晋宁项目报告814

晋宁项目系列报告云南硕腾房地产经纪有限公司目录一、晋宁县整体概况二、麟昊商业广场整体概况三、项目SWOT分析3一.晋宁县概况—地理特征—晋宁位于滇池西南岸，地处昆明、玉溪两大城市之间。北距昆明59公里，南距玉溪30公里，得天独厚的地理位置，昆玉高速、高海高速、安晋高速、三条交通主干道在此汇集。形成新昆明规划的“一小时经济生活圈”。“四路三铁一口岸”，昆玉、昆洛、安晋、晋江公路穿境而过，昆明—中谊村、昆明—玉溪、中谊村—宝兴三条铁路纵横三镇两乡，昆阳码头通往滇池各口岸。4—人文历史—战国时楚将庄蹻入滇，以晋宁为中心，建立滇国。汉武帝元封二年(公元前109)封常羌为滇王，置益州郡。滇王国都和益州郡治均设于此，称滇池县。词唐武德四年(621)于东部置晋宁县(晋宁县名从此始)。1955年至今，出土战国至西汉的文物5000多件，可与中原商周青铜文化媲美，勾勒出足以令彩云之南骄傲的、消失了2000多年的古滇王国的轮廓。尤其是金质滇王之印的出土，表明晋宁一带是滇文化的发祥地。滇王金印鎏金骑士贮贝器—旅游产业—郑和公园郑和公园在滇池南端昆阳镇的月山上。昆明是我国明初伟大航海家郑和故里。为了纪念郑和航海的历史事迹，在昆阳山上建了郑和公园，占地250余亩，苍松翠柏与果林交映。盘龙寺寺始建于元至正七年（公元1347年），为莲峰和尚所建。相传，莲峰大师为选址来到盘龙山，见山势雄伟，地势宽阔，所选中的寺址，为山间的龙湫，莲蜂和尚念咒迫使蛟龙搬家，水干涸后动工修建寺宇。寺建后信徒日众，香火兴旺，不久莲蜂和尚坐化，被尊为'盘龙祖师。明初祖源和尚相继扩建寺字，盖藏经楼、观音殿，使寺宇初具规模。郑和文化节2005年至今，晋宁县已成功举办了七届“郑和文化节”，2010年昆明市把晋宁国际郑和文化节升级为“昆明国际郑和文化旅游节”，列为昆明市重要节庆，每年举办一次，时间为一周，每年7月11日中国“航海日”为文化旅游节开幕日。—自然资源—矿产资源：晋宁县矿产资源十分丰富，被誉为世界四大磷都之一，已探明磷矿石储量8.4亿吨，且品位高，易开采，铁、铝、硅、锌、铜、镁等有色金属和非金属矿产分布较广。水资源：晋宁县位于滇池西南岸，属金沙江水系，境内的柴河、大河、东大河、九村河等河流全长168公里，大河、柴河两座水库每年向昆明市区提供约4000万立方米的优质饮用水。生物资源：晋宁县受地形和气候条件的影响，生物资源丰富，有各种植物900多种，许多具有一定的药用价值，同时，野生菌种类繁多，可供开发利用的生物资源不胜枚举。农业资源：晋宁县拥有优越的鲜花生产自然条件和便捷的交通运输产业链。鲜花种植面积3.2万亩，年产鲜花13.58亿枝，总产值3.6亿元.—人口民族—全县总面积1231平方公里，2011年末全县常住人口28.50万人，比上年净增加0.09万人；年末户籍总人口27.94万人,其中：男性13.89万人，女性14.05万人；少数民族人口3.15万人,占年末户籍人口的比重为11.3%。其中：农业人口约22万人，占80%左右；非农业人口约6万人，约占20%；彝、回、哈尼等少数民族3万人，占11%。全县辖2镇、5乡和2个民族乡。县城所在地昆阳镇，城区常住人口约3万人，辖区人口约9万人。—经济发展—有昆阳磷矿、晋宁磷矿、昆阳磷肥厂、昆明化肥厂、云南轮胎厂等一批大中型企业，形成采矿、化工、冶金、橡胶、建材等数十个门类的工业体系。按照云南省委、省政府对新昆明的宏伟构想，晋宁是新昆明西城和南城的核心区。目前启动高标准的城市建设，学校、医院、商场、公共交通等城市基础设施日臻完善。这里又是一个产业集中区，晋宁工业园区在县委、县政府的领导下，发展“一园五片”的空间格局，分别为二街工业片区、青山工业片区、宝峰工业片区、上蒜工业片区及晋城工业片区，经过近年的快速发展建设，园区已初具规模。2012年6月底全县乡镇企业完成增加值166786万元，占县下计划297198万元的56.06%，同比增长31.45%；农产品加工总产值完成57100万元，占县下计划86731万元的65.84%，同比增长27.66%；实交税金完成31183万元；完成总产值610648万元,支付劳动者报酬31294万元,增加值占全县GDP比重达47.71%。全县乡镇企业各项主要经济指标继续保持了持续、健康、稳定增长的良好态势。—晋宁城市建设—2005年以来，晋宁已完成投融资2.58亿元建设县城基础设施，完成了县城永乐大街、东凤路、东绕城过境道路、郑和文化广场、使县城道路从原来的12公里增加到28.66公里。短短6年时间，晋宁县已引进磷都花园、湖景天颐家园、古滇商贸城等近20个房地产项目，2010年以来县城重点基础设施建设项目就有48项，仅房地产项目就占了13项。目前，晋宁县城建成区面积飞速扩大到5.68平方公里，县城基础设施、城市结构、城市功能、城市管理全面升级。—招商引资—据介绍，昆明晋宁古滇国历史文化旅游项目项目由公益性和经营性两部分构成。公益性部分主要发展古滇文化博物馆和石寨山考古遗址公园为主的公益性文化事业。经营性部分依托古滇国这一重要的文化支撑要素，打造集“文化旅游、民族风情、生态旅游、休闲度假、会展商务、康体娱乐、科考探险、文化演艺、影视拍摄”为一体的全国知名历史文化旅游综合体今年1—2月，落实国内市外招商引资项目78个，实际到位资金49935万元，占市下达我县招商引资任务的16.6%。在78个项目中，结转项目71个，到位资金32620万元；新建项目7个，计划投资17315万元，到位资金400万元。以上项目按产业类别分为：第一产业项目1个，到位资金400万元；第二产业项目76个，到位资金34535万元；第三产业项目1个，到位资金15000万元。近期政府招商引资项目2012中国·昆明泛亚郑和国际文化旅游节期间，7大项目签署协议落户郑和故里，总签约金额达274.07亿元，为历届郑和文化旅游节签约金额之最。此次签约项目包括古滇国文化旅游项目、晋宁中磷油库建设项目、云南传媒职业学院项目等7大项。二、麟昊商业广场整体概况项目简介麟昊商业广场，以领袖晋宁新发展的雄心，首席引入地标级高端城市综合体，形成了“商业、SOHO商务公寓和高层住宅，打造集”购物、休闲、娱乐、办公、居住“为一体高端城市商业广场。项目位于市政主干道永乐大街晋宁幼儿园旁，北临金实路、南临市政规划路。周边配套完善，有“城关小学、晋宁三中、交警大队、麟都医院、苏宁电器、天天乐超市、农行、农村信用社、希萌幼儿园、汽车客运站等，生活便捷，方便您的各种生活所需。项目占地50多亩，分住宅和商业两部分，其中住宅占地30多亩，商业占地20多亩，其中住宅有五栋建筑物构成，1、2栋为一梯两户的小高层，面积有123㎡和141㎡。3、4、5栋为三梯六户的27层的高层，面积有77㎡、86㎡、91㎡、133㎡、125㎡、133㎡、156㎡。总套数有514户，在住宅中间建有一个中央花园，绿地率高达40%，茶余饭后，您可以在这里散步，进行各种娱乐活动，同时我们的车位比例为1:1，您可以放心车位的问题。我们的商业部分由6、7、8栋组成，6、7栋高达30层，是昆阳目前的标志型建筑，提高了我们项目的品质感，6栋是产权式酒店，具有投资、回报等功效。7栋是单身公寓，可供家庭办公和小型办公，8栋是我们的一个五层的主力商铺，单层面积为1673㎡。它有六把升降梯和两把扶梯。可以用来做餐饮、购物和娱乐。以方便未来我们业主的生活所需。从而推动我们整个项目的升值与投资潜力。—项目区位—项目紧邻昆阳镇市政主干道永乐大街。北临金实路、南临市政规划路，地处昆阳行政中心与商务区交汇处，交通便利、生活便捷，具有较大的升值潜力。从“大昆明”发展战略来看，晋宁县将成为新昆明的“西城中心”，形成以现代商业、文化、休闲、生态旅游为主的城市发展新格局。昆阳“新城区”目前整体规划为晋宁中央商务区。老城区项目处于晋宁县中央商务区，政府机关的入驻使得区域发展潜力已经凸显！—项目周边配套—国美电器图书馆职业中学城关小学磷都医院邮政储蓄所天天乐超市郑和公园晋宁中医院农村信用社晋宁幼儿园中和乡小学晋三中教育配套：晋宁幼儿、晋宁三中、中和乡小学、职业中学、城关小学；医疗配套：磷都医院、晋宁中医院；商业配套：天天乐超市、国美电器；金融配套：农村信用社、邮政储蓄所；项目1.5公里范围内配套主要集中在朝老城方向，沿永乐大街朝郑和路方向，分布了一些足疗、娱乐会所等休闲娱乐类配套。项目1.0公里范围内，生活配套齐全。—项目周边交通—项目西面紧邻城市主干道永乐大街，北临东凤路、南临磷都路，通达性较好，主干道永乐大街具有极高的商业价值，有助于商业价值的提升。从项目道路属性判断，项目毗邻城市主干道，交通干线通达，促就了本项目发展商业的利好条件。—住宅地块—麟昊小区共有5栋住宅，一栋9层和一栋11层的小高层，三栋27层的高层，共计522户。而且我们车位比例超过1：1，让您不用担心车位的问题。在小区中间我们还将规划建设一个2000多平米的大型私家公园，可让您和您的家人在茶余饭后之时，在此休闲散步尽享天伦之乐。项目还拥有高达40%的绿地率，让您在晨练之时，可呼吸到大量的新鲜空气。地块总面积：20774.92㎡净用地面积：16417.71㎡总建筑面积（含地下）：83393.90㎡地上面积：住宅建筑面积：58462.28㎡商业建筑面积：6847.62㎡公建配套：351.35㎡计算容积率部分合计：65661.25㎡地下面积：地下车库：14380.81㎡地下夹层：3351.84㎡地下合计：17732.65㎡用地性质：居住用地（70年）占地面积：4014.34㎡绿地面积：6568.73㎡绿地率：绿地率：≧40%住宅户数：518户容积率：4.0建筑密度≦25%车位：机动车：552个非机动车：1066个1、2栋1、2栋标准面501.15㎡A1户型、123.62㎡1栋共计14套2栋共计18套A2户型、141.82㎡1栋共计14套2栋共计18套1栋共9F，1、2F为底商2栋共11F、1、2F为底商3栋单层面积679.25㎡3A户型156.13㎡共计50套3B户型117.21㎡共计50套3C户型78㎡共计50套共27层1、2层为底商单层面积584.94㎡4A户型91.6㎡共计50套4B户型88.86㎡共计50套4C户型117.89㎡共计50套共27层1、2层为底商4栋5栋单层面积675.78㎡5A户型133.15㎡共计50套5B户型125.76㎡共计50套5C户型86.28㎡共计50套共27层1、2层为底商—商业地块—商业地块地块总面积：14495.65㎡，净用地面积：9048.72㎡总建筑面积（含地下）：78461.44㎡地上：办公建筑面积：23583.85㎡SOHO建筑面积：23583.85㎡商业建筑面积：9712.81㎡计算容积率部分合计：56880.59地下部分：地下车库：18083.25㎡地下夹层：3497.60㎡地下合计:21580.85㎡用地性质：C2-商业金融用地容积率：≦4.0建筑密度：≦38%绿地面积：2715.30㎡绿地率：≧30%车位：机动车位：455个非机动车位：4550个我们拥有完善的商业配套，能满足您的日常购物所需。最理想的效果是以住家为点，步行15分钟为半径，能满足生活中的所有需求。已项目的黄金位置和大型的购物商场，将会吸引大量的人流量与消费群体，带动周边的经济发展。也为周边的居民打造一个享受的不仅只是便利，还有更全面的服务，更能得到全方位的价值体验。另外我们还将建设近百米高的商务公寓和产权式酒店，它们也是昆阳地标性建筑。30层的多功能豪华商务公寓，可用于小型办公和家庭办公。是一个集商务活动和个人生活，为一体的豪华公寓。高档的30层产权式酒店，它拥有投资和回报两大基本功能，另外还具有对财富的保值升值功能，对我们项目而言具有加大人流和促进消费的能力。6栋单层面积792.18㎡A1公寓43.52㎡共计50套A2公寓54.80㎡共计150套A3公寓60.08㎡共计50套A4公寓45.45㎡共计50套A5公寓43.92㎡共计100套共计30F、1-5F为商