普兰店建烨项目07.2.13

目录一、市场分析二、项目定位三、营销推广一、市场分析宏观经济环境分析大连主要片区市场分析（市内四区、旅顺、开发区、金州）普兰店宏观市场分析普兰店供应市场分析项目区域市场分析25691961.822901632.61406.11235.614401110.5716.6367.9305.1506.916.40%11.2%13.8%16.1%16.2%14.2%0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%大连国内生产总值（亿元）大连固定资产投资总值（亿元）大连GDP增长（%）大连GDP和固定资产投资总值增长情况GDP和固定资产投资保持稳定增长，预示着大连经济的良性发展态势。12年来最高水平人均可支配收入及消费支出的高速增长，体现了大连市居民较强的消费能力。13350119941037891018200741811%16%14%11%11%10%0500010000150002001年2002年2003年2004年2005年2006年0%5%10%15%20%城市居民人均可支配收入（元）人均可支配收入增长（%）城镇居民年人均可支配收入增长情况2006年人均消费支出10533.92元，同比增长5.4%02004006008001000120014002000年1055174882001年1145745502002年1306526272003年1467827052004年1628388502005年1839969732006年20912291132第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）产业结构增加值大连做为老东北工业基地，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，说明城市产业结构较为合理，城市经济正成熟发展。8161067139713341570219613671238800701400538391421579546538502339287137253050010001500200025001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积竣工面积大连市房地产施工及竣工面积增长情况施工面积保持稳定增长，市场供应逐步增加。55310719781137162545942155055849592010202782031932342844134524504693523474120200400600800100012001400160018001995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积竣工面积大连市住宅施工、竣工面积增长情况大连市商品房施工、竣工面积增长情况5773110119146152223285951001211321982430501001502002503002000200120022003200420052006商品房销售额住宅销售额大连商品房销售增长情况23928139242049848659562935437544744555257001002003004005006007002000200120022003200420052006商品房销售面积住宅销售面积销售面积增长情况（万平方米）销售额增长情况（万元）销售面积逐年稳定增加，市场需求旺盛。1712283433962953202622622572701852301661630501001502002503003504004502000200120022003200420052006商品房空置面积住宅空置面积大连市房地产空置情况根据市内四区未来5年（2006年至2010年）住房建设规划，大连将建立空置房登记制度，制定切实有效的空置房盘活措施，以增加住房市场的有效供应，平抑房价。房地产市场宏观调控——全国篇四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月份十一月份十二月份5.17“国六条”5.29《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》7.6《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》7.25国务院部署进一步加强土地调控工作7.5上调金融机构存款准备金率0.5个百分点4.28上调金融机构贷款基准利率8-9月份严厉查处违规土地8.15上调金融机构存款准备金率0.5个百分点8.19上调人民币存款基准利率0.27个百分点9.5《国务院关于加强土地有关问题的通知》11.15上调金融机构存款准备金率0.5个百分点第一套动作——基础调控第三套动作——减少货币供应和资金成本第二套动作——土地供应注：房地产市场宏观调控——大连篇《大连市地方税务局个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》《大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》《大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知》《大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的通知》政策对房价的调控影响政府宏观调控对房地产市场的走势产生重大影响，无论是国家性质还是地方性质的。近阶段来，国家出台大量抑制房价的指导性政策，取得了显著的效应。大多城市房价增长幅度普遍下降，同时也影响到交易量的下降，大连属于仅有的几个价格仍保持高速上涨的城市，政策发展的多种变化显示大连市房价的上涨趋势依旧，但速度在2006年明显放缓。政策对土地的调控影响大连住宅开发城区周边政策增生大量近郊土地，同类产品同期产生巨大盘量供应，项目竞争压力加剧。房地产市场宏观调控对市场的影响从今年两会上温家宝总理做的政府工作报告中，我们可以清楚地看到政府对房地产的一个鲜明的态度：1、继续解决房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题；2、着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；3、整顿规范房地产和建筑市场秩序，促进房地产业和建筑业健康发展。政府对房地产开发的鲜明态度土地放量创造了自02年以来最高点，保持良性增长态势234.65505.13294.41499.68613.880.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.002002年2003年2004年2005年2006年成交土地建筑面积走势图（单位：万平方米）在全国紧缩“地根”的大背景下，土地供应的增长其实并未违背整体宏观调控的步伐，按照《大连市2006年土地供应计划项目公示》，2006年土地供应计划（市内四区）安排用地约350公顷（不含市重点项目），实际供应土地中，市重点项目供应量达到了205万平方米，从这一数据可以看出本年度的实际土地供应还未达到计划量，我市土地供应情况保持良性增长。预示着07年将呈现的前所未有的供应市场，也预示着市政府对调整供需平衡将要下的大力度。大大连建设促使购房区域向西、北转移57731331062994351115360201050100150200250300350400中山区西岗区沙河口区甘井子区（万平）2004年2005年2006年大连2004年-2006年土地摘牌供应情况小结：大连市内房价的不断攀升，以及城市空间的不断外延，迫使购房者向外围城区转移，从而带动了新城区房价的上涨。受主城区投资回报率较低的影响，投资客开始寻找新的投资区域。新城区房价的上涨、落户政策的提高，尤其是在大大连的规划下，低端购房者和投资客必然继续向房价较低的北三市转移。而最接近新城区，房价较低的普兰店，将成为这部分客群的首选。大连城市主要片区场分析大连市内七大房地产主力开发区域泉水、南关岭区域星海区域西山区域机场区域华北路西南路区域国家统计局数字显示，2005年底大连市房价整体上涨幅度为18.9%，到2006年房价上涨幅度为15.2%，增长幅度有一定程度的下降。主要原因是由于宏观条调控出台一系列防止投机炒作的政策，购房者对于政策产生观望情绪，以及前期调整土地供应结构、增加中低价位房土地供应的措施在二级市场上发挥作用，使得房价整体的涨幅有所回落，预计今后此种情况将保持一定时间的持续。楼市稳中有升，房价涨幅趋缓房价对比图675535653565466055546993425430104750523466885552420358847102639844606570713378380100020003000400050006000700080009000中山区西岗区沙河口区甘井子区市内均价单位：元20032004200520062006年大连市商品房销售情况示意图（万平）31.343.749.959.729.536.456.40501001-2月3月4月5月6月7月8月年度土地成交量对比图（万平）234.65505.13294.41499.68364.160.00100.00200.00300.00400.00500.00600.002002年2004年2006年9月年度土地楼面价比较图2415.071902.73170.053356.652769.011761.3262739.071183.133000.692639.561514.761065.611249.652561.833027.78694.19844.091446.611141.24561.512461204.91416.51608.521436.4050010001500200025003000350040002002年2003年2004年2005年2006年9月中山区西岗区沙河口区甘井子区平均政策调控后房地产市场开始全面回升房地产投资、置业趋向新城区等新热点区域市内四区投资增长趋缓，有效供给不足2006年1-7月市内四区投资增速22.7%，低于全市平均增速9.1个百分点，是2004年以来市内相对于全市房地产投资增速最低的一年。新开工面积390.4万平，施工面积1240.7万平；受宏观调控影响，竣工面积76万平，分别只占新开工、施工、销售面积的19.5%、8.8%和60.9%；销售指标呈下降趋势，截至今年7月，市内四区累计销售商品房124.8万平，其中销售住宅103.8万平，分别下降16.3%和26.4%。包括新城区在内的县（市）区房地产需求比重已经超越市内水平2006年1-7月商品房销售面积比重市内四区占49.8%，包括旅顺在内的县（市）区占50.2%，据统计，一般县（市）区销售面积占全市比重的30%-35%之间，而今年1-7月县（市）区销售面积比重首次与市内四区持平，其中住宅销售面积县（市）区115万平，占全市住宅销售面积的52.6%。包括新城区在内的县（市）区销售指标全面高速增长2006年1-7月县（市）区累计销售面积125.8万平，其中销售住宅115万平，增幅高达64.6%和62%，商品房销售额增长86%，其中住宅销售额增长80.2%。住宅期房销售与市内四区形成强烈反差，增速高达158.3%（市内四区住宅期房销售面积下降20.5%）。截至2006年7月主要县（市区）在建及现房供应项目情况图（个）28241632291924201805101520253035在建项目数现房供应项目数住宅现房项目数旅顺金州开发区大连市住宅市场整体发展趋势大连市房地产市场总体运行处于一个健康、有序的态势，房价还会继续呈现上升的趋势。受到宏观市场因素以及消费者购买能力的限制，未来房价整体涨幅会出现回落迹象，楼市稳中趋升。政策调整后，经过一段时间的观望，房地产市场已经开始全面恢复，市场竞争将陆续加大。市内住宅项目日趋减少，近郊化居住向新城区、北三市等更大区域延伸。房地产置业投资趋向北三市等新投资热点及区域。新城区房地产发展趋势分析开发区各区域比较高城山区域西山区域中部区域开发区楼盘区域分布开发区是新城区中房地产发展最为迅速的区域，06年区内楼盘均价已涨至5000元/平方米。开发区市场主要供给户型为40-60㎡、80-90㎡。开发区大量的发展机会使得区域正在向旅游、贸易、金融、轻工业的经济模式发展，使其变为人流、物流、资金、信息的中心