杭州豪宅市场研究及观邸国际项目定位

杭州公寓豪宅市场研究2009-11-29【公寓豪宅市场研究】【公寓豪宅客户研究】【公寓豪宅产品研究】【报告研究模块】本报告的豪宅泛指杭州的大户型公寓，不包括别墅项目【公寓豪宅市场研究】公寓豪宅市场研究中探讨以下几方面内容：1.公寓豪宅市场概况2.公寓豪宅市场供应3.公寓豪宅市场需求公寓豪宅市场概况发展概况、总体成交、区域分布【发展概况】成长萌芽超越金色海岸世贸丽晶城东方润园优势：江景、全西门子精装修败笔：品牌堆砌优势：地段、精装修、综合体败笔：酒店式公寓、商业、写字楼营销互相脱节优势：地段、精装修、江景、顶级会所、英式管家服务败笔：营销主题模糊立足点：江景精装修概念立足点：市中心综合体复合项目立足点：顶级会所管家服务【区域分布】西溪板块市中心板块在区域分布上，目前杭州的大户型公寓因依附于或地段或景观主要分布在以上四个板块。【项目扫描】市中心：城市芯宇、云龙十一景、中山御庭、昆仑公馆、凯德视界二期、绿城西子锦兰公寓、大家中山花园二期、绿城滨江杭汽发、远洋杭一棉、广宇面粉厂、新湖杭汽轮、万钧化工厂、杭钢华家池、西子娑婆桥、新华造纸厂、喜得宝大酒店钱塘江沿线：东方润园、蓝色钱江、水岸枫庭、城市之星、康都紫轩、彩虹豪庭、绿城丽江公寓（沿江）、贺田尚城（沿江）、宋都阳光国际（沿江）、中海世茂75/76地块、西子南星桥地块、小商品18#地块西溪板块：西溪诚园、西溪蝶园、和家园、西园、望庄、西溪风情【总体供需】板块项目名称供应套数去化套数去化率西溪板块绿城留庄12011899%和家园63054987%西溪天堂162未售未售西溪诚园500未售未售西溪望庄726692%市中心板块昆仑公馆500未售未售城市芯宇34634098%杭汽发地块1500未售未售东南面粉厂地块400未售未售中山御庭60未售未售世贸丽晶城13012697%雅戈尔隐寓450未售未售钱江新城东方润园68766597%阳光海岸19919799%蓝色钱江28127999%金色海岸432432100%水岸枫庭978082%万象城悦府32131799%滨江板块彩虹豪庭24018678%银泰.海威国际28727797%合计74143587大户型豪宅总体情况向好，所有的大户型公寓项目去化均达到了95%以上。【历年成交-年度】近5年杭州高端住宅（单价2万以上）成交套数050010001500200025003000套数套数2503101510265019802005年2006年2007年2008年2009年上半年杭州近年来的高端住宅市场正呈现一种加速发展的趋势，即使是2008年楼市低迷时，高端住宅的成交量不减反增。【历年成交-季度】138263304486302687605327280158121155.92824566.84429848.89633364.3227254.5228049.431821.56430097.65624150.44427357.120200400600800100012001400160018000500010000150002000025000300003500040000成交量成交均价成交量1382633044863026876053272801581成交均价21155.9324566.8429848.933364.3227254.5228049.431821.5630097.6624150.4427357.1207年1季07年2季07年3季07年4季08年1季08年2季08年3季08年4季09年1季09年2季选取案例：市中心：EAC（大户型部分）、城市芯宇、云龙十一景（大户型公寓）、西湖8号公馆钱江新城：东方润园、金色海岸、阳光海岸、新绿园、水岸枫庭、万象城悦府、蓝色钱江、西溪留下板块：留庄、和家园、百家乐西园、西溪望庄（大户型）、西溪山庄（大户型）、西溪蝶园滨江板块：彩虹豪庭、银泰海威国际；下沙板块：金隅观澜时代；【市场热度】在目前杭州整体楼市向好的情况下，豪宅的市场热度更加明显。【市场概况总结】特点一：区域分布范围广随着杭州城区的逐步扩展，更多稀缺地段及优越景观区域成为了豪宅开发板块。特点二：豪宅的开发趋于合理豪宅开始更多的倾向于功能空间的合理，而非大而无度，如140平方米的户型也可以设计为一室一厅的豪宅。特点三：建筑材料越来越高端豪宅的建筑材料不仅表现在外立面的干挂石材、铝板等，还表现在精装修大堂、楼梯间，甚至是精装修的材料都是顶端品牌。特点四：配套更加齐备豪宅的营销已经开始发展到圈层营销，因此其配套更多的会以软服务作为亮点。特点五：开发公司资金实力雄厚豪宅项目基本都是近几年通过公开招拍挂出让的地王土地，地价款非常高，都是资金实力非常雄厚的公司获取。特点六：豪宅市场的消费相对稳定虽然在2008年出现了房地产的低谷，但是豪宅的销售依然抢眼，价格坚挺。公寓豪宅市场供应现有供应、潜在供应、区域供应、供应结构【板块供应】截至目前杭州大户型住宅市场存量及可售量2501551105452950274015003005000500100015002000250030003500西溪板块市中心板块钱江新城板块滨江板块其他板块市场存量潜在可售量数据截止11月10日单位：套各个板块目前的市场存量都较小，从潜在供应量上来看，市中心（主要为杭汽发地块，东南面粉厂地块，新华造纸厂地块，喜得宝大酒店地块都尚未入市）以及钱江新城板块市场潜在供应较大，未来竞争较为激烈，若仅从供应量上分析，本案所处的滨江一线江景板块内部的竞争压力相对比较小。【市场潜在供应】经翰博机构市场研究部统计，2006-2008年杭州城区拍出的“天价地块”中，至少有70%将于明后年集中上市，预计供应量将达到50万方；【市场潜在供应】板块预计开盘时间备注昆仑公馆市中心板块近期开盘预计均价在35000-40000元/平米杭汽发地块市中心板块2010年下半年住宅（34）+商业写字楼（11）东南面粉厂地块市中心板块2010年入市广宇、西房五高档公寓项目经验中北花园二期市中心板块2010年下半年大户型总共173户雅戈尔隐寓市中心板块2010年入市楼面价15712元/平米新华造纸厂地块市中心板块喜得宝地块市中心板块中山御庭市中心板块8月29日开盘均价26000元/平米，推出46套房源现已售完远洋运河商务区城北板块12月先期开发商业商贸+文化会展+创意产业园+住宅+酒店南星桥地块钱江新城板块未知绿城+西子，楼面价24295元/平米蓝色钱江钱江新城板块二期明年4、5月份开盘一期已全部售完，均价30000元/平米城市之星钱江新城板块11月190-250平米，总价600-750万，推出160套水岸枫庭钱江新城板块2008年12月已销售291套，均价26000元/平米西溪天堂西溪板块11月份开盘酒店+博物馆+商业+服务式公寓西溪诚园城西板块11月份楼面价7750-11142元/平米银泰海威国际滨江板块已销售277套均价25000-26000元/平米彩虹豪庭滨江版块6月份均价25000元/平方，截止10月11日已售187套未来的市场供应主要以市中心、钱江新城板块为主，未来潜在供应量总在170万方左右。物业类别总建筑面积西溪诚园住宅57万方银泰海威国际住宅30万方城市之星住宅22万方昆仑公馆住宅19万方彩虹豪庭住宅10万方雅戈尔隐寓住宅9.3万方水岸枫庭住宅6.3万方中山御庭住宅1.5万方中北花园二期住宅+商务楼10万方东南面粉厂地块住宅+少量商业8万方南星桥地块住宅+商业3万方远洋运河商务区大型城市综合体72万方杭汽发地块大型城市综合体45万方蓝色钱江大型城市综合体30万方西溪天堂旅游综合体项目15万方【产品供应特征】物业类别为住宅的项目占大多数，面积在155万方主要物业形态在项目数量上以纯住宅居多，占总项目数的53%；在体量上以综合体类居多，合计162万方；公寓豪宅市场需求区域需求、需求结构、供需特征【板块需求结构】进入2009年4月份，市场大面积回暖，钱江新城等其他板块也趁机放量，市场成交量大增，目前以钱江新城的成交量最大。各板块成交量403012141527202726318162551434664646203099173174282163310936588555524132212826038914300509560015488815374050100150200250300350400450市中心板块西溪板块钱江新城板块滨江板块市中心板块40301214152720272631816255西溪板块1434664646203099173174282163钱江新城板块3109365885555241322128260389143滨江板块005095600154888153742008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月【板块价格分析】通过对各板块价格走势分析，我们发现，钱江新城和市中心价格存在着价格上的此消彼长态势（市中心价格波峰时，钱江新城价格低谷，反之亦然），根据板块竞争、板块客源相异性原则，因此，这也说明了市中心与钱江新城存在较大的竞争关系，而相对来说滨江板块价格一直相对平稳向上的趋势，与其他板块竞争相对较小；各板块成交价格走势图0500010000150002000025000300003500040000市中心板块西溪板块钱江新城板块滨江板块市中心板块19596256333047330071286322897128205274782506524055248292860329060西溪板块22636230912210521096182411779217460215281642616202197991779020097钱江新城板块32230265802754527483331963024429462269862818735748346963322333194滨江板块1686918021177901950417068266281825121615238762008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月【户型面积去化研究】0100200300400500600700800900100070.00%75.00%80.00%85.00%90.00%95.00%100.00%供应套数去化套数去化率供应套数499931893615252537115去化套数48590280656122551494去化率97.19%96.89%90.26%91.22%89.29%95.72%81.74%150-170170-200200-250250-300300-350350-450450以上大平层豪宅的总体去化率较高，各个面积区间的去化率基本在80%以上，从面积区间细分，150-170、170-200平米之间的户型去化率是最好的，而目前市场上大平层豪宅主要供应也集中在170-300之间。可知：150-200左右的大平层，以及350-450平米的跃层市场前景较为乐观；【不同主诉求点项目去化研究】由于杭州大平层豪宅市场的整体向好，因此各个不同诉求点的项目并没有明显去化率差异，但是对比一些地段、配套取胜的项目，一些强调智能化、高科技的项目相对去化还是较差，因为地段、景观（尤其江景）是难以复制的资源，这也就不难理解为何市中心、钱江新城一线江景房的价格高些，仍旧得以快速的去化。杭州大平层户型各不同主诉求点项目供需状况01000200075.00%80.00%85.00%90.00%95.00%100.00%供应量销售量去化率供应量13771526423435346513902销售量13241389384368319453839去化率96.15%91.02%90.78%84.60%92.20%88.30%93.02%强调地段、配套强调景观、环境强调建筑、规划强调智能化