棚户区改造项目可行性研究

1宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造可行性研究报告建设单位：湖南黑金时代长沙矿业有限公司二0一0年四月目录2第一章总论…………………………………………………4一、项目概况……………………………………………4二、项目基本情况………………………………………4三、研究依据及范围……………………………………6四、用地情况……………………………………………7五、研究结论与建议……………………………………7第二章项目背景与建设的必要性…………………………9一、项目提出的背景……………………………………9二、项目建设的必要性…………………………………9三、项目建设的可行性…………………………………10第三章市场分析……………………………………………12一、市场概况……………………………………………12二、宁乡县住房供需总量分析…………………………12三、竞争分析……………………………………………13四、项目定位……………………………………………13第四章建设规模与技术指标………………………………15一、建设内容……………………………………………15二、主要技术经济指标…………………………………15第五章主要技术方案……………………………………16一、项目基本情况………………………………………16二、规划原则……………………………………………163三、规划设计概念………………………………………16四、建筑结构设计说明…………………………………17五、电气工程……………………………………………21六、给排水设计说明……………………………………23第六章环境保护及节能……………………………………26一、环境保护……………………………………………26二、节能…………………………………………………27第七章实施进度计划………………………………………28一、项目管理……………………………………………28二、整治改造运作思路与实施步骤……………………28第八章招标…………………………………………………29第九章投资估算与资金筹措………………………………30一、投资估算……………………………………………30二、资金筹措……………………………………………31第十章财务评价……………………………………………32一、经济效益测算与评价的依据及说明………………32二、销售收入及销售税金………………………………32三、总成本费用估算……………………………………32四、经济效益评价与测算………………………………33附:规划平面图及设计说明第一章总论4一、项目概况1、项目名称宁乡县（煤炭坝）国有工矿棚户区改造2、项目建设单位湖南黑金时代长沙矿业有限公司3、建设地点宁乡白马桥乡仁福村二、项目基本情况宁乡县煤炭坝国有工矿棚户区改造遵循“政府引导，居民自愿，市场运作，政策扶持”的原则，县人民政府将列为“年整体棚户区改造规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，在确保居民安置用地后，将剩余的土地用作建设用地，以土地收益和县政府政策扶持，作为筹措建设资金的渠道，切实安置好所在地居民，改善居民居住环境，提高居民生活质量。湖南省长沙矿业集团有限责任公司，始建于上世纪五十年代，有职工家属近3万人。其中，矿区居民住户仅为4330户，租住农村和借住原籍祖屋的为1800多户。居住在上世纪50至80年代建造的工棚、猪场、食堂、库房等改造的简易住房的有1804户（不含无房户），每户平均建筑面积为30㎡左右，由于住房狭小家庭人口多，住户只能自行搭建厨房厕所。其中西峰仑片区314户、五亩冲片区218户、跃进片区236户、竹山塘片区282户、沙子坡片区754户，人5年收入不足720元/月的无房户200户。这些住房中A、B级受损户430户，面积22042.04㎡；不配套住房1374户，面积52957.96㎡。由于公司人口较多，住户基数较大，每年净增的无房户数为60户左右，因此，职工家属的住房缺口很大。大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘一线的员工、家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。造成公司职工家属住房紧张的原因，一是公司生产、经营时期较长，公司员工、家属和离退休人员较多。再加上公司在80年代为了落实国务院（1984）90号文件精神，将井下一线职工的家属由农村迁入矿区，转为“农转非”，此类对象3910人，这也是造成住房紧张的原因；二是公司效益长期低下，在上世纪80年代后，几年没有建造过职工家属住房；三是矿山子弟文化水平普遍不高，社会就业能力较差，部分子弟都是靠打零工度日，无力购置商品房，只能挤住父母一起。因此，我公司安居工程和棚户区改造项目势在必行。2010年5月至2012年11月为建设阶段，2012年12月完成整体改造安置工作，在整治改造中，对居民房屋实行就地安置和货币安置两种方式。煤炭坝国有工矿棚户区改造改造是造福于民的一件大事，6一件实事，其目的不完全为了获取经济利益，而是要将棚户区改善职工的居住困难，在白马桥建设成一个环境优美、功能齐全、品位较高的住宅小区，以改善居民的居住环境，提高居民的生活质量，提升城市品位。煤炭坝国有工矿棚户区改造是一期系统工程，牵涉面广，需要广大居民群众的理解、参与、配合与支持。我们相信：有县人民政府和广大群众的共同努力，我们一定能将煤炭坝国有工矿棚户区改造这件实事做实，好事做好，真正做到改造一片，繁荣一片，发展一片，实现经济社会协调发展。三、研究依据及范围1、研究依据（1）《长沙市中长期社会发展战略纳要》（2）项目建设协议书（3）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。（4）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。（5）其它有关专业设计规范。（6）建设单位提供其他各项基础资料。2、研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、7项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、用地情况煤炭坝国有工矿棚户区改造由于我公司为国有控股公司，无力改善职工家属的住房条件。原有大部分土地都因采煤影响致使地表沉陷，不宜建房和自行提供保障性用地。由政府在县城规划范围内白马桥地块划地120亩作为近三年我单位的保障性用地。五、研究结论与建议1、研究结论1）项目建设符合国家产业政策，今年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为房地产开发提供了政策上的支持。2）宁乡县全面实施“新三年大变样”工程，项目大城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。3）项目建设的总投资2.1个亿，其中基础设施投资为5800万元，棚改投资为2800万元。2、建议1）资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2）从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可8行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章项目背景与建设的必要性9一、项目提出的背景煤炭坝煤矿是大跃进时期和文革前后期建造简单的旧房仍保留至今，大多为老职工和退休人员居住，许多采掘一线的员工、家属大部分都挤住在简易平房和改造住房里，矮、漏、暗、潮的情况普遍存在，加上房屋年久失修和受地下采掘工作的影响，这些房屋大部分出现不同程度的开裂和变形，部分房屋随时有倒塌的可能。当前，公司部分职工居无定所，工作不安心，给矿区生产安全和社会稳定带来较大的不利因素。造成公司职工家属住房紧张的原因，基础设施严重不足，分散危陋平房居多，居民住宅安全隐患明显，脏、乱、差问题相当突出及现状已经新宁乡形象造成了较大影响，现住居民早就盼望对其整治改造，故整体改造势在必行。二、项目建设的必要性（一）国有工矿企业住房保障的需要该处建筑均为旧房，为老式建筑，由于历时久远，加上产权分属，基础设施及配套设备相当落后，不安全的隐患随处可见。为了防患于未然，确保群众的生命财产安全，根据宁乡县城市国有工矿棚户区改造的统一规划，我们拟对其实行整体拆除重建，为宁乡县城市建设增光添彩。（二）美化城市，挖潜增效的需要该项目臭水四溢，卫生条件很差，大部分均为砖混房，严重影响了此处的整体形象。若能对此进行整体开发，统一管理，10必级极好地利用这里优越的地理交通优势，其经济效益也会翻数番，并能解决上千户的住房困难，我到县城再就业，产生很好的社会效益。（三）改善居民生活环境，确保居住安全的需要该处建筑由于是老式的砖混结构，且建筑时间早，房屋损毁严重，部分承重墙体遭到严重的破坏，很难想象在现代化的省会城市中尚有如此破旧的危房存在，更为严重的是危及到在此处居住和从此路过的人们的生命安全，一旦发生意外，后果将难以想象。因此，对其拆除重建势在必行。三、项目建设的可行性（一）区位优势、政策优势突出该项目拆迁新建在白马桥乡，是城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，符合宁乡县城市发展要求和政策导向。（二）地理条件优势显著根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。（三）交通优势突出该项目建设地点道路四通八达，有多路公交车从此经过，11人们出入十分方便。（四）外部设施及环境优势独特项目建设场地位于交通便利地段，为面临街，材料运输及施工车辆进出方便，物资堆放很好处理，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处，即将全线拉通的黄兴北路将进一步使此处优势体现出来。12第三章市场分析一、市场概况2009年是宁乡县住宅与房地产业发展中及不平凡的一年，虽受世界经营危机的影响，房地产的开发建设受到了一定的冲击，然而随着宁乡城建水平的不断升级，以及一江两岸三洲，金满地地下商业街的建成，金洲大道的开通，三环线的建设，宁乡新县城的格局已基本形成，地域房产开发的空间会有扩大，房地产投资稳中有升，住宅一级市场快速发展，住宅二级市场稳步推进，宁乡房地产业连续几年的快速健康发展的局面，房地产业成了宁乡拉动国民经济持续增长改善居民住房条件的一个重要砝码。二、宁乡县住宅供需总量分析随着宁乡经济的快速发展，城市经营之路越走越宽，此地段四面临街，实属新开发的经济发展中心地带，对全县国有工矿企业和棚户区改造能够保障住户的需求，独特的品牌和优越的地理位置，拥有较强的竞争优势。1、宁乡住宅需求趋势根据《宁乡县十二五住房保障发展规划》,2015年我县将实现人均住宅达到25平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米—100平方米的适用水平性质到中等到高等13的住宅。由于宁乡县城城区的发展，目前县城人口已经达到35万人，居民对住房的需求正呈刚性上扬趋势。2、宁乡城市住宅投资发展情况：1）1998~2002年，我县县城房地产市场以国有企业存量土地上建设经济适用房为主，当时住宅建设年投资徘徊在10.8亿元左右，从1998年至2004年共完成建设10余万平方米（适用房与棚改房），户型设计、施工质量、小区环境等受多方面因素制约，住宅品质质量不高。2）2002~2007年宁乡房地产业得到长足发展，无论是开发机构、空间布局还是投资规模都持续健康发展，累计达到57.6亿元。3、宁乡2004-2009年住宅供需平衡分析年份住宅投资（亿元）批准上市预售（万m2）销售面积（万m2）供需缺口（万m2）备注200410.818.61617.5了解数据051825.31921.25了解数据0638.239.926.235.71了解数据077068.76071.25了