森林半岛项目商业部分定位报告

建业商业经营管理公司2019/9/7信阳森林半岛项目商业部分调研定位报告谨呈：信阳建业天明住宅建设有限公司[2006]SY112建业商业经营管理公司项目SWOT分析城市宏观市场环境分析项目定位建议项目地块及周边环境分析商业市场环境分析目录拟定业态专业人士访谈3建业商业经营管理公司一城市宏观市场环境分析4建业商业经营管理公司信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，素有“三省通衢”之称，是南北经济文化交流的重要通道。辖4区（浉河、平桥、羊山、南湾）8县，总面积18915平方公里，总人口780万。市区面积43.2平方公里，市辖区人口216.1万，市区人口43.67万。城市结构城市背景地理状况交通状况信阳信阳交通便利，南距武汉214公里左右，距郑州302公里。京广、京九铁路及宁西铁路和国道106、107、312及京珠高速公路、西合高速公路纵横交错，是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道。由于距武汉较近，根据2006武汉城市圈布局蓝图，2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围。信阳郑州武汉踞武汉214km踞郑州302km5建业商业经营管理公司城市背景城市总体规划浉河区为信阳市传统的政治、经济、文化中心，以发展商业为主。平桥区以发展工业为主。羊山新区将形成新的行政核心和居住区。南湾区辖南湾湖，以发展旅游业为主，不属于城市发展方向。信阳城市主要发展方向为向北、向东扩展，以中心城市为核心，以县城为纽带，以小城镇为依托，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局。南湾区浉河区平桥区羊山新区城市功能分区未来城市总体布局南湾区位于市中心向西7公里，总面积190平方公里，总人1.96万人，下辖南湾水库管理局、南湾实验林场、南湾乡、南湾湖旅游发展有限公司、贤山开发办等5个单位，辖区内有国家AAAA级旅游景区—南湾湖旅游风景区。南湾区基本情况城市中心区域北扩东进6建业商业经营管理公司人口环境状况-劳动力资源丰富，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。183.32199.54216.11601701801902002102202003年2004年2005年市辖总人口数（万人）2005年末信阳总人口787.55万人。其中，城镇人口216.10万人，占总人口的27.4%；乡村人口571.45万人，占总人口的72.6%。浉河区为信阳城区人口主要聚集区域，（狮河区非农人口26.37万、平桥区非农人口17.3万）市区人口43.67万。项目所处南湾区常住人口仅1.96万人。劳动力资源丰富，信阳全市781万人，劳动力资源丰富，是劳务输出大市。并且信阳的很多在外务工者已成就显著，劳务经济已成为信阳农村的支柱经济。城市背景项目周边常住人口仅1.96万人；消费人口有限，消费力不足7建业商业经营管理公司经济环境分析城市背景347.117434.269503.40100200300400500600GDP亿元GDP亿元347.117434.269503.42003年2004年2005年2004年，信阳国民生产总值434.2亿元，位居全省第11位；2005全年生产总值503.4亿元，比上年增长13%，国内生产总值占全省的比重由5.1%变为4.2%。其中，第一产业增加值150.4亿元，增长10.8%，；第二产业增加值193.5亿元，增长16.0％，；第三产业增加值159.5亿元，增长11.8％，三产业占GDP的比重为29.9：38.4：31.7。52575964678402000400060008000人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）5257596467842003年2004年2005年2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元，比上年增长14.2%。如左图:8建业商业经营管理公司信阳人均GDP、商品零售额、人均消费支出处于较快的增长阶段，居民消费潜力正在递增。信阳200320042005人均GDP446253106407城市背景信阳2005年人均GDP为6407元，增速约12.7%。信阳人均GDP和零售额双双增长，表明潜在消费能力增加。136.2157.8187.6050100150200社会消费品零售总额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）136.2157.8187.62003年2004年2005年信阳近三年社会消费品零售总额保持快速增长态势，2005全年累计实现社会消费品零售总额187.6亿元，比上年增涨14.3%。0100020003000400050002003年2004年2005年城镇居民人均消费支出（元）2003人均消费支出3978元,比上年增长5.8%；2004城市居民人均消费支出4282元,增长7.6%；2005年城市居民人均消费支出4971元，比上年增长16.1%，增速明显加大；其中食品类支出1979.91元，比上年增涨5.5%，城市居民家庭恩格尔系数39.8%，比上年下降3.9个百分点，表明随着信阳市民收入水平、消费水平持续增长，消费层次也随之不断上升。9建业商业经营管理公司消费者特征分析2005年城镇居民阶层消费分类表（数据来源于信阳市统计局）2005年城镇居民分阶层消费情况项目计量单位合计更低5%最低10%低10%较低20%中间20%较高20%高10%最高10%更高5%可支配收入元/人678424532801367247276192786898941504917960消费支出元/人497126542462294536984743559565181045612713服务性消费支出元/人109146344452770510871143135128823626在外饮食元/人1993513105971501933106691048恩格尔系数%39.843.848.249.247.742.438.935.131.229.7•2005年城镇居民人均可支配收入6784元，阶层之间水平呈现明显的梯度走势，收入差距有加大的迹象。•在收入差距逐步扩大趋势影响下，不同收入居民家庭的消费支出也随之拉开了距离。2005年城镇居民人均消费支出4971元，高收入组的人均消费支出是全市平均消费水平的2.6倍，是低收入组消费水平的5.2倍。•消费方式的变化情况。恩格尔系数逐年下降，消费水平稳步提高。2005年信阳市城镇居民消费恩格尔系数39.8%，较上年下降3.9个百分点，生活观念变化，在外饮食消费增大。2005年在外饮食人均消费支出199元，较上年增长50.5%，普通居民也注重生活质量的提高，建立了敢于消费、喜爱消费、享受消费的观念，但高收入家庭更注重一种高档、豪华的消费方式。城市背景10建业商业经营管理公司•高收入群体总体生活已进入比较富裕阶段。消费特征是：在满足生活必需品和高档消费品需要之外，还有大量剩余，生活宽裕，注重生活质量的全面提高，追求时尚和个性化消费。•中等收入群体总体生活水平处于小康阶段。消费特征是：基本生活消费需求已经满足，吃和穿比重继续下降，消费由“量”的满足升级到对“质”的追求，正积聚资金向更高一层消费提升。•低收入群体总体生活水平实现了温饱，跨入小康。消费特征是：现期收入在满足基本生活消费之后，结余很少。其中，5%更低收入组人均可支配收入2453元，而人均消费支出2654元，入不敷出，但食品消费仍是他们消费的主流，生活质量不高。•2005年城镇居民服务性消费支出1091元，占5%更高收入组的服务性消费支出3626元，而占10%更低收入群体的服务性消费支出444元。更高收入群体的服务性消费支出是全市平均水平的3.3倍，是低收入组消费水平的8.2倍。消费者特征整体分析随着信阳经济发展，城市居民的消费能力大幅度提高，消费呈现多元化趋势，不同阶层拥有不同消费模式的分化日渐明显。不仅在消费能力上表现出梯度性的差异，而且在消费观念和消费方式上同样表现出了梯度性消费差异。消费呈现明显层次城市背景居民消费从传统消费向发展型、享受型消费转移11建业商业经营管理公司二商业市场环境分析12建业商业经营管理公司市区商业供应特征分析-商业格局“2+4”商业格局基本形成“2+4”商业格局即2个商业中心(东方红大道、中心大道),3个商业街区(广场东路、胜利北路、中山北路、北京路)；东方红大道作为信阳商业核心街区集中了西亚和美广场、亚兴服饰广场、一鸿百货;广场东路、胜利北路、中山北路为以商贸为核心的特色街区;北京路主要为餐饮及休闲娱乐消费所在地；现有商业虽整体档次不高，但已经足以覆盖城区及周边消费人群。项目地块商业市场分析13建业商业经营管理公司百货商场相对集中，大多处于转型期信阳市百货商场主要集中在南大街东方红大道两侧,如西亚和美广场、一弘百货等；各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人文主义等)转变;现有百货店自身硬体条件已基本满足后期调整需求；软件方面亟待提高，其市场后期发展有一定空间。市区商业供应特征分析-百货141141141商业市场分析14建业商业经营管理公司141141141141141141141141141141市区商业供应特征分析-大中型超市超市外扩趋势明显信阳市大中型超市数量较多，分散于各居民区与商业区内；从信阳城市发展角度，结合居民住宅区及超市(含大中型超市及小型超市、便利店)分布情况,超市向东南方向、西北扩张趋势明显;西亚超市对本项目已有初步进驻意向。商业市场分析15建业商业经营管理公司市区商业供应特征分析-餐饮餐饮市场分析信阳中型餐饮集中在北京路两侧，菜系以信阳炖菜、火锅、西餐（迪欧、金帝）、地方风味为主。北京路餐饮一条街是2004年自发形成的沿街底商（30多家餐饮）；信阳大型高档餐饮集中在市区酒店内，菜系地方特色风味为主（消费地点位于火车站的其士酒店、市政府旁的阳光酒店）；高档海鲜酒楼空缺。3850545556585962656667706363商业市场分析16建业商业经营管理公司市区商业供应特征分析-休闲娱乐休闲场所多以沿街商铺呈现,大庆路西段聚集效应明显近两年大量民营资本投入洗浴行业，信阳的洗浴企业数量快速增加，信阳目前有规模的洗浴企业共16家，但整体规模偏小、网点布局不合理、经营千篇一律、定位缺乏特色；随着洗浴企业数量快速增加，行业有结构性饱和的趋势，即普通洗浴中心竟争激烈，大型休闲洗浴娱乐中心相对缺乏；由于信阳经济发展水平不高，因此洗浴行业整体档次较低；只有大庆路的沁园春洗浴中心经营规模大，处于一枝独秀的地位，经营情况良好。141141141141141141141141141141商业市场分析17建业商业经营管理公司三地块解析及周边市场分析18建业商业经营管理公司本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近城市中心区域★N占地面积：221.76亩，约15万㎡。土地用途：该地块的规划用途为95%的住宅用地，使用年限70年，5%的商业用地，使用年限为40年，容积率不大于1.5，建筑密度不大于25%。基本指标目前项目用地一、二、三期已拆迁完毕，达到三通一平。开发条件基本概况信阳是河南省最南边的城市距离郑州302km郑州市信阳19建业商业经营管理公司地块四至：周边路网发达，但临街面偏离主干道南湖大道宗地位于南湾区，中环路以东、松树坦路以南（以上道路皆为规划道路，目前为水泥小路），形状大致为不规则正方形，长宽均约398米，地势起伏较大，高低落差约为24米。宗地南隔一土路为水利局家属院，西边隔规划中的中环路是信阳市南湾管理区南湾村，东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松树坦村。目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃圾及未拆迁的家属楼和居民，该宗地有一泄洪渠（宽度约为10—18米）贯穿整个地块。地块解析N泄洪渠松树坦路中环路原水泥厂安置小区农田山丘松树坦村松树坦村水利局家属院建业路天明路小区主入口宗地位置到达市区约十分钟到达市中心约十五分钟彩虹桥南湾风景区项目地块距离南湾风景区700米，到达市区5公里大约十分钟车程，距离市中心7公里大约十五分钟车程，项目地块与市区没有连为一体，中间有商业断带，在市民印象中南湾区属于郊区，平时无来此地购