模式、项目分类及技术经济指标部分案例-R2

浅析商业地产装饰装修工程计价模式、项目分类及技术经济指标部分案例序•如果把建设工程比喻为一桌宴席，那么建筑主体结构即是碗碟，装饰装修工程则是各式佳肴，而怎么做菜、挑选怎样的工具、食材、如何配菜以达到一桌宴席好吃又不贵则是我们要讨论的。目录第一章看菜谱学做菜--基础知识第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第三章选什么菜系挑什么食材定什么价--商业地产装饰工程技术经济指标分类与部分案例第一章看菜谱学做菜--基础知识第一节概念装饰装修工程是指房屋建筑施工中包括抹灰、油漆、玻璃、裱糊、饰面、罩面板等工艺的工程，它是房屋建筑施工的最后一个施工过程，其具体内容包括内外墙面和顶棚的的抹灰，内外墙饰面和镶面、楼地面的饰面、房屋立面花饰的安装、门窗等木制品和金属品的油漆刷浆等。第一章看菜谱学做菜--基础知识第二节装饰装修工程有哪些作用1．装饰装修工程的作用有：1.1满足使用功能的要求任何空间的最终目的都是用来完成一定的功能。装饰装修工程的作用是根据功能的要求对现有的建筑空间进行适当的调整，以便建筑空间能更好的为功能服务。1.2满足人们的对审美的要求人除了对空间有功能的要求外，还对空间的美有要求，这种要求随着社会的发展而迅速地提升。这就要求装饰装修工程完成以后，不但要完成使用功能的要求，还要满足使用者的审美要求。第一章看菜谱学做菜--基础知识第二节装饰装修工程有哪些作用1.3保护建筑结构装饰装修工程采用现代装饰材料及科学合理的施工工艺，对建筑结构进行有效的包覆施工，使其免受风吹雨打、湿气侵袭、有害介质的腐蚀以及机械作用的伤害等，从而起到保护建筑结构，增强耐久性，延长建筑物使用寿命的作用。第一章看菜谱学做菜--基础知识第三节装饰装修工程的分类1.硬装1.1概念：硬装主要是对建筑内部空间的六大界面，按照一定的设计要求，进行二次处理，也就是对通常所说的天花、墙面、地面的处理，以及分割空间的实体、半实体等内部界面的处理。这些装饰物原则上是不可移动的。2.软装2.1概念：为了满足功能、美观需要、附加在建筑物表面或者室内的装饰物设备，原则上是可以移动与变化的。软装不仅要使室内空间美观同时需要满足功能需求和精神需求。第一章看菜谱学做菜--基础知识第三节装饰装修工程的分类3.硬装与软装的区别与区分：在现代装饰装修工程中硬装与软装是相互渗透的，并没有国家标准来很明确的划分二者，如果硬要划分有一个很形象的比喻，把一间房子倒过来，掉下来的东西（电器和人除外），都可以称为软装，如：家具、布艺、灯饰、饰品、画品、花品、日用品、收藏品等。因此两者的根本区别就是基本可以移动的与基本不可以移动，这就是软装与硬装的基本概念。但也有例外，用几张过往已竣工的工程照片举例如下：第一章看菜谱学做菜--基础知识第三节装饰装修工程的分类4.装饰装修工程图片--数据来源：澳门银河娱乐度假酒店穹顶绘画，软装？硬装？第一章看菜谱学做菜--基础知识第三节装饰装修工程的分类4.装饰装修工程图片--数据来源：长春香格里拉大酒店油画艺术玻璃，软装？硬装？第一章看菜谱学做菜--基础知识第四节目前装饰装修行业知名企业名录数据来源：中国建筑装饰协会《2011年度中国建筑装饰行业百强企业评价公告》1苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司2浙江亚厦装饰股份有限公司3深圳广田装饰集团股份有限公司4深圳市深装总装饰工程工业有限公司4中国建筑装饰工程有限公司5深圳市洪涛装饰股份有限公司6深圳市科源建设集团有限公司7北京港源建筑装饰工程有限公司7深圳市建筑装饰（集团）有限公司8深圳瑞和建筑装饰股份有限公司8深圳长城家俱装饰工程有限公司9深圳市晶宫设计装饰工程有限公司9深圳市美术装饰工程有限公司10深圳市美芝装饰设计工程有限公司10深圳海外装饰工程有限公司11上海新丽装饰工程有限公司12深圳市维业装饰集团股份有限公司13深圳市建艺装饰集团有限公司13深圳市文业装饰设计工程有限公司14神州长城装饰工程有限公司15中建三局装饰有限公司16浙江中南建设集团有限公司16深圳市南利装饰工程有限公司17建峰建设集团股份有限公司第一章看菜谱学做菜--基础知识第四节目前装饰装修行业知名企业名录数据来源：中国建筑装饰协会《2011年度中国建筑装饰行业百强企业评价公告》18深圳市中建南方装饰工程有限公司19深圳市奇信建设集团有限公司19中国装饰股份有限公司20深圳市宝鹰建设集团股份有限公司21深圳市中装设计装饰工程有限公司22深圳市安星装饰设计工程有限公司23北京丽贝亚建筑装饰工程有限公司24深圳市博大装饰工程有限公司24青岛德才装饰安装工程有限公司25深圳市华南装饰设计工程有限公司26深圳市卓艺装饰设计工程有限公司26北京远洋中广建筑装饰工程有限公司27深圳远鹏装饰设计工程有限公司28北京弘高建筑装饰设计工程有限公司29广东爱得威建设（集团）股份有限公司29山东富达装饰工程有限公司30深圳市特艺达装饰设计工程有限公司31上海市建筑装饰工程有限公司32深圳城市建筑装饰工程有限公司33浙江正华装饰设计工程有限公司33中建三局东方装饰设计工程有限公司34青岛东亚建筑装饰有限公司35中建一局集团装饰工程有限公司35苏州美瑞德建筑装饰有限公司第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：澳门银河娱乐度假酒店—外观第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：澳门银河娱乐度假酒店—赌场大厅第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：澳门银河娱乐度假酒店—赌场大厅第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：澳门银河娱乐度假酒店—赌场大厅第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：伦敦香格里拉酒店--客房第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：伦敦香格里拉酒店--客房第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：伦敦香格里拉酒店--客房洗手间第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：伦敦香格里拉酒店—走廊第一章看菜谱学做菜--基础知识第五节现代商业地产装饰装修工程图赏数据来源：伦敦香格里拉酒店—走廊第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第一节目前流行的装饰装修工程计价模式1.具有中国特色的半国标工程量清单计价半综合定额计价1.1编制依据：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2003/2008《地方建设工程计价规程》、《地方装饰装修工程综合定额》1.2分析：我国推行国标工程量清单计价的初衷是为了与国际接轨，企业按照清单的要求自主报价，反映的是市场决定价格，工程量清单的人工、材料、机械消耗量由投标人根据企业的自身情况或《企业定额》自定，真实反映企业的自身水平。因此工程量清单计价方法的是关键在于企业自主报价。第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第一节目前流行的装饰装修工程计价模式1.3形成的原因：由于施工企业未能形成自己的企业定额，在制定综合单价时，仍沿用了定额计价模式去处理套用地方定额。1.4暴露出的缺点：地方定额主要反映某一时期某一地区在施工生产中较好的水平，而企业定额是反映建筑企业在施工生产中的生产要素消耗水平的数量标准，他与企业的管理水平是密切相关的。因此，企业定额与地方定额有着本质的区别，用反映社会平均消耗水平的地方定额来确定资源消耗和投标报价，并不能体现建筑企业的个性特点，也是的先进优秀的建筑企业的优势得不到发挥，不利于促使建筑企业提高管理水平技术水平和今后的发展1.5如何改善：建筑企业要想提高自主报价的能力，增强企业竞争力，应当尽快建立自己的企业定额第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第一节目前流行的装饰装修工程计价模式2.英国工程量清单计价模式2.1编制依据：《SMM7》即英国建筑工程标准计算规则，第一版于1909年顺应英国建筑工程行业管理需要而发展起来的，并至1922年开始在英国发行及广泛应用于国际实践中。1998年7月1日正式使用其第七版，一直沿用至今。2.2英国工程量清单的计价特色：英国的工程项目没有计价定额和标准,只有统一的工程量计算规则即SMM7，工程造价的确定由业主和承包商在造价中介机构的协助下,依据法定的标准计算方法,并参照政府和各类咨询机构发布的造价指数、价格信息指标等信息来进行造价控制。2.3更多关于英国建筑工程标准计算规则的细节不在此详述有兴趣的同事可向我拷贝《SMM7》中文版电子档╮(╯▽╰)╭第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比1．依据的规范：第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比2．计价模式：2.1英国工程量清单计价模式为承包商的工料测量师参照已编制完的工程量清单进行成本要素分析，根据其以往的经验，并收集市场信息，发放询价单，回收相应厂商及分包商的报价，对每一分项工程都填入单价，并将单价与工程量相乘后的合计填入清单。2.2中国工程量清单计价的过程基本与英国相似，不同的是英国只有统一的工程量计算规则即《SMM7》，而没有一套完整的计价定额和标准可进行参考。中国的《建设工程工程量清单计价规范》是以现行的基础定额为基础，投标报价时可以参照各种渠道所获得的工程造价信息或者根据自身企业定额进行清单计价。第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比3．综合单价包含的内容3.1我国综合单价=人工费+材料费+机械费+管理费+利润+由投标人承担的风险费用+其他项目清单中的材料暂估价3.2英国完全单价=人工费+材料费+机械使用费+材料周转费+管理费（如施工管理费、投标的开支费用、担保费、保险费、税金、贷款利息、临时设施费及其它杂项费用等）+利润等，并根据项目特点而定。第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比3.3英国的完全单价与中国的综合单价表面上差别就在措施费、规费和税金这三个项目内容划分到哪一部分中去，对工程总价似乎没有影响，但一旦出现涉及到措施费用的工程变更，这两种清单的差别就出来了，国标清单由于采用综合单价，这一部分费用难以区分，不可避免地会产生争议，工程造价不好调整，需要由招标人和投标人共同协商有关事件，而这时并不总对招标人有利。而英国清单正可以避免这种情况的发生，因为投标人所报单价已包括了措施费用，所以只要用单价乘以调整的工程量就可以对工程造价进行调整了，合同纠纷少。第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比4.两种计价模式的关系4.1《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008较之03版清单计价规范有了不小的改动，这些变动使得中国的工程量清单计价越来越与国际接轨，其中有不少地方是借鉴了英国工程量清单计价模式下的优点。如在08版《建设工程工程量清单计价规范》中增加了大量的新术语，包括暂列金额、暂估价、计日工、索赔、现场签证、不可抗力等17个新术语。单列“项目特征”也在其中。第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比5.两种清单表格样式5.1“施工开办费”“措施费”的比较第二章选择好的厨具做菜才会事半功倍--装饰装修工程计价模式第二节中英工程量清单对比5.2“英标工程量清单”“国标工程量清单”的比较第三章选什么菜系挑什么食材定什么价--商业地产装饰工程技术经济指标分类与部分案例第一节概述•技术经济指标是建设工程计价的参考依据，它分析了样本工程各组成要素的单位消耗量和单位造价，反映了工程费用的构成比例及工程造价的变化趋势。第三章选什么菜系挑什么食材定什么价--商业地产装饰工程技术经济指标分类与部分案例第二节商业地产装饰装修工程技术经济指标分类•星级酒店/服务式公寓•商场公共区•独立会所/餐饮/游乐场所•写字楼公共区第三章选什么菜系挑什么食材