武汉奥山余家头大盘项目开发建议及经济效益分析_114页

经天纬地地产营销机构（北京·武汉）奥山·余家头项目开发建议及经济效益分析经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·1·□前言2□项目规划调整建议4□项目开发推进建议32□项目价格定位59□项目分期经济效益估算72□项目总体经济效益估算111目录经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·2·长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提升项目居住品质。前言经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·3·一、项目规划调整建议项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·4·【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。□罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。□和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。□罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·5·【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大。项目总占地760亩，其中，可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万㎡；可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万㎡，其中还建住宅46万㎡，还建住宅及其他物业6万㎡。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·6·此时：□罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。□还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。□B地块商业价值削减至最低点。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·7·1、商业与住宅的体量调整：□商业物业体量定位：·在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万㎡，其中包括还建的商业物业6万㎡。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·8··建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·9·□商业与住宅的比例关系：初步按商业物业30万㎡（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万㎡，本项目商业与住宅的比例约为1：4。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·10·2、各类物业分布区域调整：在项目自身及外界依傍发生如此变动的基础上，我司对本项目规划作出如下调整：□商业物业将主要沿A地块的街角地带布局：充分利用A地块临和平大道主街面、临街面长的特点，大面积布局商业，使商业物业体量达到最大化，接近30万㎡的定位目标。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·11·□还建物业将沿B地块和A地块中部或偏东区域布局。·历经两大重大变化后，相对独立的B地块居住价值与商业价值均降到最低，建议全部用于开发还建住宅，使还建住宅对其他区域居住品质的影响降到最低。·B地块占地不到150亩，要确保300亩的还建土地，必然要牺牲其他地块的土地，建议将A地块中约150亩左右土地用于剩余住宅与商业的还建，而且要位于A地块位置居中或偏东的区域，最好占据农田地带，既不影响项目对江景的利用，又能快速启动还建工作。项目规划思路调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·12·□住宅物业确保最大程度临江布局。确保A地块临江地带及C地块临江地带江景的充分利用。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·13·3、具体调整方向建议：我司根据项目地块特点，遵循上述体量及布局调整的初步思路，从不同的角度出发，相应提出了三套展示项目规划概念及功能分区的示意方案，具体剖析如下：项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·14·□规划概念及功能分区方案一：高档住宅区与商业区适度联合，使住宅区临街商业与商业商务核心区商业联合形成形象统一、品质突出的商业形象。在A地块上，沿罗家港明渠布局临街商业，是充分考虑该地块西面规划路作为衔接临江大道、和平大道两条干道的车流与人流拦截效应。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·15·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·16·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·17·□优势分析：·高档住宅区与商业区的结合，有利于树立统一的高品质项目形象。·较好的规划了道路交通网路，使车流、人流能有效聚集和疏通，高档住宅区的出入口也易于规划设计。·A地块的还建住宅区拆迁难度较小，可有效缓解后期拆迁压力，保证工程进展顺利。□劣势分析：·A地块的商业区、高档住宅区和还建住宅区结合较为紧密，会互相产生一定的干扰性，使中部地段的商业价值和居住价值都大大降低。·A地块高档住宅区和商业区的地形不规则，不利于后期的规划布局。·A地块高档住宅区临高架桥的沿线拉长，有一定的噪音干扰，降低居住舒适度。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·18·□规划概念及功能分区方案二：降低还建区对高档住宅区的干扰，使还建区、高档住宅区和商业区均拥有教好的完整性，有利于保持主要临街面及临桥处的项目形象并降低相互之间的干扰。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·19·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·20·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·21·方案二优劣势分析：□优势分析：·商务公寓衔接商业和高档住宅区，能有效减少商业对住宅的干扰性，使居住环境更纯粹。·地块分区相对完整规则，方便后期的规划布局。□劣势分析：·还建住宅区、高档住宅区、商业区仍是互相结合，不能很好的规避对彼此的干扰，对商业和住宅的环境都存在一定的影响。·该布局使首期开发还建住宅面积体量过大，而外销住宅和商业开发体量有一定的局限性，首期投入资金压力较大，开发风险也随之增加。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·22·□规划概念及功能分区方案三·利用住宅还建区隔离商业与居住区的干扰，还建商业与商业区形成较好的融合。·最大限度的确保了临江住宅的独立性和完整性，有利于居住区内部品质的提升，同时有利于施工组织。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·23·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·24·项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·25·方案三有效的确保了各个区域的物业品质，有利于利用现状道路，协调各类物业，统筹开展施工工作，降低拆迁还建期间的成本。在规划上较易出彩，在开发中易于掌握。但此方案的关键点在于A地块住宅还建区建筑规划风格，应与高档居住区保持一定的统一，使商业、还建与住宅在视觉上完美融合，整体品质上达到较好的提升。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·26·因此，下面我司将以第三套规划概念及功能分区方案为参考，进一步确定各类物业的详细体量、具体分区及其产品形态。以A地块中部与B地块衔接的横向桥延伸线为界：·以北为纯粹的居住区，依次由还建住宅区与江景住宅区构成·以南为纯粹的商业区，商业街区、商务公寓共成一体。·江景住宅区、核心商业区（含还建商业）与还建住宅区，三大区域以还建住宅区为纽带，商业与居住相互隔离又适度联系。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·27·□核心商业区：·A、B地块衔接桥延伸线以南，地块占地由商业与还建商业共同组成，占地约144亩，分别按还建容积率2.6，外售物业容积率3的标准计算，商业建面约28万㎡，其中，还建商业6万㎡。·为使商业物业便于变现，又不失核心商业区的特色，通过打破传统步行街模式的商业流行港、迷你Mall联盟、Block街区商业、商务中心等四类特色商业相联合的方式，丰富商业物业形态，使特色各具的商业物业完美融合形成特色鲜明的统一体，既便于经营，又利于销售。·还建商业形态可根据还建要求建设。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·28·□还建住宅区：·B地块137.68亩土地及A地块中部的农田区域约127.7亩土地，用于还建住宅的建设，确保2.6容积率内42万㎡的还建住宅体量。·在还建住宅区容积率限制及开发成本控制的前提下，还建住宅将全部以小高层住宅出现。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·29·□江景住宅区：·C地块近218亩土地全部用于江景住宅开发。·A地块除去用于核心商业区和还建住宅区的地块后，剩余的滨江地带全部开发住宅，滨江地带占地约133亩。·容积率控制在3以内，滨江地带将可开发江景住宅约70万㎡。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·30·由于滨江程度的不同，在产品形态上可适度差异。·在一线江景地带，环境相对独立的C区小地块中，为确保该地块大部分产品均能观江景，又能出现十分突出的精品，建议采取层层退台的花园洋房与高层江景住宅相搭配的方式。由于江堤高约6米，建议此处以层层退台的花园洋房或叠加别墅产品为主，底层架空设计作为车库，2、3层复式设计，4、5、6层平层设计，使每位住户均享有较好的一线观江空间。·A地块临江地带160余亩土地用于小高层与高层相搭配的江景住宅开发模式。临近火车带，预留充足空间，打造防噪绿化带，以浓密的树种为主，遮挡过往火车带来的噪音干扰。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·31·□三大区域关联纽带：现状罗家路，是联系各个区域的纽带，可作为早期施工的主要道路，但前期施工同时也要组织建设社区的主要道路，使楼盘格局更加协调，也可为后期施工作铺垫。项目规划调整建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·32·二、项目开发推进顺序建议1、项目物业构架分析：从上面对各个区域，各类物业体量的初步分析，可以看出本项目完整的物业构架。商业物业住宅物业合计对外开发22万㎡70万㎡92万㎡还建物业6万㎡46万㎡52万㎡合计28万㎡116万㎡144万㎡项目开发推进建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·33·2、各区域地块的功能及相应的经济指标【江景住宅区】总占地233333.33㎡，合计350亩，可建江景住宅70万㎡，建筑形态为小高层为主，高层为辅，洋房作点睛之笔，开发少量。项目开发推进建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·34·□C地块：·总占地145060.58㎡，合计217.59亩，共可建住宅物业43.52万㎡。其中，一线临江39373.4㎡，合计59.06亩，可建一线江景物业约11.81万㎡。□A地块带状滨江地块：·A地块临江地带约230米的带状区域，其总占地确定为88272.75㎡，合计132.41亩，可建江景住宅约26.48万㎡。项目开发推进建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·35·【还建住宅区】总占地176923.07㎡，合计265.38亩，可还建住宅46万㎡，以小高层住宅为主。□B地块：·刨除不能拆迁的物业后，剩余区域将全部用于还建，其总占地为91787.5㎡，合计137.68亩，可还建住宅23.86万㎡。□A地块中部带状地块：·隔离商业与江景住宅区，区域占地85135.57㎡，合计127.7亩，可还建住宅22.14万㎡。项目开发推进建议经天纬地地产营销机构（北京·武汉）·36·【核心商业区】□对外