汇丰企业总部二期项目产品建议书28

武汉汇丰企业天地产品策划建议书项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议项目营销建议目录项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议SWOT分析区域概况项目营销建议规划现状项目现状第一章区域概况：本案位处城市主干道古田二路与三环线交汇处，是金银湖与硚口区的交通要道的必经位置，区位优势明显，发展潜力巨大。紧邻三环线，通达武汉城市各大主要城区；城市轨道交通七号线直达本案；距汉口火车站及飞机场仅10/15分钟车程；整体片区未来发展潜力巨大。区域概况：硚口总部经济中心规划在古田片区，本项目位于该区域核心位置，有着良好的总部经济发展条件。根据硚口区“五区一带”的发展规划本区域将瞄准“企业创业、科技创新、文化创意、商务创智”4大发展主题。将老工业基地打造成批空间独立、功能完善的新型城市单元。积极发展技术研发、产品设计、订单处理、品牌营销等生产性服务业，吸引更多企业总部人驻，加快建设生产性服务业基地国际企业大道规划中恒大城市综合体规划中海联大厦规划中汇丰·企业总部总建筑面积30万方未来的都市工业园区总部经济中心项目配套：区域周边生活、商业配套较为成熟，随着片区的发展，其整体功能配套将得到极大的改善和提高。项目前景：项目位处三环线内，作为硚口区开发重点项目，作为武汉市唯一城市副中心内开发建设的企业总部基地项目，承享空港经济区、东西湖吴家山开发区、中央商务区带来的发展机遇和辐射价值，发展前景广阔。空港经济区生态商务城金银湖湿地公园东方马城中央商务区汇丰企业总部二期最大的特征在于毗邻三环线，坐拥武汉城市副中心汇丰企业总部二期毗邻金银湖、常青成熟住区是也是项目客户真正办公、居住一体化的最佳优势。再进一步分析本案作为硚口区政府重点项目，周边区域配套的改造和升级逐步开展。意味着更多的机遇和前景？舵落口物流中心中国建材第一市项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议SWOT分析区域概况项目营销建议规划现状项目现状第一章项目概况：项目卫星概貌图项目概况：项目占地接近200亩，开发物业类型丰富，在武汉市目前属于超大规模的城市总部综合体项目。项目名称数量用地面积118132平方米建筑面积295330平方米绿化率30%建筑密度31%土地用途工业用地项目规模及物业要求：项目占地面积为11.8万平方米，由多层企业总部、高层企业总部、公寓、酒店，配套设施等多种类物业业态打造；项目四至：项目地块平整、四面宽阔、呈规则形状、可直接开发北临汉丹铁路桥东临古田二路翠堤春晓西北角垃圾中转站南接餐具消毒厂房西至新华书店物流中心1、本项目地面为净地；2、地块上仅有少量有待拆迁旧厂房框架和工棚；3、东面临高架桥，北面为汉丹铁路线，西、南面均为办公厂房；4、西北面有垃圾终转站，南面是工业厂房，区域内部办公气氛不浓郁；5、区域整体形象档次较低，配套相对完善。项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议SWOT分析区域概况项目营销建议规划现状项目现状第一章S（优势）W（劣势）O（机会）T（风险）1、项目开发周期较长，对资金链要求较高，回笼周期长。2、项目高层产品较多，存在销售抗性。3、未来市场趋势不确定性，存在政策风险。1、正临古田二路，近邻三环线，交通便利。2、产品符合市场需求，短期无正面竞争对手规模大，物业类型齐全，一期品牌效应有利于二期累计客户。1、周边办公氛围不浓，在建工地较多，现场整体环境有待改善。2、周边已建成垃圾转运台，一定程度上影响品质3、项目北部紧邻铁路，影响销售价值。1、武汉正在大力发展总部经济，政府重视。2、王家墩城市改造和开发，对区域价值提升有一定利好。3、硚口区政府的支持及相关职能部门扶助1、联合政府对区域规划进行大规模炒作，提升区域的知名度和影响力，扩充客户群体。2、加快项目的开发力度，通过景观和产品塑造成为区域标杆项目，打造高品质形象。3、利用区域市场缺乏同类项目的竞争，借项目优势形成差异化特色，在产品和价格上形成竞争优势。4、营销推广组织。SWOT运用：发挥优势，把握机会，弱化劣势，可控风险项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议项目现状区域概况项目营销建议规划现状SWOT分析第一章规划现状：目前有2种概念方案，主要是产品形态的差异；需要深化以上2种规划方案都是拟以10栋多层写字楼为主体，外围以高层建筑半围合布局，东面为项目主入口，彰显大气和品质，南面为多层办公楼，北面为高层区，主要4东由底商连接的16—18层办公楼，西面与东面形成“前三后四”的建筑布局，主要是以16—28层为主的办公楼宇。方案一方案二方案一：优势：项目的整体建筑风格统一，建筑具有较强时代感，整体大气美观。天际线优美。劣势：朝向差，高层全部是东西朝向，后期将成为未来销售阻力。方案二：优势：核心高层建筑设计合理，有东西南北四面，因朝向问题存在的销售阻力小，且面积方正，面积使用率高。劣势：与周边项目的风格存在一定不可调和性，天际线也不够流畅美观。从结构朝向的角度，选择第二个方案比较符合项目销售客户对于朝向的要求。更加易于销售。规划现状：通过多次讨论和规划评议，建议启用方案二进行深化项目现状项目定位项目风险与问题市场状况项目产品规划建议项目营销建议第二章硚口区市场现状武汉市场发展分析消费者市场分析——武汉经济发展的三部曲武汉经济发展在2011年将以加速度向前迈进！2004年以前：武汉市“中部塌陷”代表城市：中部开放滞后，从而失去了发展先机。国家对中部缺乏倾斜政策，中部成为“政策洼地”。2004年—2010年：武汉市“中部崛起”领军城市：来自武汉统计局的消息显示，该市去年GDP预计在4500亿元以上，增长13%，超过成都、宁波等城市，在全国15个副省级城市中跃居第5位。其中，武汉工业产值三年来实现一年上一个千亿台阶值得关注。固定资产投资的强力拉动经济。统计显示，2009年武汉市完成全社会固定资产投资3001亿元，增长33.3%。在产业发展方面，包括汽车、装备制造、高新技术等产业都发展良好。2010年以后：武汉市“中部中心城市”龙头城市：国务院在批复武汉未来城市规划中已经将武汉市定位为“中部地区中心城市”，这让武汉锁定了自己的区域“龙头”地位。规划期内，我市将充分发挥全国重要交通枢纽功能，加快公路、铁路、水运和民航等区域性交通基础设施建设。建立安全畅通的步行与自行车交通系统，大力发展绿色交通。建设资源节约型和环境友好型城市，积极开发新能源，大力发展循环经济，严格控制高耗能行业的发展,强化工业、交通和建筑节能。武汉位处中国心脏，承接中部崛起支点，经济发展稳步加快武汉市坚持以现代制造业和现代服务业的发展为突破口，抓住中部崛起战略实施的有利条件，抓住国际国内产业转移、推进武汉城市圈发展战略机遇，充分借鉴有关城市发展的先进经验，盯准目标，保持武汉市经济又好又快发展的良好势头，必将推动武汉市不断实现超越。武汉历来被称为“九省通衢”之地，也就是中国的心脏之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽；具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，为全国四大枢纽机场；并正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。经济发展速度迅猛。工业发达，对全市经济增长贡献显著武汉是中国重要的工业基地，现在正大力发展现代制造业，着力推进产业技术升级、集群发展。重点发展钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。2009年，全市规模以上工业总产值5032.18亿元，增长10.2％。2009年工业对全市GDP增长的贡献率达42.7％，拉动全市经济增长6.95个百分点。投资的增加是拉动GDP增长的重要因素之一近几年武汉固定资产投资占GDP比重稳定提升，2009年，武汉投资增长势头强劲，全社会固定资产投资达3001亿元，同比增长33.3%，固定资产投资占GDP比重上涨到65.7%。2009年，在全国35个直辖市、省会城市、副省级城市中，武汉市投资环境竞争力的综合排序为第13名。中部崛起—武汉中部中心城市，经济进入发展快车道经济综合实力稳居全省首位、地区生产总值稳定快速增长2008年国民生产总值（GDP）3960.08亿元，2009年首次突破4000亿元，达到4560.62亿元，同比增长13.7%，占湖北全省GDP总量的35.5%，稳居全省首位，平均增幅超过全国，全省平均经济增长水平。产业结构稳定武汉产业结构是一、二、三产业比重3.2：47，产业结构比较称定，第三产业已超过了第二产业并远大于第一产业，城市商业化程度比较高，第二产业的大幅提升是推动第三产业更大幅度提升的内因。1000180026003400420050002004年2005年2006年2007年2008年2009年房屋施工面积住房施工面积历年商品房施工面积走势03006009001200150018002004年2005年2006年2007年2008年2009年房屋新开工面积住房新开工面积历年商品房新开工面积走势图商品房施工面积逐年呈上升趋势住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1％，占商品房施工面积的79.8％；其中，住房新开工面积1247.61万平方米，同比增长1.2％，占商品房新开工面积的75.5％商品房开工面积逐年呈上升趋势2009年我市商品房施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1％；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1％。商品房销售均价逐年呈上升趋势我市商品房销售均价为5496.13元/平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元/平方米，同比上升7.84%。020040060080010001200140016002004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房销售面积商品住房销售面积历年商品房（住房）销售面积走势图10001800260034004200500058002004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房销售均价商品住房销售均价历年商品房（住房）销售均价走势图商品房销售面积逐年呈上升趋势2009年，全市商品房实际销售面积为1397.43万平方米,同比增长123.01%，成交套数134697套，同比增长116.5%。其中，商品住房销售面积为1258.89万平方米，同比增长142.37%，占商品房总销售面积的90.09%，成交套数为120379套，同比增长135.31%。武汉房地产发展呈逐年上升趋势，其销售面积和价格逐年递增武汉总部经济发展引领中部地区，位处全国第十位，发展前景广阔全国发展总部经济城市中武汉排名第十《中国总部经济发展报告(2009～2010》对全国35个主要城市总部经济发展能力进行评价排序，排在前10位的城市是北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、南京、青岛和武汉等，并指出武汉是中部最佳的总部基地。武汉市已聚集世界500强企业74家、跨国公司驻汉办事处300多家，中石化、东风、武钢等国内外企业总部、地区总部和研发中心3000多家，初步使武汉成为总部经济集中区。武汉市将把发展总部经济作为经济工作的重要战略，为总部经济发展搭建良好的平台，努力把武汉建设成为全国重要的企业总部、中心城市。政府重视，各项利好政策将大力推动武汉总部经济发展武汉市人民政府发布了《关于加快总部经济发展的若干意见》(武政［2009］16号)促进国内外大企业到武汉市设立企业总部，加快总部经济发展。09年2月1日市长阮成发作了《武汉：中国内地设立企业总部的首选城市》的主题讲话。09年2月17日我市制定《武汉市关于加快总部经济发展的若干意见》39条，明确提出要将武汉打造成为“总部经济之都”和“总部经济生态城市”。政策扶持•简化行政审批手续和程序•企业人员培训纳入有关部门培训计划•为总部企业提供通关便利•建立武汉在外地投资企业服务机制•加强与企业总部的对话沟通，积极发挥政府和