江苏通力太仓人民北路项目定位方略_123PPT_XXXX年

通力太仓人民北路项目定位方略报告结构Part3Part1市场研判Part4Part2项目解析项目定位及建议营销策略Part5中天盛世操盘优势1市场研判——了解并掌握市场，探寻市场机会点！太仓区域认知区位太仓位于江苏省东南部，长江口南岸，濒长江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西连昆山市，北接常熟市总面积为822.9平方公里。交通沿江高速到上海市中心为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。苏昆太高速到苏州为50公里左右。城市文化定位太仓建设东方新欧洲具有深厚的现实基础在众多的苏南城市群中，太仓与欧洲有着许多共同之处，太仓最有优势建设东方欧洲型城市。太仓与欧洲的历史文化基础相似。太仓从三国吴王于此建仓屯粮已有近1800年历史，600年前号称“万国码头”，盛杰一时。几千年璀璨的娄东文化孕育了太仓古典园林、千年古镇、文化遗迹，这些深厚的历史文化及其表现形式，几乎与欧洲城市如出一辙。毗邻上海大都市外围，纳入大上海1小时都市圈；地理位置优越，交通便捷；城市文化定位为“东方新欧洲”。人口认知本地户籍人口近三年来涨幅基本徘徊在0.6%以下，人口自然增长率较低，且2009年出现人口增长比例历史最低点；太仓外来人口近年来涨幅明显，2008年暂住人口43万，增幅22.86％；2009年50万，增幅16.28%；在2009年年初的48万总量就已经远远超出了本地户籍人口。截止到目前为止（2010年中旬）城市总人口预计已经突破100万人次，2010年城市化水平将达到65%。城市向心力足,人口导入力强户籍人口自然增长率低城市外来人口增幅明显太仓近几年外来人口走势图（单位：万人）24.4935435043.73%22.86%16.28%01020304050602006年2007年2008年2009年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%太仓近几年户籍人口走势图（单位：万人）45.4645.7646.1446.3846.6346.720.66%0.83%0.52%0.54%0.20%44.54545.54646.5472004年2005年2006年2007年2008年2009年00.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.009经济发展认知太仓市人均收入增幅明显，整体经济实力位于长三角前列。从近几年太仓全社会固定资产投资额来看，太仓市的城市建设步伐不断加快，投资额始终保持着较高水平的增长速度。太仓人均可支配收入的不断增长，太仓人均消费性支出也不断增长，在消费性结构上，更加趋于合理，这表明太仓人民的生活水平在不断得到提高。固定资产投资稳步增长，且增长幅度非常之大。数据来源：太仓统计局太仓城镇人均可支配收入走势图（单位：元）166701909121576246242732014.52%13%14.12%10.95%0500010000150002000025000300002005年2006年2007年2008年2009年00.020.040.060.080.10.120.140.16太仓市固定资产投资额走势图（单位：亿元）170.92200.17224.31248.05284.2617.11%12.06%10.58%14.60%0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年00.020.040.060.080.10.120.140.160.18产业发展认知开放型经济是太仓经济的一大亮点。目前，累计已有美、英、德、日、韩及香港、台湾等30多个国家地区的客商来太投资，共引进外资企业2200多家。世界500强企业中已有美国的埃克森·美孚、耐克、英荷联合利华、日商岩井等14家跨国公司落户太仓。太仓是台商投资较为密集的区域之一，是省内欧美资本投资最密集的地区之一。太仓优越的投资环境，吸引了不少上海、浙江民营企业家的投资。工业是太仓国民经济的支柱产业，占到总产值的60％左右。目前形成了能源原材料、石油化工、轻工造纸、精密机械、电子信息、现代物流等六大优势产业。第二产业为核心，外资经济占主导，投资环境良好。太仓近几年三次产业的比重0102030405060702004年2005年2006年2007年2008年比重(%)第一产业第二产业第三产业数据来源：太仓统计局产业分布认知1、经济开发区：共引进各类项目近1400家，其中外资项目365家，其中，来区落户的欧美企业约占外商投资企业总数的40%，日韩企业约占40%，港台企业约占15%。2、陆渡镇：外向型经济占主导地位。全镇外企总量达129家，注册外资3.15亿美元，投资总额6.1亿美元，外企的销售收入及上交国家税收占到全镇总量的76.9%和66%。二是台资工业区形成规模。区内台资企业已突破100家。3、浏河镇：有企业400多家，其中外资企业近100家，民营企业300多家。4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）。沿沪产业带：重点培育以高新技术产业导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业。中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区。沿江港区：制造业和现代物流业。1234以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量多，为区域房地产提供产业人口支撑。中部经济圈产业规划清晰，依托上海、沿江两大核心优势发展；产业政策导向偏重于培育高新技术产业，而新区是该产业发展的核心地带，未来对新区的房地产将有明显的支撑作用；城市规划认知新区：高新技术产业、现代服务业等为重点，形成沿沪经济带的核心、市区的重要组成部分。新区向北、向东拓展，整个城市进行东扩，市政府东迁，东部(包括陆渡）建设高新产业区与生态住宅生活区，并且在基础设施和生活服务设施配套方面有相当大的改进。北向发展主要立足于加工制造业。南郊新城区：休闲商住区，逐步形成市文化、教育、体育中心。中心区：继续实施改造，形成繁华商业街区。西区：重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。中心区商贸物流区商业生活区休闲商住区加工制造业区高新产业与生态住宅生活区中心城区空间拓展，形成包括老城区、新区、南郊新城区在内的大城区格局；城市功能分区清晰，向东扩展趋势明显；市场环境研判2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）2009年《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条）内容：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。内容：要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。核心核心核心成交量的预期影响：观望态势加重，短期内成交量萎缩将非常明显，长期而言还将处于平稳的发展态势。成交价的预期影响：政策控制的是房地产价格上涨过快现象及现象突出的城市，而并非决心实施房价的全面打压，所以房价会有暂时性的波动甚至下浮但长远来看还将继续稳中有升。内容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房银行将不放贷等。市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。宏观政策分析太仓市场分析竞争案例分析市场环境研判2009年的市场虽然波动起伏，但整体上涨趋势明显；2010年第一季度已经连续3个月成交量持续下滑，跌破了2009年度以来的历史最低点；进入2010年4月市场又有继续回暖迹象，但突如其来的政策严厉打击，预计在今后一段时间内太仓市场会表现出先降后稳的态势，成交量将回归平稳发展趋势。宏观政策分析太仓市场分析成交量走势分析注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库竞争案例分析市场环境研判2010年2011年南洋1号公馆，约32万平方米太湖世家，约14万平方米海艺豪庭，约9.5万平方米滨河花园，约15.5万平方米2012年8月9月3月6月特灵空调地块，约20万平方米盛世一品，约15万平方米金谷府邸后期高层，可售约8万平方米荣御蓝湾项目后期，可售20万平方米雅鹿·上海公馆，约18万平方米华阳星城，约6万平方米景瑞城西地块，约30万平方米绿地城一期，可售约28万平方米6月7月1月华源上海城北地块后期，可售约15万平方米御园欧境，约25万平方米10月11月12月9月12月浙建太和丽都，约13.5万平方米南城水岸，约5万平方米新城水岸，约6万平方米中央帝景花园，约5万平方米太仓市区的市场竞争格局市场环境研判太仓市区各项目推售总体量分析宏观政策分析太仓市场分析太仓市区商品房总体供应分布情况单位:万平方米140,42%65,19%60,18%32,9%23,7%18,5%中心区南郊新城片区东片区陆渡片区西片区北片区太仓市区未来1-2年内，商品房供应总的体量达到340万㎡左右（还不包括没有确定的数据）。其中：中心区140万㎡、南郊新城片区65万㎡、东片区60万㎡、陆渡片区32万㎡、西片区23万㎡、北片区18万㎡。注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库竞争案例分析太仓区位条件突出，融入大上海1小时都市圈，交通便捷，发展动力足；太仓以外向型经济为主，产业基础良好，未来高新产业将是太仓主导发展产业，主要集中在新区；受产业结构的影响，城市外来人口增长明显，人口导入力强，特别是高新技术人才引进，城市化进程快，城市具有较强的向心力；城市规划向东发展明晰，东部开发区将形成城市副中心带，两极化发展趋势明显；城市经济基础强，规划导向明确，产业发展加速对房地产市场支撑明显。市场研判宏观政策分析太仓市场分析竞争案例分析开发商：太仓市城市建设投资集团有限公司占地面积：12926㎡建筑面积：45925㎡容积率：2.48项目定位：太仓市首席数码广场,将划分为音像文化、数码办公、精品小数码、数码淘宝和数码广场等五大区域,汇集数码产品的批发、零售、体验、维修等业态。户数：总户数281户，其中住宅90户，商业191户。面积户型：项目的面积最小的9㎡，最大的700多㎡，主力面积在30—70㎡。销售价格：项目整体均价23000元/㎡。其中内街1-3层商铺每层、每间分开销售，均价21000元/㎡（1F28000，2F20000，3F16000）；外街1-3层整体销售，均价25000元/㎡(共5套）。销售率：商铺，8%（191套销售16套）；住宅未开始销售。项目分析：项目位置优势十分明显；项目定位明确，与市场走差异化竞争；项目属于投资性产品，面积户型控制上较合理，能有效控制投资总价。项目楼层价格定位不合理。竞争案例一：新天地广场宏观政策分析太仓市场分析竞争案例分析开发商：凯丰置业有限公司代理商：英国第一太平戴维斯占地面积：28000㎡建筑面积：14万㎡容积率：5项目具体业态分布：酒店主楼18层，建筑面积约2万㎡，项目已与洲际酒店集团签订管理合同；商业裙房（餐饮、娱乐、休闲、健身配套设施）约3万㎡，地上1-3层，以外廊式店铺为主，内有通长流线型的内街两条，在中心汇集到椭圆形的广场；沿人民路的写字楼为17层点式高层，总建筑面积约2万㎡，届时将成为太仓首座达到5A甲级标准的纯写字楼；沿盐铁塘东侧的酒店式公寓共30层，约3万㎡左右，为精装修的酒店式公寓，面积54-80㎡；销售价格：酒店式公寓9500元/㎡（2010年6月份实际成交均价9332元/㎡）；地上1-3层商业可分割销售，目前1F暂只租不售，2F销售均价31000元/㎡左右，3F大板块整体销售。销售率：50%（酒店式公寓），总591套（在售461套，其中还有近200套未推），去化232套。项目分析：位于市中心区域，太仓正中央首席城市综合体概念；酒店式公馆——市中心顶级荣耀居所，太仓首席真正意义上的酒