河南偃师凯旋城项目定位规划建议_89PPT-XXXX

项目提报方案贵族血统加冕偃师一座建筑，改变一座城市的气质一个项目，推动一座城的经济发展变革生活的大师，自己的王朝城市动力，财富引擎引领偃师贵族血统年气质年，国际年，财富年2010~2012项目定位项目规划方案项目开发目标洞察本质（市场/竞争/趋势）项目地块状况项目提报方案提纲我们的目标不想做一锤子买卖、追求利润的最大化我们的目标我们的目标要把项目做精，以点带面，启动偃师持续开发战略我们的目标赚取合理的利润，给城市留下丰碑。我们的目标成熟团队和开发模式，一线开发品牌的诞生。我们的目标助力政府实现城市升级参与城市运营战略我们的目标让建筑赞美城市洞察本质（市场/竞争/趋势）认识偃师玄奘故里、七朝古都、丝绸之路起点*偃师经济发展特点*偃师总体市场背景偃师经济发展特点规模企业产品已占到全国绝对份额，与全国其他省份间经济对接活跃，09年出口创汇1580万美元六大优势行业、四大特色产业基地偃师05年城市化已达到52.5%全市企业1.6万家，从业人口22万人，生产总值达到76.3%；高新产业成新增长点2009年城市居民人均可支配收入达到13883元，城乡居民人均住房面积25平米以上外向型经济程度高经济成分多元化程度高产业集中化程度高城市一体化程度高民营经济比例高人民生活享受程度高*偃师经济在河南省的地位*全国县域经济百强市全省县域经济发展第三位洛阳区域经济首富全国城市环境综合整治先进城市、全国卫生先进城市、省级卫生城市、省级文明城市、省级园林城市，全省第一个获得“河南省人居环境奖”和“中国人居环境范例奖”的县级市……偃师经济持续快速发展，偃师居民已早步入小康阶段，偃师在洛阳周边城镇群处于核心地位。偃师城市发展规划城市功能定位——工业发达、教育领先、文化突出、市场繁荣的现代化中等城市；——融历史文化与现代文化于一体的全国优秀旅游城市、园林城市、卫生城市；——循环经济和节约型社会水平较高的生态经济型城市；——全国最佳人居环境城市和洛阳副中心城市。偃师城市发展规划偃师城市建设重点以建设现代化中等城市为目标，以融入洛阳半小时经济圈为契机，以拉大城市框架、增强城市功能为重点，加快城市新区开发。洛偃快速通道建设工程偃师在中原城市群规划中的契机偃师地处中原腹地，位于陇海经济发展带和河南省“三点一线”旅游热线上，东距郑州90公里，西距洛阳30公里，与龙门石窟、白马寺、少林寺等风景名胜区毗邻。陇海铁路和连霍、太澳高速公路穿境而过，310和207国道在此交汇贯通。交通优势，使偃师在城市群中可以左右逢源，抢得先机；偃师城区发展现状新城中心老城昔日黄花活力四射大市/国家政策层面09年楼市疯狂，虚火，泡沫，一二线房价飙涨大市/国家政策层面2010年4月17日国家系列调控政策出台…大市/国家政策层面银行、开发商、投资客户、自用客户疑问重重大市/国家政策层面中国股市已成世界第2差，直接从3160跌至2529，熊态尽显3160252920%跌幅大市/国家政策层面政策调控背景：1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。大市/国家政策层面政策出台起因：1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；2、“两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。大市/国家政策层面政策要点细读:二套房贷规定史上最严厉----严厉打击投机炒房----首次打击异地炒房----税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏----政策专项研究：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。大市/国家政策层面房地产周期理论□房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。□无人能准确预测顶部及底部出现地时期，唯与周期的浪顶均高于上一期，换句话说，能守超过一个周期的投资者必能获利。价格价值TP复苏期高涨期危机期萧条期□错位开发理论：在萧条期介入开发，复苏期、高涨期正好收获。偃师房地产市场状况－住宅偃师房价历年走势05001000150020002500300035002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年偃师住宅价格平均每年涨幅在300~400元/平米之间；但在2010年国家出台调控政策后，偃师住宅市场价格明显处于止步徘徊状况，房价增长压力较大；偃师房地产市场状况－住宅偃师上规模开发项目扎堆分布在新城，特别是集中分布在华夏路两旁；老城区房产开发主要以小规模开发为主，呈星状见缝插针开发；且价差出现在300~600元/平米；新城老城偃师房地产市场状况－住宅•偃师本地客户置业敏感点排位1、地段2、价格3、户型4、景观5、升值空间6、配套偃师房地产市场状况－住宅偃师本地客户置业需求主力户型1、105~130平米的三房两厅，需求比例最大；2、90平米以下两房一厅（二厅），需求次之；3、135~150平米三房、四房，为部分高端客户青睐；偃师房地产市场状况－住宅偃师本地客户置业地段选择偃师本地居民置业对地段的选择57%25%18%新城老城均可以，要看价格偃师房地产市场状况－商业偃师是工业强市，经济发展迅速。近年来的招商引资明显出现了“重工轻商”现象，导致第三产业发展缓慢，从而引发城市服务功能与经济发展不相称的矛盾，有钱无合适的地方消费是偃师早几年商业发展的困局。西亳市场的升级改造、温州商贸城、华夏购物广场（丹尼斯超市、步行街）、百信购物中心（好当家）等的出现，一定程度上缓解了偃师商业发展的矛盾。偃师房地产市场状况－商业西亳市场、温州商贸城西亳市场建于1995年，是偃师较早的专业市场之一，主要经营服装、鞋类、饰品、五交杂货、农副食品等；温州商贸城是其一期改造升级项目，相当部分温州商户在此经营；优势：处于老城人口聚集区，经营历史长，中低端商品及日常用品种类较全，商业氛围浓厚，人气较足；劣势：购物环境脏、乱，无序管理，商品过于低端，吸引不了中高档客户；偃师房地产市场状况－商业华夏购物广场、丹尼斯华夏购物广场总建筑面积50000万平方米，是偃师市目前最大的集休闲、购物、娱乐为一体的大型商业项目，商业主体由丹尼斯、华夏百货、华夏电器、欧凯龙家具构成。优势：已初具规模，丹尼斯等主体店的强大品牌号召力，有专业的商业管理公司统一经营管理，偃师本地人已逐渐把此地带视为市区中心；劣势：华夏购物广场在许多商业设施未完成的情况下仓促开业，导致后续经营户和顾客颇有微词，同时，百货店内经营管理水平较差，软体服务滞后，购物舒适度较弱；购物环境、百货商品档次有待提高；偃师房地产市场状况－商业百信购物广场原前身为好当家（福建），由于经营定位、规划布局等原因，一直在偃师本地影响力较小，辐射区域范围不大，在本地人的印象中就是一个中低端超市，只对超市周边居民服务；优势：由于存在时间不短，周边居民已成为购物支撑人群；劣势：购物广场对外昭示性、展示性较差，购物环境脏乱，在偃师本地人心中口碑不佳；偃师房地产市场状况－商业本地商业中低端消费群中高端消费群恶性循环城市吸纳力弱化中高端消费外溢城市形象降低项目地块状况地块分析化工公司家属院化工公司家属院百信购物广场偃师人民政府多层住宅多层住宅检察院家属楼多层住宅地块分析SWOT优势地处老城核心位置，紧邻市政府；距离火车站较近，交通便利；地块的购物广场，经常数年，积累了一定的商业氛围；地块周边分布了许多家属院，为项目积累了一定人群基础；劣势地处形状不规则，不利整体规划；地块出入口不畅通、昭示性差；地块被周边旧家属院包围、地块形象较弱；市政府对财富阶层强大的吸纳力，可以为项目积累相当高端人群；地块周边分布了大量的机关单位家属院、个体经商户，人口较为密集，改善居住需求日益迫切；偃师工业强市的政策催生了相当部分富裕人群，其较强的购买力为项目提供了后盾支持；机会威胁偃师城市发展的重点为新城建设，新城区已被偃师居民公认的城市中心；偃师新城规模楼盘的出现分流了偃师中高端阶层；同时，新城上规模商业购物环境提升、品种齐全，已成为目前偃师居住和生活消费的首选之地；洞察本质，我们可以清晰地发现：1、偃师人有钱，但是偃师目前的商业低估了本地人的消费实力，把中高端客群推到洛阳和郑州；偃师中高端商业存在市场空白！2、偃师新城已名副其实地成为了偃师市中心，已成为偃师本地人置业和消费的首选之地！3、偃师老城居民改善居住和生活需求非常迫切，偃师老城商业急需升级！4、偃师人有钱了，想过上有品位生活，却苦于没有品质标准界定和诱导！5、如何再让偃师居民把焦点积聚在老城，常规的思路已经落伍！老城，是一个城市的根基和底蕴老城魅力，无可比拟！老城升级，老城聚焦！我们需要一个宏伟的计划，一场惊天逆转！项目定位？偃师七朝古都的厚重历史底蕴，造就了无数名门旺族。但是，今天的偃师人，有可能身上流淌着古代贵族的血液，却还在困惑怎样才能过上有品的生活？？偃师新城建了规模社区，把部分偃师财富阶层拉了过去，却在气质、内涵、生活方式上拒绝着他们，没有给予其相应的匹配？？偃师政府所在的民主路，分布着偃师90%以的话语权，却在一墙之处不能充分享受政府财富磁场带来的效应？！再造贵族！呼之欲出！用贵族标准唤回财富阶层的记忆！用贵族生活方式震憾他们的内心！用贵族外观惊艳他们的视觉！用贵族服务满足他们的当王的渴求！！打造一个贵族群，创造一个贵族王国把贵族请进来，让老城片区再度精彩中高端住宅中高端商业关于贵族老祖宗的东西已经没有太多新意让我们把视野放于世界世界上最具有贵族气质、最懂生活品位最具有生活内涵、最引领时尚最具有艺术气息的国度和地方＝法国*巴黎*香榭里舍凯旋门、卢浮宫、雕塑、喷水法国美食、咖啡、雪茄、红酒音乐、宫廷、爵士、皇家用品香水、化妆品、箱包、时装世界最美的大街、最浪漫的大道世界时尚之都尊享法式贵族生活再造王者巅峰尺度法式尊崇世袭巴黎贵族血统专属豪门尊享王者专权生活奢华品味彰显无疑法国风情时尚之都项目规划方案项目整体规划方案商业四星产权酒店住宅中心景观轴健身广场社区园林半地下主题商业酒店超市步行街12层18层18层22层22层16层2.5层大型主题景观半地下主题商业18层2.5层18层住宅外立面方案住宅外立面方案住宅外立面方案住宅外立面方案步行街外立面方案步行街外立面方案步行街景观小品方案社区园林景观小品方案超市、步行街经营范围规划品牌精品目标业态：服装品牌、珠宝金行、名表名笔、化妆品、香薰、时尚配饰、运动休闲系列、家居精品店、家电精品店、个人护理品店、奢侈品店家居精品商业目标业态：陶瓷、精品灯饰、玻璃工艺、精品花艺、餐具用品、茶艺、保养品、烟草雪茄、红酒专卖、咖啡豆及器皿品牌餐饮及娱乐目标业态：味千拉面、PIZZA、高档酒楼、法式餐厅、咖啡馆、巴西烤肉、韩国料理、日本料理、云南米线、台湾涮涮锅、特色川湘菜等娱乐：高端酒吧、小型精品影院、高端会所等大型超市：易初莲花、华联等产权式酒店外立面规划方案创造成就未来运营推动城市以一城精彩，博世界喝彩！财富引擎，辉耀偃师！