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新郑龙湖镇项目可行性分析报告1/64深圳东辰达房地产营销策划机构新郑龙湖镇项目可行性分析第一章全国及河南房地产市场现状及预测2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提供了充裕的资金的来源。2010年以来，虽然继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，但政府已经开始关注房价的快速上涨，并在相关政策上进行选择性调整。第一节2009年全国房地产市场运行情况总体回顾从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升的态势，整体表现好于预期。dg.bbs.house.sina.com.cn]&1．房地产开发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平2009年1-10月，全国房地产开发完成投资28439.7亿元，同比增长18.9%，增幅同比回落5.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为18.9%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-10月，90平方米以下住房完成投资6479.8亿元，同比增长31.5%，增速较上年同期回落35.8个百分点。分类型看，商品住宅完成投资19954.2亿元，同比增长14.1%，增幅比上年同期下降13.3个百分点，其中，经济适用房完成投资869.8亿元，同比增长19.3%；办公楼完成投资1084.6亿元，商业营业用房完成投资3275.4亿元，同比分别增长33.1%、35.4%，增幅同比新郑龙湖镇项目可行性分析报告2/64深圳东辰达房地产营销策划机构分别上升了34.6、18.7个百分点。2.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速加快dg.bb2009年1-10月，全国房地产开发企业到位资金总计44033.8亿元，同比增长43.4%，增幅比上年同期上升37个百分点。其中，国内贷款9119.4亿元，增长53%，利用外资376.6亿元，下降29.6%，自筹资金14319.7亿元，增长16.7%，其他资金来源20218.2亿元，同比增长69.5%，其中个人按揭贷款增长119.7%。与上年同期各类型资金来源的比重相比，其他资金来源上升较多，提高了7个百分点，其中个人按揭贷款比重上升了4.9个百分点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了7.5个百分点，其中自有资金比重下降4.8个百分点。国内贷款比重同比上升了1.3个百分点，利用外资比重下降0.8个百分点。3．土地购置与完成开发面积延续负增长房产论坛,装修论坛,业主论坛(`0[*?6新郑龙湖镇项目可行性分析报告3/64深圳东辰达房地产营销策划机构从完成开发土地面积看，1-10月，全国完成开发面积18444.7万平方米，同比下降4.6%，降幅比上年同期扩大2.1个百分点。从购置土地面积看，1-10月，全国房地产企业共购置土地面积24071.7万平方米，同比下降18.7%，比上年同期回落13.1个百分点。全国土地购置费用为4535亿元，同比下降0.9%，与上年同期相比下降24.5个百分点。4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓房产论坛,装修论坛,业主论坛2009年1-10月，全国商品房建设速度保持平稳，新开工面积降幅减缓。分地区看，东部地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速最快，但竣工面积增速最低。新浪乐居论坛hr8i,p从施工面积上看，1-10月全国房屋施工面积为28.8亿平方米，同比增长16.4%，增幅比上年同期下降2.3个百分点；其中，住宅施工22.6亿平方米，增长15%，比上年同期低4.5个百分点。其中，商品房新开工面积8.1亿平方米，增长3.3%，增幅同比下降4个百分点；其中，住宅新开工面积6.5亿平方米，增长0.4%，同比下降6.5个百分点。新浪乐居论坛9B1?!}i新郑龙湖镇项目可行性分析报告4/64深圳东辰达房地产营销策划机构从竣工面积上看，1-10月全国商品房竣工面积3.8亿平方米，同比增长22.8%，增幅同比上升13.7个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.1亿平方米，同比增长25.1%，比上年同期上升17.5个百分点。5．市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高2009年1-10月，全国商品房销售面积实现66368.7万平方米，同比增长48.4%，比上年同期上升64.9个百分点；其中，商品住宅销售面积达60974.7万平方米，同比增长50.1%，办公楼1017.3万平米，同比增长28.2%，商业营业用房3330.1万平米，同比增长32.9%。商品房销售额实现31529.1亿元，同比增长79.2%，与上年同期相比上升96.6个百分点。其中，商品住宅销售额为27766亿元，同比增长84.3%。房产论坛,装修论坛,业主论坛0A.k5u*]'?%`#z0o从各城市运行情况上看，多数城市商品房交易量呈持续上升态势，北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等大中城市房地产市场销售面积均大幅增长。新郑龙湖镇项目可行性分析报告5/64深圳东辰达房地产营销策划机构6．房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨房产论坛,装修论坛,业主2009年1-10月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，10月，全国房屋销售价格指数为103.9，比9月上升1.1个百分点，比上年同期上升2.3个百分点。新建房销售价格指数为103.7，比9月上升1.1个百分点；二手房销售价格指数为104.4，比9月上升0.9个百分点。新b6K$?#@8R;~8分城市看，10月份，70个大中城市中有28个城市房屋销售价格涨幅高于3%，深圳涨幅最高为13.8%，9个城市房屋销售价格同比出现下跌。从环比价格情况看，有68个城市房价环比出现上涨，仅包头和吉林市房价环比仍有下跌。第二节房地产市场回暖的因素分析2009年下半年至2010年上半年，房地产市场快速回暖，出现销售旺盛、市场成交活跃、房价水平不断攀升的局面，主要有以下四方面的因素：新浪乐居论坛3c7第一，经过房地产市场持续一年的观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的自住型和改善型消费者，房价的回调为他们进入市场提供较好进机；买房,购房,装修论坛,房产论坛${7u%h第二，随着去年年底全球各国救市政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通胀带来了的资产损失，人们将转向一些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保值的重要对象；第三，2008年年底，中央政府出台了促进房地产市场健康的若干意见，对住房消费给予了相应的政策优惠，降低了住房消费和交易中的税费负担，进一步刺激了人们的住房消费；买房,购房,装修论坛,房产论坛8T*F6x:k'新郑龙湖镇项目可行性分析报告6/64深圳东辰达房地产营销策划机构第四，适度宽松的货币政策使得流向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的有关统计数据，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点，比6月末高9.5个百分点。其中，购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%，增速比6月末高12.3个百分点。第三节2010年下半年房地产市场走势预测2009年下半年至2010年上半年，全国房地产市场整体呈现“V”形走势，2010年一季度延续2009年下半年的回暖态势，二季度起，销售市场销售量增幅放缓，但销售价格稳中有升，投资增幅逐月提高，房屋销售价格指数不断上升。通过对1998年2月-2009年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2009年和2010年全国房地产业的主要指标预测如下：新郑龙湖镇项目可行性分析报告7/64深圳东辰达房地产营销策划机构2010年房地产主要指标预测情况单位：亿元、万平方米、统计指标名称2008年2009年2010年预测绝对值增速绝对值增速绝对值增速城镇固定资产投资14873826.619459430.824474125.8＃房地产开发投资3120323.43609315.74402222＃商品住宅投资2244124.62597315.73409731.3房地产开发资金来源396196.356315主论坛1j,42.17315329.9施工面积房产论28326619.933026016.639053318.3其中：住宅d22289219.325567914.730909120.9新郑龙湖镇项目可行性分析报告8/64深圳东辰达房地产营销策划机构新开工面积dg1025537.51124709.714509829其中：住宅房836426.2889786.411463128.8竣工面积dg.bbs665459.87726516.1808044.6其中：住宅5433496605921.6696735.5销售面积65970-14.79607845.611251717.1其中：住宅59280-15.58759347.810327217.9房屋销售价格指数101.6106.2107.3商品房销售价格指数新浪乐101.8105.9106.1商品住宅销售价格指数101.8105.7106.1资料来源：国家信息中心中国房地产信息网()#O8C[6v$w1T新郑龙湖镇项目可行性分析报告9/64深圳东辰达房地产营销策划机构1．投资增幅保持平稳增长dg.bbs.house.sina.com.cn-q;]9s,预计2010年全年，固定资产投资完成额达到19.46万亿元，增长30.8%，增速较2008年加快4.2个百分点。其中房地产开发投资完成3.61万亿元，增长15.7%，增幅同比回落7.7个百分点；商品住宅投资完成2.60万亿元，增长15.7%，增幅同比回落8.9个百分点。2010年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成24.47万亿，增长25.8%；房地产开发投资完成4.40万亿，增长22.0%；商品住宅投资完成3.41万亿，增长31.3%。新浪乐居2q,Z2．房地产开发资金来源增幅明显提升新浪乐居论坛/`&Pz)m1i7O:{/R预计2010年全年，房地产开发资金来源达到56315亿元，同比增长42.1%，与2008年全年相比，增速加快35.8个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅高16.4个百分点。房产论坛,装修论坛,业主论坛%k%H7j)r-F2010年，房地产开发资金来源预计达73153亿元，增长29.9%。3．房屋建设增长平稳，新开工面积增长较快dg.bbs.house.sina.com.cn,E6M8o/L)r2010年，预计全年商品房施工面积为33.03万亿平方米，同比增长16.6%，其中商品住宅施工面积为25.57万亿平方米，增长14.7%。商品房新开工面积达112470万平方米，增长9.7%，其中商品住宅新开工面积88978万平方米，增长6.4%。商品房竣工面积将达到77265万平方米，同比增长16.1%；商品住宅竣工面积66059万平方米，同比增长21.6%。新浪乐居论坛6D&@#Ib`2010年，预计全年商品房施工面积为39.05万亿平方米，同比增长18.3%，其中商品住宅施工面积为30.91万亿平方米，增长20.9%。与2009年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别加快1.7个百分点和6.2个百分点。-v%N/z2|4d,e2U7a预计2010年全年商品房新开工面积将达到145098万平方米，同比增长29.0%；商品住宅新开工面积114631万平方米，同比增长28.8%。与2009年相比，竣工面积增速明显加快，商品房和商品住宅新开工面积增速分别加快19.3和22.4个百分点。新郑龙湖镇项目可行性分析报告10/64深圳东辰达房地产营销策划机构预计2010年全年商品房竣工面积将达到80804万平方米，同比增长4.6%；商