河南郑州泰宏荆胡社区项目前期定位建议_128页_恒辉顾问

恒辉房地产顾问有限公司泰宏荆胡社区项目前期定位建议第一部分项目所在区域特征分析第二部分房地产市场分析第三部分竞争楼盘分析第四部分项目地块分析第五部分项目整体定位第六部分经济效益分析目录区域特征分析1第一部分项目所在区域特征分析郑州的南部城区“北起南三环、南至绕城公路以南、西至新密路、东与管城区交界，区域面积近20平方公里”承载着打造二七区乃至郑州市新时期重要经济增长及探索城区发展新模式的重任。区域特征第一部分项目所在区域特征分析上风上水的福地，区域面积近20平方公里；郑州市每年有6个月以上的时间是东南风，此地属于上风；而南水北调从此处穿越郑州，此地属上水。即将开工建设的南水北调中段工程，将穿过南部城区，成为百米运河经过郑州的唯一路段。大学南路通车、黄郭路拓宽，佛岗、王胡寨、荆胡等城中村改造项目开工，拉开了南部城区建设发展的序幕。随着南水北调等生态工程完工，这里将改变整个郑州的气候和生态。（一）城区概念第一部分项目所在区域特征分析（二）城南优势百米宽运河穿城过，两岸绿化带打造绿色生态长廊【区位】：按照《郑州市城市总体规划（2008～2020）》，未来郑州城镇密集区空间分布将围绕“一核心三组团”、“三带一轴”的布局发展，南部城区处于核心位置。【交通】：郑石高速、郑少高速、绕城高速在此汇集，大学路、京广路、嵩山路南北主干道向南延伸，编织了四通八达的交通网络；2011年规划建设的地铁2号线工程及南三环3座立交桥建设，将直接带动庞大的人流、物流、资金流向南部城区分散。【生态】：这里有30里樱桃沟、万亩葡萄园、千亩碧波荡漾的凤凰湖，沟壑纵横的地理地貌，形成了南部城区独特的生态景观。历时数年培育的10万亩水源涵养林，已经引来野鸭野斑鸠栖息，即将开工的500亩森林公园，使这里成为了名副其实的“大氧吧”。南水北调工程即将在明年穿过郑州的这个区域，100米宽的河面，两岸各150米的绿化带，两岸1公里内将禁止污染企业，将在南部城区形成一条绿色的生态长廊。第一部分项目所在区域特征分析（三）发展愿景：3年完成城区配套设施，5年形成沿南水北调两岸为主的发展带,到2011年前后，基本完成南部城区基本设施建设，相关的配套功能基本完备，优势项目持续入驻，南部城区集聚发展的效应初步显现。2013年前后，形成沿南水北调两岸为主的发展带，南部城区成为拉动二七区乃至郑州经济社会发展的新增长极，为在不久把南部城区建设成为经济繁荣、文明和谐、环境优美、充满活力的魅力城区奠定坚实基础。第一部分项目所在区域特征分析形象描述就是：现代化、精心修剪的植被，大面积的公共空间，正在不断发展的复合功能区以及适度的开发强度，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。它包括一条滨水景观带、商贸文化示范区、创意孵化区、休闲娱乐区、生态居住区。这里将打造成“宜业宜居住”发展理念的“实践者”，代言郑州创意经济时代的新城市形象。按照郑州市城市总体规划2008到2020年，未来郑州城市密集型空间分布，将围绕“一核三组团”“三带一轴”的空间布局结构来发展，南部城区正处于“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置，也符合郑州中长期发展规划。（四）发展使命：成为宜业宜居的“实践者”，代言新城市形象第一部分项目所在区域特征分析城市形态：郑州南部城区的城市形态，应该是城市化的景观和郊区化的城市完美结合体。目前，郑州旧城改造和城中村改造如火如荼，使得中心城区步入了新一轮的发展高峰。在中心城区加快发展的同时，作为二七区，也作为郑州市市区重要组成部分的南部城区，市委市政府高度重视，在06年市政府就召开政府常务会议，研究郑州南部，以及二七南部城区发展，形成了鼓励二七区，在符合国务院批准的郑州市城市总体发展规划，统一要求向包括跨过南水北调工程，使城乡联动发展，建设南部城区。区域发展机遇按照这一要求，市政府不断加大对南部城区基础建设的投入，相继拓宽改造了嵩山南路，实现双向六车道，60米宽，按城市道路建设，通过三环向外延伸将近4公里，同时，打通与其并行的大学南路，三环到四环也是将近4公里。京广南路拓宽，以及京广路——南三环立交桥正在施工。与此同时，随着佛岗等城中村改造和新村建设项目实施，拉开了我们南部城区的集中居住区建设的序幕。区域发展背景第一部分项目所在区域特征分析从目前发展来看，南部城区基础建设，以及目前已经正在实施和准备进入的项目的情况来看，南部城区呼之欲出，发展潜力巨大。具体表现在：第一：区位优势明显南部城区处于“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置。第二，交通方便快捷南三环、四环和绕城高速（五环），从城区向外扩散的道路目前已经形成郑密路、黄河路、大学路，以及正在施工建设的京广南路拓宽工程。这些主干道编织了我们南部城区四通八达的路网，同时作为市政主干工程，2010年规划建设的地铁2号线建设工程，以及南三环的城市立交等建设，都能集中中心城区的人流、物流、资金流向南部城区聚集，从而使我们南部城区优势更加明显。第四，人文环境独一无二二七区拥有着丰富的教育、科研、等资源，也有着我们丰厚的商贸的传统资源。第三，生态资源丰富第一部分项目所在区域特征分析区域发展潜力1、地块位置郑州荆胡社区位于郑州市中心城区南部，位于郑州南部城区核心位置；隶属于郑州市二七区街道办事处，下辖梁庄、荆胡、杏园三个自然村。荆胡社区改造开发项目位于郑州市南三环以南，郑平路以西，嵩山南路（黄郭路）以东，二七区侯寨乡村以北。总用地面积40755.5平方米。用地性质包括住宅、商业、医疗及中小学用地。（一）地块周边环境第一部分项目所在区域特征分析地块周边环境及特征2、地块现状该宗地平坦无沟壑，北依南水北调干渠百米绿化带；向南与西南绕城铁路遥遥相望；西临郑州学府大道大学南路；东至郑平公路。地块位置优越，四通八达。目前，该宗地地上建筑物由厂房及居民自建住宅组成，以厂房居多。其中：A地块地上建筑物为厂房；B地块西南部分为宅基房，其余部分地上建筑物为厂房；C地块东北部分为垃圾厂，西南部分为宅基用房；D地块地上建筑物为厂房；E地块西面部分为宅基用房，其余为部分空地及厂房;地块周边环境及特征第一部分项目所在区域特征分析3、项目交通出行情况目前地块附近公交线路有53路、552路、258路等；53路向北至郑州火车站；552路向北至医学院；地块东临郑平公路，可方便到达许昌、平顶山；规划未来建设的地铁六号线紧临地块西侧。地块周边环境及特征第一部分项目所在区域特征分析市场分析2第二部分房地产市场分析商品房投放与销售面积第二部分房地产市场分析0100200300400投放面积销售面积投放面积185.2339.2304295.6205190363.7210.3103.6销售面积195236.4272.5246.2115.5190171.8204.21952007年1季2007年2季2007年3季2007年4季2008年1季2008年2季2008年3季2008年4季2009年1季•2009年1季度全市投放面积为2007年以来单季投放量的最低点。分析原因，2008年市场形势低迷，资金趋紧严重影响到开发商的投资意向，加之房地产未来形势尚不明朗，房地产项目开发进度延迟，楼盘数量减少。2009年1季度全市销售面积达到房地产形势大好时期（2007年1季度）水平。分析原因是前期政策效益的刺激和市场刚性需求的释放。商品房销售均价情况02000400060008000商品房销售均价住宅销售均价非住宅销售均价商品房销售均价45604402436745544421住宅销售均价38934003395840754220非住宅销售均价747267296549672954232008年1季度2008年2季度2008年3季度2008年4季度2009年1季度第二部分房地产市场分析•2008年房地产市场低迷，投资投机客“离场”，受影响最大的是非住宅类物业，对此，开发商要么“雪藏”物业，要么将此类物业价格下调以期回笼资金。而住宅类物业随着需求的增加，价格逐渐走高。•2009年1季度，郑州商品房销售均价为4421元/平米，同比下降3.1%，环比下降2.9%，呈现小幅下滑；从分类情况看，呈现住宅涨，非住宅跌的态势。新建商品房供销情况0408012016020002000400060008000100001200014000投放面积84.83.214.47销售面积162.4613.5618.05投放均价3995650012538销售均价422038846690住宅办公用房商业用房2009年1季度，郑州商品住宅供销比为1：1.92，投放均价为3995元/平米，低于销售均价4220元/平米。之所以出现投销均价反差现象，原因有二：•一是1季度有大量经济适用房预售审批，一定程度上拉低了商品住宅投放价格；二是受市场影响，开发商有房价格预期降低，定价更为保守。第二部分房地产市场分析各区域商品住宅供销情况0102030405060700100020003000400050006000住宅投放面积22.7411.56034.2615.091.15住宅销售面积16.5323.928.4365.7319.8627.99住宅销售均价415843724475419148243692二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区销售面积同比增幅30.9%141.4%430.2%81.3%-16.4%217.3%销售均价同比增幅9.7%2.3%2.5%0.2%37.0%3.5%金水区商品住宅投放面积最大，其次为二七区；销售方面，郑东新区反其道而行，销量呈下降趋势，一季度郑东新区销售均价最高，高房价在一定程度上抑制了自住性需求在该区域的购买行为。第二部分房地产市场分析不同套型商品住宅供销情况02000400060000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%投放套数3139166616566716191688291118销售套数488224874038204115872328734386投放占比31.2%16.6%16.5%8.7%6.2%16.8%2.9%1.2%销售占比26.4%13.5%21.9%11.0%8.6%12.6%4.0%2.1%≤60㎡60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡＞180㎡•2009年1季度，投放商品住宅10048套，其中80平米以下、120-144平米住宅投放量最大；而在销售的18483套住宅中，120平米以下、以上户型占比分别呈向上增长、向下减少趋势，尤其80-90平米户型销售体量最大，此面积段多为二室或小三室户型。第二部分房地产市场分析商品住宅累计剩余情况0500010000150002000025000300000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%可售套数2400591341335468014445790126152308可售套数占比34.0%12.9%18.9%9.6%6.3%11.2%3.7%3.3%≤60㎡60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡＞180㎡销售量增加、投放量减少，全市商品住宅市场存量高位回落，截止2009年三月底，全市可售商品住宅70563套。其中，90平米以下、60平米以下户型剩余较多，分别占66%、34%。“90/70”政策的实施是出现90平米户型剩余较多的重要原因。另外，受“90/70”政策限制，开发商多采取在临街或小区外围建设“标准间式”小户型来平衡总体指标，由此导致60平米以下小户型住宅投放量增长加快，而市场需求量不强，致使此面积段户型剩余量大。第二部分房地产市场分析不同价位商品住宅供销情况02000400060008000100000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%投放套数58225331182395222400销售套数7592376308181753213628251投放占比0.6%22.4%31.0%23.8%22.1%0.0%0.0%销售占比4.1%12.9%16.7%44.2%17.