泉州东海滨城项目101124

美国旭升房地产集团Page-1东海滨城项目前期定位报告2010.11.24美国旭升房地产集团Page-2泉州宏观经济分析泉州城市规划研究分析房地产市场运营情况分析项目定位及设计建议房地产宏观市场研究丰泽区住宅市场研究写字楼市场研究商业市场研究住宅定位写字楼定位SOHO定位商业定位总目录市场篇产品篇美国旭升房地产集团Page-3泉州宏观经济分析美国旭升房地产集团Page-4泉州总体概况关键词：1、独特的地理位置2、超强的经济实力3、著名的侨乡聚集地4、深厚的文化底蕴5、广阔的发展前景总体发展目标：是全面建设成为具有文化影响力、生活吸引力、创业活力的中国魅力之都和海峡西岸的中心城市，城市规划区总面积将达到2777平方公里，形成“两带三湾，环湾面海”的空间布局结构。全市土地面积11015平方公里，全市人口786万人（不含金门县），下辖4个区、3个县级市、5个县。美国旭升房地产集团Page-5宏观经济分析，市场研究的第一基础。生产总值（2009年实现GDP3002.29亿元，同期增长16.2％）经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利支持。财政收入（2009年实现财政总收入150.05亿元，同期增长9.39%）良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。产业结构（2009年三次产业比例为3.9：59.9：36.2）第二产业和第三产业的发展，加快城市化水平的提高。人口规模（2009年末总人口786万人，同期自然增长率6.2‰）人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。人均收入（2009年居民人均可支配收入22913元，同期增长12.21%）人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。泉州宏观经济分析数据来源泉州统计局美国旭升房地产集团Page-6泉州历年GDP增长情况931.08997.731080.751214.111405.121626.31898.362283.72705.293002.29050010001500200025003000350020002001200220032004200520062007200820092009年实现GDP3002.29亿元，增长10.98％，其中第一产业减少值3.6亿元，减少2.9%；第二产业增加值19.38亿元，增长12%；第三产业增加值10.69亿元，增长10.91%。预计2010年泉州经济的发展速度将继续保持在两位数增长，因此经济发展的良好态势为房地产业发展提供有利的支持。国民生产总值数据来源泉州统计局美国旭升房地产集团Page-737.0344.9341.7150.0362.7876.1193.03114.61137.17150.050204060801001201401602000200120022003200420052006200720082009历年地方财政收入（亿元）2009年实现财政总收入150.05亿元，实际同比增长9.39%，因此良好的财政收入将加快城市基础设施和配套工程的建设。财政收入数据来源泉州统计局美国旭升房地产集团Page-8第一产业,3.9第二产业,59.9第三产业,36.2产业结构继续调优，2009年三次产业比例由2004年的13.7：48.1：38.2优化为3.9：59.9：36.2，第二产业和第三产业的发展，将加快城市化水平的提高。产业结构美国旭升房地产集团Page-96907007107207307407507607707807902000200120022003200420052006200720082009泉州人口数量（万人）泉州2009年末总人口786万人，比2004年末增加30万人；其中城区人口约为132.2万人.全县人口出生率12.1‰，死亡率5.9‰，自然增长率6.2‰，人口净增人数为历年之最。人口规模的增长，推动城市规模发展，提供自然的消费需求。人口规模数据来源泉州统计局美国旭升房地产集团Page-10781787001010011155126991420915972180972042022913444046434878518256806123660672447973856305000100001500020000250002000200120022003200420052006200720082009城镇居民人均收入（元）农村人均收入（元）2009年，泉州城镇居民人均可支配收入达到22913元，同比增长12.21%，农民人均纯收入8563元，增长7.4%。从构成看，工薪收入、经营净收入和转移性收入的快速增长，是拉动可支配收入增长的主要原因。人均可支配收入的提高，为生活消费提供基础的保障。人均收入数据来源泉州统计局美国旭升房地产集团Page-11福建省部分城市经济发展对比2009年福建省主要城市经济水平对比05001000150020002500300035000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%2009年GDP（亿元）2524.281623.21113.173002.29691.72748.45621.74增长率12.80%8%13.30%12.50%14.50%14.10%13.90%福州厦门漳州泉州莆田龙岩南平泉州在福建省经济总量居于首位，占福建省国民生产总值的29.07%，拥有较大的经济总量和较快的发展速度，为当地商业的发展奠定了良好的基础。数据来源福建统计局美国旭升房地产集团Page-12与房地产呈正相关的泉州市宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度，这为泉州房地产市场地继续升温提供了良好的经济环境，也为本项目的开发提供了良好的宏观环境支持。1随着城市化的提高、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升，这些方面将为泉州房地产市场的发展提供广阔的空间，也为本项目的开发提供了市场消费的基础需求。2宏观经济分析小结美国旭升房地产集团Page-13城市规划研究分析美国旭升房地产集团Page-14第一步：进行中心城区八大组团（共约1500平方公里）行政区划调整，迅速做大中心城市规模；对2777平方公里（包括鲤城、丰泽、洛江、泉港、晋江、石狮、惠安全部和南安三个街道及丰州/霞美/洪濑/官桥/水头/石井）中心城市规划区进行严格控制。第二步：到2010年完成2777平方公里规划区行政区划调整，中心城市总人口达到400万人，其中市区（鲤城、丰泽、洛江、泉港）人口为175万人，GDP年均递增9.5％，进一步撑大中心城市骨架。第三步：至2020年完成4245平方公里规划区行政区划调整，城建建设用地总量约570平方公里，其中城市建设用地400平方公里，建制镇建设用地170平方公里。中心城市人口达到500万人，市区人口386万人，GDP年均递增8％，最终形成泉州中心城市格局。泉州规划核心区域发展远景近期/远期规划目标美国旭升房地产集团Page-15按照泉州城市总体规划，泉州未来中心城市按天然地形分割划分为7个不同功能的组团：中心城区组团、城东组团、东海组团、江南浮桥组团、池店组团、北峰组团、洛秀组团。按照大泉州城市发展规划：城东组团、江南-浮桥组团、清蒙-池店组团、东海组团为泉州“东进、南拓第一站”，是今后3年新区发展建设的热点区域。大泉州八组团规划战略解析江南片区南部片区中心片区东部片区东海组团美国旭升房地产集团Page-16片区用地规模目标规划范围性质定位城东片区6.03平方公里健康型居住新城大坪山隧道以北，五金机械电城以南，福厦高速公路以东，洛阳江江滨大道以西；同时包括西福立交以南至浔美工业区之间的部分用地。它拥有完善的配套设施、舒适的步行共享空间和高效便捷的交通体系；它同时也是泉州市级文化体育中心，建有“一场一馆”，周边将发展体育用品生产、销售等各项配套的建设；在这里，还将设置图书城、电脑城等文化设施。东海组团28.75平方公里城市行政、商务中心分区城市建设用地范围为北至泉秀东街，南至晋江及泉州湾水岸，东至洛阳江，西至法石排涝渠。以城市行政中心为起点和核心，以桃花山等山体为生态背景，构建串联行政中心、文化广场、休闲景观广场节点，聚集了办公、文化公共建筑，背山面海的景观中轴线，着重突出行政中心在东海组团的统率作用。在该组团内的沿海大通道外侧，还规划了长约5公里的带形绿化公园，形成优美的滨海景观。桥南片区2.03平方公里新城市次中心东起泉州大桥、江滨路，西至南低渠，北抵国道324线、县道317线，南倚晋江华洲。由“一轴四区”组成。“一轴”即北起市民广场，南至40米城市道路的绿化商业步行轴，为整个片区的景观控制轴。“四区”分别为商业文娱区、商贸办公区、高尚住宅区和其他发展用地四个功能区。泉州三大片区城市规划美国旭升房地产集团Page-17东海滨城城市规划其规划区总面积28.98平方公里，规划建设用地面积28.75平方公里，规划人口规模约25万人。城市性质定为：泉州市行政文化中心、商务中心、现代滨海宜居组团，是最具未来影响力的地块东海组团规划美国旭升房地产集团Page-18行政中心2010年1月，泉州市行政管理服务中心建设工程竣工，东海市政道路竣工通车，标志着泉州环湾面海时代的到来总部经济东海总部经济区分别位于东海组团行政中心东南侧和蟳埔保护区周边目前已经有40多家企业申请入驻泉州三大总部经济区，该区域将建成11栋24—50层高的办公建筑。全国三甲医院进驻福建医科大学附属第二院士闽南地区最早的一所集医疗、教学、科研、保健为一体的大型综合三级甲等医院，东海院区一期工程今年竣工。教育配套泉州师院、黎明大学、东海实验学校、东海中学、泉州一中、市机关幼儿园等教育配套的完备。三大公园占8200亩泉州森林公园2010年全部建成，规划面积2000亩的观音山公园，接近700亩的泉州海上公园。规划居住用地本项目所在的东海滨城区域将是未来泉州最具影响力的地块，围绕新的行政中心，塑造集现代居住、商务办公、商业金融、文化休闲、旅游服务等一体化的服务业集聚区。东海组团规划美国旭升房地产集团Page-19东海滨城规划本案美国旭升房地产集团Page-20竞得人土地用途土地面积建筑面积容积率投资额办公商业公寓㎡㎡亿元楼面㎡㎡㎡荣誉酒店办/酒/住9316.069870.07.53.49499527948.020961.020961.0恒安创投办/商/住10656.070330.06.63.51499128132.021099.021099.0达利食品办/商/住8713.0103685.011.95.18499641474.031105.531105.5安踏办/商/住6473.0103568.016.05.17499241427.231070.431070.4菲莉集团办/商/住7629.051877.06.82.59499320750.815563.115563.1九牧王办/商/住7102.053265.07.52.66499421306.015979.515979.5金鹿日化办/酒/住10111.085944.08.54.29499234377.625783.225783.2特步办/商/住10042.074311.07.43.72500629724.422293.322293.3富贵鸟办/商/住9298.065086.07.03.25499326034.419525.819525.8361度办/商/住7633.053431.07.02.67499721372.416029.316029.3匹克办/商/住7376.040568.05.52.03500416227.212170.412170.4百宏办/商/住11227.576347.06.83.82500330538.822904.122904.1海天轻纺办/商/住9697.357214.15.92.86499922885.617164.217164.2卡宾服饰办/商/住6893.453768.57.82.6950