浙江瑞安商业项目业态定位及规划方案调整建1514373684

浙江瑞安商业项目业态定位及规划方案调整建议项目本体分析1现有方案研判2调整建议3目标分析本案限制条件项目定位印象地段位于市区河景资源丰富【】低风险高利润优基础初探关帝庙……利愿探析景【】投资者经营者开发商政府和社会的多方共赢名具备打造对外有影响力的城市高档商业资源禀赋城市高档商业名片遗存当地极具影响力的历史文脉及名人故居城市历史文化名片瑞安缺乏高档聚集式商业休闲中心的市场空白城市休闲旅游名片目探析标【利】低风险高利润优基础【名】多方共赢名利双收多方共赢鉴于项目占位高度，本案如何通过项目商业定位、规划设计、和招商运营管理等方面来实现上述目标？目标分析本案限制条件项目定位1外部制约：大量回迁安置铺面，占据优质商业资源，不利日后统一经营管理2内部制约：项目限高15米，规划设计发挥空间有限内部制约：原规划开间窄、进深长、面积小、死角多、分割凌乱、昭示性差、得房率低，投资回报率低地块价值尚未最大化挖掘，投资附加值尚有发挥余地目标分析本案限制条件项目定位瑞安地产界品牌开发推动者！瑞安品质商业缔造者！瑞安品位消费创领者！品牌品质品位行业老大领导者市场的先驱者引领市场走势垄断市场非行业老大，中大规模市场挑战者努力改变市场规则强调产品差异形成自身标准次/非主流市场追随者借助已有市场企图以小克大以价格为自身优势敏锐的机会主义者补缺者寻找市场空白挖掘潜在客户产品创新与需求点瑞安首屈一指最具影响力的城市商业中心瑞安唯一集文化、休闲、旅游、购物为一体的高档时尚消费场所战略选择与定位定位：做瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心项目本体分析1现有方案研判2调整建议3业态定位规划设计招商运营现有方案研判1.本案将成为以中低档小商品业态为主的商业市场；而非具有购物、休闲、文化、旅游等多功能的城市核心中高档精品商业中心；2.成为中低档、中小型餐饮聚集地；而非中高档涵盖简餐、茶吧、酒吧、咖啡吧等休闲餐饮区域；3.北濠河优质景观资源价值未被充分利用，存在浪费业态定位研判现有方案研判定位：做瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心VS现有方案与项目定位有极大距离，难以实现名利双收现有方案中，店铺狭长；以中低档小商品为主的业态现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划为停车区使用；浪费了优质的河景资源现有方案中，仅3F有少量小规模餐饮类休闲商业经营使用不便，主力店、品牌店招商进驻困难小面积设计以保证去化顺利档次不高、经营氛围不足；经营者、投资者风险大无法实现项目目标店铺面积过小、过窄需求大面积店铺的商家使用不便、租赁麻烦（涉及多家租赁问题）；招商过程中无法引入品牌店家项目整体档次降低、前期经营氛围无法带动；经营者风险增大从而提高商铺投资者的风险项目有始无终，“名”、“利”受损，无法实现项目为瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心。楼层开间及进深（m）套内面积（㎡）比例3F7.8*6.826-55.937.5%3.9*11.666.6-90.725%11.2*7.2104-12714.6%10.4*13.2138.5-182.914.6%11.3*17202.8-383.68.3%2F3.6*5.418.6-19.920.8%3.6*9.220.5-2727.1%3.6*1030-3731.9%4.2*1140-5711.1%8*1361-1004.9%12.4*13.5106-1704.2%1F3.5*5.819-3953.3%3.5*1240-5736.4%5.6*14.860-8910.3%-1F3.4*510-1922.5%3.8*6.421-4045%5.5*8.640-6715.7%12.3*773-9210.8%13*10.8122-1756%规划设计研判整体规划研判原规划方案仅可满足销售结果，而未来的品牌招商、运营管理、投资者回报等方面存在极大风险，与项目目标相去甚远现有方案中，以开间3.3-4.2m、局部8-12m，进深6-8m、局部10-14m为主；以控制单铺面积；从而降低销售总价，降低投资门槛（以中小型投资客为主）以保证去化顺利规划设计研判整体规划研判现有方案问题现有方案效果依据现有方案，本案无法成为以现代化商业中心为主的综合性商业项目；而是以小型街铺为主的小商品市场；就商业形象而言，整体档次较低放弃了城市休闲商业的定位；与整体定位初衷有差距各层主力街铺面积均较小现有方案以11栋3层独立商业建筑为主体，形成多条商业街，通过走道、连廊及扶梯等互相连接；现有方案中，项目北侧沿北濠河区域规划为停车区使用；浪费了优质的河景资源现有方案中，项目出入口较多，棋盘式布局、动线不清晰；现有规划方案脱离项目定位，将带来种种经营难题规划设计研判-1F规划研判1.纵横交错、棋盘式布局，档次较低；2.下沉式广场被围合，昭示性较差；3.铺位面积过小，招商时无法引入品牌商家；4.诸多商业死角，经营不利、去化困难。现有方案为典型的以中小型集中式小商品市场为定位的规划②④规划设计研判1F规划研判1.纵横交错、棋盘式布局，档次较低2.1F走道较宽，1、2F间连廊较多；导致公摊面积过大、得房率过低3.铺位狭长，开间过小、进深过大，使用不便；北侧沿北濠河商铺面积相对太小，未充分利用河道景观资源；以上规划均将导致招商时无法引入品牌商家商铺狭长、面积小，未充分利用北侧河道景观资源铺位狭长，公摊大、得房率低，使用不便；与高企的销售价格不符规划设计研判2F规划研判十字路口太多、动线复杂、街铺有死角、双向开门使用不便1.扶梯、连廊过多，十字路口太多，交通动线复杂；2.存在街铺死角，销售、使用困难；3.部分商铺双向开门，经营时商品摆放有问题街铺存在死角，使用不便、去化困难双向开门，商品摆放有问题十字路口太多，动线混乱规划设计研判3F规划研判商铺面积分割过小且不规则，无法满足餐饮面积需求，河景资源没有最大化利用1.各商铺大小不一，部分商铺面积过小或形状不规则，使用不便；2.餐饮类业态定位需求的商铺面积较大，现有规划方案较难满足经营要求；3.北侧沿北濠河商铺数量有限，对河景资源的利用率较低。楼层套内面积（㎡）得房率预计实际销售面积预期售价（万）主力总价（万）预期收益率租金（元/月）单位使用面积租金（元/㎡.月）预期均价区间计算价格3F26-55.995%27.37-58.845.5-65.75157-3388%10467-2253340366.6-90.770.11-95.47403-54926867-36600104-127110.32-192.53634-110742267-73800138.5-182.9145.79-192.53838-110755867-73800202.8-383.6213.47-403.791227-232281800-1548002F18.6-19.985%22-23.47-7.57.5160-17110667-1140057320.5-2724-33176-23811733-1586730-3735-43258-31717200-2113340-5747-67344-49022933-3266761-10072-117524-85534933-57000106-170125-200909-146060600-973331F19-3970%28-5610-1211305-61320333-40867107040-5757-81629-88941933-5926760-8986-127943-139962867-93267-1F10-1960%17-328-98.5144.5-2729633-1813391721-4034-66289-56119267-3740040-6767-111569.5-943.537967-6290073-92122-1531037-1300.569133-86700122-175203-2921725.5-2482115033-165467租金太高，招商困难；投资者预期收益难以保证；预期销售均价≧8万元/㎡招商运营研判现有方案研判数据来源：贵司提供资料统计；现有方案研判小结Descriptionofthecontents规划及招商商铺狭长、开间过小，形状不规则，不利于主力、品牌商家的招商引进；从而损坏项目整体形象业态定位整体业态定位不明确，以小商品为主；导致项目整体形象档次偏低，与项目定位目标不符招商运营租金过高，无法吸引主力品牌商家及小商品经营业主进驻规划设计规划布局动线走向混乱，不利于未来招商经营；休闲商业体量太小，项目休闲定位功能有缺失现有方案研判小结未来的品牌招商、运营管理、投资者回报等方面存在极大风险！项目销售OK项目目标无法实现VS通过缩小面积，控制总价以降低销售门槛的做法行不通如何解决以上问题？我司经过深入研究，分别通过业态定位、规划设计的调整来实现销售及招商运营的平衡；最终实现名利双收，达成项目既定目标——项目本体分析1现有方案研判2调整建议3将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形象；提升项目整体商业价值改变原方案以中小型投资客为主的定位，调整为以中高收入有一定实力的投资客为主的客群，放大主力面积，保证未来品牌主力店的招商挑高设计，1层变2层；增大使用面积、提升性价比，吸引品牌主力店入驻1.完美的功能布局以有实力的品牌主力店进驻大幅提升项目价值；2.扩大休闲商业面积；1F沿河及3F商铺联合打造成为全市唯一、最具影响力的城市休闲场所；（如上海新天地）3.通过内部水系打造连接-1F、1F、2F；打造以水为主题的品牌商业街，从而带动整个项目的战略提升调整建议规划设计业态定位招商运营调整建议业态定位-1F：主街：小型精品时尚店为主力辅街：小饰品等小商品为主1F：主街：以黄金、珠宝、眼睛、精品服饰等实力店家为主；沿北濠河商铺：茶吧、咖啡馆等休闲类餐饮2F：主街：大型、品牌休闲、运动服饰店家辅街：普通休闲时装、运动类服装等为主3F：休闲类餐饮做瑞安首屈一指的最具影响力的集文化、休闲、旅游、购物等于一体的城市商业中心将项目定位为高档集中式休闲娱乐为主题的城市商业标杆形象；提升项目整体商业价值调整建议规划设计充分利用北濠河景观资源，并通过休闲广场、项目内部水系的打造进一步增加项目景观与休闲空间；强化休闲商业基础关帝庙休闲广场休闲广场内部水系示意1F沿北濠河商铺规划作休闲餐饮类商业通过内部水系将将项目各分区及楼层有效连接；同时规避地下商业的压抑等缺点，大大改善-1F、1F商业氛围，实现商业价值的提升参考案例——南京水游城主入口辅街辅街辅街辅街南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系南京水游城水系11.将1F沿河街铺的业态改为茶吧、咖啡吧、快餐、简餐类休闲餐饮；商铺门前原规划作停车场的区域开发为各商铺户外椅位、打造亲水休闲空间，提高1F商铺商业价值及性价比的同时提升了休闲商业的档次与舒适度；2.将3F沿河商铺的对内退让调整为对外退让；通过北侧沿河景露台增加各商铺观景价值，与1F户外椅位相呼应。②充分利用北濠河景观资源，打造中高端休闲餐饮业态，与整体定位相契合调整建议规划设计原方案层高剖面5900420049005800450010001F：5.9m25400层高调整建议调整要点：在原方案基础上将1F下挖1m深度，1F层高调整为地上4.9m、地下1m；其他各层层高均有调整。各层层高优化调整、提高性价比，保证去化及经营调整建议规划设计楼层分布层高（m）（原方案）层高（m）（调整后）调整理由3F45.93F价格最低、去化最难；挑高设计提升性价比的同时扩大了单间商铺的使用面积，从而一定程度上满足餐饮类店家大面积的需求2F54.22F价格适中，降低层高以保证1F、3F的挑高设计1F5.55.9（地上4.9，地下1）1F销售单价最高，挑高设计可提高性价比，从而提高投资及经营者的利润以保证该层销售、招商及经营问题；受地上15m限高制约、向