海南石梅湾25地块项目管理实施规划

海南石梅湾25#地块项目管理实施规划2016年1月16日11.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划2工程项目概况本项目位于海南省万宁市石梅湾旅游度假区，总用地面积202254.13㎡，容积率1.10，计容积率总建筑面积222479.54㎡，总建筑面积256820.47㎡，拟建高层住宅、底层住宅、以及部分商业配套。海南石梅湾旅游度假区25#地块项目，基地南边道路是石梅湾旅游度假区主路。基地西邻海田溪，面对南海，西南面远眺青皮林。用地南低北高，东高西，南北向最长约980米，东西向最长约393米。3工程项目概况本次报建的是A区1#楼高层住宅4工程项目概况交通情况5工程项目概况6工程项目概况7工程项目概况8工程项目概况鸟瞰图9工程项目概况透视图101.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划11配套设施和景观12配套设施和景观13配套设施和景观14配套设施和景观15配套设施和景观16配套设施和景观17配套设施和景观18配套设施和景观19配套设施和景观20配套设施和景观211.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划业主直接委托华润建筑施工总承包22以华润建筑为施工总承包，统一协调自有分包、业主指定分包、独立分包；业主层面通过专业顾问和社会监理实施管理。231.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划24工程管理重难点分析工程管理重难点•住宅工程重难点1防水防渗漏2精装修3外立面4园林景观251防水防渗漏防水防渗漏是住宅项目的生命线，必须确保不漏。将根据设计分别编制作业指导书，重点做好地下室底板、侧壁、顶板；屋面；外墙；门窗；厨房、卫生间；阳台露台；入户花园；重点机房；管井；管道等位置的防水深化设计和施工，确保不漏。26外窗淋水试验27阳台（露台）、卫生间闭水试验282精装修精装修是住宅项目的卖点，必须做精。将根据设计编制精装修专项管控方案，从材料、工艺、成品保护、分户验收等方面重点做好首层大堂、电梯厅、泛会所等公共部位和套内的精装修施工。重点管控好石材、木地板、木门、乳胶漆的材料供应和施工质量。2930313外立面外立面是项目的脸面，必须确保达到设计效果。将根据设计编制外立面专项管控方案，从材料、工艺、排版、成品保护等方面重点管控好石材、玻璃、人造板材幕墙；面砖；栏杆；线条；机电孔洞等的材料供应和施工质量。32外墙分格线与窗洞对线。厨卫间留置通风口避免小业主自行钻孔334园林景观园林景观是住宅项目品味的体现，必须确保施工精细，做出亮点。将根据设计编制园林景观专项管控方案，从材料、排版、苗木选择、成品保护等方面重点管控好石材铺装、木制亭台、栏杆、铁艺大门、围墙、绿化、水景、灯光以及机电与其他专业的配合，确保施工质量。34休闲广场上的硬铺装雨水篦、管井盖，整砖对线景观灯居中35管井盖位置优化－不跨两种装饰面，保持图案完整性36配套－绿化井盖37室外木地板钉线整齐38391.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划401.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划411.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划7.进度管理421.工程概况2.配套设施和景观3.工程管理模式4.工程管理重点、难点分析5.总体施工部署6.技术管理7.进度管理1目录9.质量管理10.成本管理11.安全文明施工管理12.信息管理8.机电工程规划8.机电工程规划8.1机电系统重难点8.2机电管理人员组织架构8.3机电施工部署8.4机电技术管理8.5机电质量管理•8.1机电系统重难点8.1.1涉及专业多8.1.2协调工作量大8.1.3机电管线的防侵蚀处理8.1.4临时生活污水处理8.1.1涉及专业多本工程涉及到的机电专业涵盖了给排水、供配电、通风空调、消防、智能化、电梯这六大机电安装分部工程。而涉及到的业主拟定供货商包括：变频水泵、卫生洁具、变压器、高低压配电柜、母线、三箱、发电机、空调主机、冷却塔、电动阀门、手动阀门、厨具、垂直电梯、电动扶梯等；总包拟定的供货商包括：给排水管道、电线电缆、桥架与线槽、阀门等。8.1.2协调工作量大因本工程主要定位为全精装的住宅，所以在机电各专业之间，机电专业与土建之间，特别是机电专业与精装修之间的协调工作量很大。项目部要在专业界面划分、各工序中间交接、前后工序间的成品保护工作上投入大量的精力来重点协调与管控。通过综合预留洞图与综合管线图深化、配合精装修图纸的机电二次深化等方面的实施来更好地进行协调与管理的工作。8.1.3机电管线的防侵蚀处理本项目地处惠州小径湾的沿海地带，海风的侵蚀能力强，对于机电管道（给水管道、通风管道、桥架与线槽等）会产生严重的侵蚀，导致机电系统的安全性与牢固性降低，会影响机电系统的正常运行。所以对于机电管线的防侵蚀处理也是本项目的一个机电管理的特点之一。8.1.4临时生活污水处理因本项目周边的市政排水管网还未形成，所以现场临时生活区域的污水排放就成了一个大问题。如果使用化粪池收集后排至海里，大量的生活污水垃圾会影响海水水质，所以需在现场对所有污水进行水处理，水质达标后再排放至大海。这无疑提高了临时排水设施的标准。•8.2机电管理人员组织架构8.2.1涉及专业多8.2.2协调工作量大8.2.3机电管线的防侵蚀处理8.2.4临时生活污水处理8.2机电管理人员组织架构机电管理人员进退场计划8.3机电施工部署结构施工阶段施工准备及配合留洞、预埋设备安装阶段系统管线及设备安装装修阶段安装灯具、风口、洁具等调试阶段单机调试及系统调试竣工验收阶段系统检验、交接及培训保修阶段工程保修、维护保养等8.3.1机电施工进度节点计划序号项目工期（天）开始时间完成时间备注1图纸深化1502012年8月2013年12月2主要设备进场1202013年5月2013年8月3主体结构预埋阶段1802012年10月2013年5月4主体机电安装阶段2102013年2月2013年9月5配合装修点位安装阶段1802013年6月2013年11月6调试与试运行阶段602013年11月2014年1月7竣工验收302014年2月2014年3月8培训与移交902014年3月2014年6月8.3.2机电主要设备与材料定标及进场计划8.3.3机电分包定标及进场计划•8.4机电技术管理8.4.1深化设计8.4.2设备与材料管理8.4.3专项施工方案8.4.4调试与试运行8.4.5培训与移交8.4.1深化设计机电深化设计图纸包括以下内容：各专业图纸系统深化图、综合管线图(CSD)、综合预留洞图(CBWD)、设备房/设备层深化图、管井/管廊、屋面等重要部位的综合深化图、配合精装修及租户的深化图、土建配合图、运输通道图、设备基础图、竣工图。综合管井深化设计----在有限的空间安排综合管道安装及确定综合支架方案8.4.2设备与材料管理设备与材料的招采机电我们将严格按照招标文件及合约的各项规定及技术要求进行设备材料的初选，提供具有5年以上制作经验符合要求厂家和供应商的各项资料及资质证书做为预审资料，并严格遵照业主和顾问公司所审定的厂家、采购方式进行采购或配合业主进行采购；且对于一部分的内容，我们建议采取以下几种方式进行：①对于核心设备或大型设备，由我司协助或配合业主及顾问公司进行公开招标，以便优中选优，并获得最有利的价格和服务。②对于一般设备、部件和主要材料，由我司根据招标文件及合约要求，以往的施工经验进行初选，再报业主最终确定。③对于其它设备、零部件及材料，由业主指定品牌或我司统一选择报顾问公司审定后采购。此外，还可以有其它的采购方式．比如业主指定品牌或供应商后，由我司直接购买。设备与材料的运输及保管计划于施工现场设置一临设料场区，主要存放大宗管材、钢材等，由汽车直接运输，汽车吊直接卸车，经检验清点后，遮以苫布（防雨帆布），保管存放；另外，准备在裙楼地下室或首层选择一个料库房，存放五金及阀部件等。•进口设备及材料（主要设备经工厂检验合格后），（于采购合同中）要求供应商装载保护于集装箱内船运至深圳码头，卸货并负责通关事宜；我司负责用大型货车运至现场，进口设备到货原则应按照能立即就位的设备或在近短期内安装使用的材料优先到货；进行联合（同厂家及业主或顾问公司）开箱点件、检验验收，且我公司全权负责保管及安装。•国产设备及材料，（于采购合同中要求）供应商或厂商负责安全运至工程现场，我司负责接货验收、保管及安装。•有关设备及材料定货、运输、验收及保管、安装等，我公司将严格按本工程有关程序要求进行，并及时申报有关资料。•对于业主供货的设备及材料，我公司将同等对待，同样可负责接货、运输、保管及安装等。设备开箱检查我司、业主及设备供应商共同参加，开箱前检查包装外观有无损坏和受潮，开箱后认真检查设备名称、规格、型号是否与图纸相符，说明书、合格证否齐全；按装箱清单和设备技术文件，检查主机附件、专用工具是否齐全；设备表面有无缺陷、损坏、锈蚀、受潮等现象；将检验结果作好记录，参与检查人员签字盖章，作为交接资料和设备技术档案的依据。8.4.3专项施工方案根据本项目的实际特点，除了要制定给排水、通风空调、供配电、建筑智能化、电梯各专项施工方案外，还重点编制以下专项施工方案：①主要设备吊装方案②给排水管道减噪方案③设备噪音源控制方案④机电与精装中间交接验收方案⑤机电管线防侵蚀处理方案8.4.4调试与试运行按照本工程整体进度计划，机电系统计划分成三部分进行调试，即：会所的机电系统的调试、住宅区机电系统调试以及酒店的机电系统的调试。会所的机电系统由于计划于2013年6月开始运行，所以5月开始该区域机电系统的联合调试。住宅的机电系统由于计划于2013年10月开始该区域机电系统的联合调试。酒店区域的调试计划根据落实后的施工计划进行安排。电话线通断测试有线电视插孔测试地下室温感测试排烟口测试8.4.5培训与移交主要包括工程资料移交、设备房移交、客房移交、BOH区域移交等。移交过程中的培训包括理论培训与实际操作培训。培训前应准备好培训讲义，相关图纸等培训资料。理论培训主要以了解该设备的构造、工作原理、技术指标等。实际操作培训主要对设备的运行操作、维护保养等进行现场的说明与指导。•8.5机电质量管理8.5.1样本先行制度8.5.2关键工序隐蔽验收8.5.3工作面的相互移交8.5.4成品保护8.5.1样板先行制度机电样板标识悬挂给排水及电气点位标识8.5.2关键工序隐蔽验收为了控制施工质量，各道主要工序完成后，均要组织质量验收。隐蔽工程验收申请必须具备时效性，在不影响后续工作的展开条件下，及时合理安排验收工作，尽早为下道工序创造工作面。为保证隐蔽验收的落实，通常通过控制隐蔽工序开始的条件来确保隐蔽验收，如天花封闭的前提条件是上部管线通过验收，并且必须具备有监理、总包、相关分包会签的隐蔽会签单，才可以进行封板工作。8.5.2关键工序隐蔽验收为了控制施工质量，各道主要工序完成