海尔创意产业园项目经济测算

首钢·海尔文化创意产业园项目经济测算版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。土地价值评估2本报告是严格保密的。3进行土地价值评估的前提条件和假设报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立；本报告中评估的土地价值是指地块为熟地（即“七通一平”）的价格；本地块的地价是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售；我们对建造成本、建设期等方面进行一般假设和判断；本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平；本报告中现状土地价值是评估时点下客观分析测算之价值，同时考虑了本区域未来市场发展变化，未考虑地块整体营销、土地出让方式及市场竞投因素对地价的浮动上涨因素。本报告是严格保密的。4市场比较法——原理和公式原理：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，参考地块修正后的价格加权平均得出待估土地地价。公式：估价对象比准地价=交易地价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数本报告是严格保密的。5市场比较法——技术思路选择比较实例，选择实例与估价对象属于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上属近邻区域或类似区域步骤1建立各地块比较因素条件说明表：交易时间、交易情况、交易方式、个别因素（容积率、面积、形状、规划等等）步骤2确定各地块比较因素条件指数表步骤3计算各地块比较因素修正系数表步骤4取各案例权重，确定各地块土地价值；根据各地块土地价值，加权平均测算本地块土地价值步骤5本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取（以居住为主的用地）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块主要用途为居住同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二地块名称丰台区东铁匠营宋庄路38号住宅、商业项目用地石景山区石槽住宅、商业及配套用地位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地使用权人北京万科企业有限公司远洋地产有限公司用途居住居住占地面积(㎡)77800110097成交价格(万元)59000165000成交日期2007年7月19日2008年1月17日楼面地价(元/㎡)31205322平米地价(元/㎡)758314987案例一案例二案例三本报告是严格保密的。7步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平三通一平七通一平离市中心距离（公里）10410区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高处于市中心辐射区内，但周边为农村，人口聚集度高较繁华，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路宋庄路玉泉路，鲁谷鲁，莲石路交通便利度较便利的公交网络公交线路待进一步完善，紧临地铁5号线便利的公交网络，距离地铁一号线近环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌自然景观资源较差，周边是农村，环境条件一般自然景观资源一般，环境条件较好区域规划首钢改造区城市南城改造区邻近石景山区中心地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二本报告是严格保密的。地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100（容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)20010077800110097宗地形状较不规则规则较规则容积率2.52.42.8相邻土地利用状况以住宅、工业为主以住宅为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路西邻宋庄路东邻玉泉路，南临莲石路本项目案例一案例二本报告是严格保密的。步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素位置石景山区吴家村路南侧丰台区东铁匠营石景山区石槽交易日期10096100交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10085100离市中心距离（公里）100105100区域繁华程度100100105区域道路通达度10095105交通便利度100100105环境质量条件10098105区域规划10095110个别因素宗地面积(平方米)1009095容积率0.9470.9560。927宗地形状100108105相邻土地利用状况100102104临路状况10095103本报告是严格保密的。步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对象与比较案例实例一实例二比较因素位置丰台区东铁匠营石景山区石槽土地成交价格（元/㎡）785314987交易日期100/96100/100交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/85100/100离市中心距离（公里）100/105100/100区域繁华程度100/100100/105区域道路通达度100/95100/105交通便利度100/100100/105环境质量条件100/98100/105区域规划100/95100/110个别因素宗地面积(平方米)100/90100/95容积率0.956/0.9470.927/0.947宗地形状100/108100/105相邻土地利用状况100/102100/104临路状况100/95100/103修正系数合计1.3880。715本报告是严格保密的。居住用地地价评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据与本项目的可类比程度，案例一的权重为0.4，案例二的权重为0.6。加权平均得到本项目的土地单价为10785.13元/平方米，即719万元/亩；居住用地300亩，合计居住用地总价为21.6亿元。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）785314987修正结果系数1.3880.715修正后评估单价（元/平方米）10896.1410711.12本项目评估单价（元/平方米）10785.13本项目居住用地评估总价（万元）215810本报告是严格保密的。步骤一：地块的选取（以综合用地为主的类似案例）选取原则估价时点原则：近期成交用途一致原则：地块为综合用地同一供需圈原则：地块位于同一供求范围内案例一案例二案例三案例一案例二地块名称石景山区鲁谷银河商务区I地块商业金融项目用地丰台区岳各庄居住东区1号地6#综合楼用地位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄土地使用权人北京高校房地产开发总公司、锡华实业投资集团有限公司北京京大昆仑房地产开发有限公司用途商业金融综合体占地面积(㎡)8285.056435成交价格(万元)10399.3323860成交日期2007年11月27日2007年10月25日楼面地价(元/㎡)31384080平米地价(元/㎡)12551.925999本报告是严格保密的。13步骤二：地块比较因素条件说明表（区域因素）区域因素基础设施状况七通一平七通一平六通一平离市中心距离（公里）1077区域繁华程度老厂区，周边为农村，人口聚集度较高石景山重要商服中心，周边已有较为成熟的商服氛围周围为农村，人口聚集度较高区域道路通达度吴价村路、张仪路、小屯路，市政规划路长安街西延长线、鲁谷大街京石高速，西四环，梅市口东路交通便利度较便利的公交网络主干道发达，公共交通便利主干道发达，公交较便利环境质量条件自然景观资源较差，工厂多，城中村面貌周边城市意向强，环境较好自然景观较差，周边是农村区域规划首钢改造区石景山未来六大商务中心之一未来发展无明显利好地块比较因素条件（区域因素）本项目案例一案例二本报告是严格保密的。地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100(容积率修正系数除外）；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80-120以内。步骤二：地块比较因素条件说明表（个别因素）地块比较因素条件（个别因素）个别因素宗地面积(平方米)60030082856435宗地形状较不规则较规则较规则容积率1.441.5相邻土地利用状况以住宅、工业为主以商业、休闲娱乐为主以住宅为主临路状况北邻吴家村路，南临市政规划路北临长安街延长线，东北角紧邻地铁口北邻梅市口东路本项目案例一案例二本报告是严格保密的。步骤三：制作地块比较因素条件指数表估价对象与比较案例估价对象实例一实例二比较因素位置石景山区吴家村路南侧丰台区岳各庄交易日期1009898交易情况100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100区域因素基础设施状况10010595离市中心距离（公里）100102102区域繁华程度10010395区域道路通达度10010592交通便利度10010297环境质量条件10010095区域规划10010390个别因素宗地面积(平方米)1008588容积率1.1310.7431.107宗地形状100100105相邻土地利用状况100102102临路状况10010895本报告是严格保密的。步骤四：制作地块比较因素修正系数表估价对象与比较案例实例一实例二比较因素位置石景山区鲁谷丰台区岳各庄土地成交价格（元/㎡）12551.925999交易日期100/98100/98交易情况100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100区域因素基础设施状况100/105100/95离市中心距离（公里）100/102100/102区域繁华程度100/103100/95区域道路通达度100/105100/92交通便利度100/102100/97环境质量条件100/100100/95区域规划100/103100/90个别因素宗地面积(平方米)100/85100/88容积率0.743/1.1311.107/1.131宗地形状100/100100/105相邻土地利用状况100/102100/102临路状况100/108100/95修正系数合计0.5881.588本报告是严格保密的。17步骤五：地块价值加权评估修正后的评估单价=实际交易单价×修正结果系数。对两个案例的修正后评估单价进行加权平均，两个案例权重分别取0.5。用加权平均的方法，得到本项目的土地单价为8456元/平方米，即564万元/亩；900亩商业用地总价为50.8亿。项目案例一案例二交易单价（元/平方米）12551.925999修正结果系数0.5881.588修正后评估单价（元/平方米）73849527本项目评估单价（元/平方米）8456本项目评估总价（万元）507604本报告是严格保密的。地块价值评估结果本项目居住用地部分的土地单价为10785元/平方米，合720万元/亩；300亩居住用地总价为21.6亿元。本项目产业园部分的土地单价为8456元/平方米，合560万元/亩；900亩商业用地总价为50.4亿。本报告是严格保密的。经济效益测算19本报告是严格保密的。测算前提说明开发节奏：参照项目周边大盘的年度