海口首创长流起步区项目区域发展定位与规划调整建议报

Working@RegalLloyds海口首创长流起步区l2007.11.5区域发展定位与规划调整建议附件一市场分析报告Working@RegalLloyds提纲海口宏观经济分析︳003海口住宅市场分析︳014海口办公市场分析︳063海口酒店市场分析︳083海口商业市场分析︳100Working@RegalLloyds宏观经济分析Working@RegalLloyds︳4海口宏观经济状况分析“泛珠三角”9+2合作：→泛珠三角区域包括广东、广西、福建、江西、湖南、海南、四川、贵州、云南九个省区和香港、澳门两个特别行政区，简称“９＋２”。→9省区面积占全国20.9%，人口占全国34.8%，GDP占全国的33.3%。→泛珠三角合作区已成为国内最有影响的区域合作组织。“泛珠三角”经济合作给海口发展带来机遇澳门、香港：后工业化阶段广东、福建：工业化中后期广西、江西、湖南、四川、贵州、云南：工业化初期到中期海南处于第三阶梯Working@RegalLloyds︳500.020.040.060.080.10.12广州成都贵阳海口南昌福州南宁长沙昆明海口宏观经济状况分析“泛珠三角”经济后发、被带动城市0100020003000400050006000广州成都长沙福州昆明南昌南宁贵阳海口泛珠三角都市圈省会城市综合经济实力比较（2005）GDP固定资产投资社会消费品零售总额综合经济实力：在“泛珠三角”经济合作区9个省会城市中最弱区域开放程度：在区域内相对于GDP总量较高“泛珠三角”区域经济的发展对海口经济有较强的带动作用进出口贸易总额占GDP比例实际利用外资总额占GDP比例00.0050.010.0150.02贵阳海口长沙广州福州成都昆明南宁南昌Working@RegalLloyds︳6在省内首位度高达4.2，在省内城市中处于领军地位→GDP总量是处于第二位三亚市的4.2倍，人均GDP为1.5倍。海南省的经济、文化中心：各项主要经济指标在全省都占较大比例海南省的交通、商贸中心：交通、商品物流辐射全岛。海口宏观经济状况分析2005年海口国民经济主要指标占全省比重港口货物周转量海南省的中心城市，影响力辐射全岛0500000100000015000002000000250000030000003500000海口市三亚市澹州市文昌市琼海市万宁市澄迈县东方市临高县0500010000150002000025000GDP人均GDP2005年海口与海南省其他市县GDP、人均GDP比较（单位：亿元、元）普通高等学校人数社会消费品零售总额进出口总值固定资产投资总额国内生产总值地方财政收入年末常住人口73.6%72.4%51.6%47.6%36.4%33.3%25.6%21%Working@RegalLloyds︳7经济高速不稳定增长：→01年到06年GDP与人均GDP平均每年增幅12%以上；06年人均GDP达到19980元（合2500美元）依据世界银行划分标准，海南经济发展水平已由低收入水平步入下中等收入国家或地区水平→增长速度波动较大，经济增长稳定性较为缺乏。海口宏观经济状况分析经济依赖性强，呈高速而不稳定增长趋势0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2001年2002年2003年2004年2005年第一产业增加值增速第二产业增加值增速第三产业增加值增速2000-2005年海口产业增加值增速0501001502002503003504002001年2002年2003年2004年2005年2006年0500010000150002000025000GDP人均GDP2001-2006年海口GDP、人均GDP（单位：亿元、元）Working@RegalLloyds︳8海口宏观经济状况分析工业不发达，第三产业内部层次低7.72.516.57.57.77.36.711.87.227.639.73242.242.444.947.44752.864.757.851.550.349.947.845.941.2400%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%海口广州南宁长沙成都昆明贵阳福州南昌第三产业占比第二产业占比第一产业占比2005年海口与泛珠三角省会城市产业结构对比相比泛珠其他城市，第三产业（服务业）占比重最大，第二产业（工业）占比最小，第一产业（农业）与其他城市基本持平。工业仍是经济发展的“短板”→工业总产值83.1亿，在三产中仅占27.6%→还尚未形成主导产业链第三产业占比重较大，但内部层次低→缺少工业发展的有力支撑，第三产业根基薄弱→第三产业内部，居主导地位的仍然是传统的交通运输邮政业、批发零售业和住宿餐饮业，占56%→关键性的金融、保险、文化、教育、科研、咨询、技术服务等领域发展相对滞后占比较小批发零售餐饮,56.1,29%房地产,10,5%其他服务业,66.9,34%金融保险,9.2,5%交通运输邮电仓储,52.6,27%2005年海口第三产业构成（单位：亿元）Working@RegalLloyds︳9海口宏观经济状况分析三大支柱产业支撑工业发展饮料制造业,7.11%交通运输设备制造业,34.95%其他行业,47.44%医药制造业,10.50%海口工业产业构成（2005）交通运输设备制造业、医药制造业、饮料制造业占全市规模以上工业总产值的52.56%。这三个行业的亏损面较高，分别为39.28%、22.22%、25%，使得其发展面临一定的隐患。发展条件及代表企业：运输设备制造业医药制造业饮料制造业原有投巨资建设的工业基地，基础良好一汽海马为代表依托独有的海洋资源、生态环境资源以聚集在“药谷”的制药企业为代表依托独有的热带水果资源以椰树集团、椰树公司为代表Working@RegalLloyds︳10海口宏观经济状况分析36.12%33.21%31.28%29.75%27.90%三亚/海南37.31%38.52%38.06%35.38%41.40%海口/海南1.81%1.85%1.92%1.71%1.76%海南/全国2005年2004年2003年2002年2001年旅游总收入分析-10010203040502000年2001年2002年2003年2004年2005年旅游收入（亿元）增速（%）2000-2005年海口旅游收入及增速0100200300400500600700上海天津青岛大连珠海三亚海口滨海城市旅游收入对比（2005）旅游业占重要地位，但规模不足旅游业是海口的重要产业，06年旅游收入占GDP的14.6%。但与国内其他滨海旅游城市相比，旅游业发展规模偏小。海口对全省GDP的贡献明显要高于三亚市，但两者的贡献差距正在逐渐缩小，三亚市的旅游地位逐渐提升。目前海口旅游业发展还停留在观光旅游阶段，2004年人均停留天数仅有1.34天。Working@RegalLloyds︳11海口宏观政策发展导向分析政府十一五规划的产业发展导向重点发展以海为龙头的交通运输设备制造业汽车制造业加快“药谷”二期项目建设步伐，扩大“药谷”园区和制药产业规模。制药工业重点发展以兴业、振业、翔业、盛业等企业为代表的化纤纺织业化纤纺织工业开发高科技含量的瓜果蔬菜农渔业深加工产品，提高农副产品附加值农副产品加工业壮大五大支柱产业培育五大潜在优势产业电子信息产业精细化工业橡胶化工业生态环保产业旅游工业依托椰树集团、椰岛公司等，重点发展热带果汁饮料和饮料酒等产品食品饮料工业Working@RegalLloyds︳12海口宏观政策发展导向分析城市发展导向建设“四地一中心”建设区域交通枢纽和现代服务中心建设全省以高新技术产业为导向的新型工业基地建设全国热带滨海旅游休闲胜地建设全省都市型农业基地建设国家海岛生物产业基地Working@RegalLloyds︳13海口经济发展分析海口城市经济发展SWTO分析YourText优势风险机遇劣势省内中心城市丰富的海洋、热带植物资源优良的生态环境经济基础薄弱支柱产业支撑不足存在交通制约泛珠三角合作的经济带动三大优势产业带动整体经济发展挖掘可利用度假旅游资源泛珠三角合作中受地理位置约束对周边区域发展的依赖性较强Working@RegalLloyds海口住宅市场综述Working@RegalLloyds︳15宏观市场分析海口市宏观住宅市场分析海口市住宅市场板块分析Working@RegalLloyds︳16宏观市场分析海口住宅市场宏观数据分析房地产开发投资总额→2003年开始，随时海口市房地产市场的回暖，房地产开发投资规模呈现较大幅度增长05000010000015000020000025000030000035000020012002200320042005年度海口市住宅实际销售额4029002004年463789277007150541137076投资额2005年2003年2002年2001年单位:万元05000010000015000020000025000030000035000040000045000050000020012002200320042005年度海口市房地产开发投资总额商品房实际销售额→2003年后房地产住宅销售也迎来了逐渐增长的良好势头2943702004年312780183233113574104175实际销售额2005年2003年2002年2001年单位:万元Working@RegalLloyds︳17宏观市场分析海口住宅市场宏观数据分析住宅房屋施工/竣工面积→2003年起，房屋施工、竣工面积均有较大幅度增长，但房屋施工面积增长幅度远大于竣工面积20012002200320042005竣工房屋面积房屋施工面积0100000020000003000000400000050000006000000年度海口住宅房屋施工/竣工面积55443054794370342688417634131705100房屋施工面积10595582004年969068812280410686554196竣工房屋面积2005年2003年2002年2001年单位:平米住宅房屋实际销售面积/空置面积→从2001年销售面积小于空置面积，到2003年起销售面积多于空置面积，从数字上反映出房地产市场自03年起进入一个稳定的增长时期200120022003200420050200000400000600000800000100000012000001400000年度海口市住宅实际销售面积/空置面积实际销售面积空置面积12565781399029921236554355536526实际销售面积10371222004年749612557254570930693687空置面积2005年2003年2002年2001年单位:平米Working@RegalLloyds︳18宏观市场分析海口房地产住宅市场宏观数据分析小结03年后住宅销售快速上升，且实际销售面积占海口房地产市场总量的绝大部分，这种住宅的一枝独秀从一个侧面反映了外来人群对海口住宅市场的支撑作用房屋空置面积逐年下降，其中住宅产品在开发量增加的同时，空置量反而呈现相反的趋势，反映出海口住宅市场的销售状况的回暖各项数据均表明，自2003年起，海口市住宅市场已从原有泡沫危机中恢复，并呈现逐渐稳定增长的趋势海口市商品房实际销售面积02000004000006000008000001000000120000014000001600000180000020012002200320042005年度商品房销售面积总量住宅实际销售面积2005年2004年2003年2002年2001年单位：平米12565781399029921236554355536526住宅实际销售面积13189451528841956719567562578496海口市商品房实际销售总面积说明：以上数据均来源于2006年度海口统计年鉴Working@RegalLloyds︳19海甸岛板块世贸-国贸