深圳cbd皇庭中心区购物中心项目方案

汇诚行商业地产皇庭CBD项目商业部分初步方案每一次都精雕细琢2010年5月汇诚行商业地产2报告核心观点•在经历了金融危机之后，深圳整体经济环境良好，为商业的可持续发展提供了有力的支撑；•深圳整体的行政、商务、商业中心由罗湖向福田过渡，福田中心区承担了较多责任，未来商业核心位置必然出现在福田中心区，而位于福田中心区核心位置的本项目有更多的发展空间；•从国外CBD到国内的CBD研究发现，凡一线城市的CBD必然是集金融、政务、商业的城市核心中心，人群逐渐呈现向高收入的增长趋势，消费力逐渐提升，从而带动商业不断发展；深圳未经历CBD的逐渐演变，在规划上领先于其他一线城市，其商业定位也必然要高于现有的商业；汇诚行商业地产3•建议本项目以体验式、生态概念做为购物中心的定位方向，目前深圳的购物中心在定位和品牌上都有较高的重复率，且仍以零售为主要经营方式，缺少体验式较强的主题式购物中心，而目前社会对于生态、环保、低碳类产品关注度较高，对本项目而言都是发展的机会点；•在关注CBD普通白领及企业高管人群消费的同时，应充分考虑到CBD周边的住宅人群，应更多的关注年轻家庭的一站式消费，以家庭体验式的业态吸引此类人群的消费；•在业态规划中应充分考虑日夜均衡性，将项目打造成24小时不间断的商业项目，成为中心区的亮点；•综合市场分析与本项目实际情况，本案可考虑定位为：最具体验性的生态型的汇诚行商业地产4报告核心思路现状机会竞争宏观经济分析CBD发展特性商业发展趋势购物中心现状购物中心分析案例借鉴项目定位项目整体定位项目形象定位分区功能定位主体业态规划规划及收益建筑初步设想收益初步测算项目消费群分析项目交通分析汇诚行商业地产5目录|Index1.0项目发展概念展示2.0现状分析3.0案例借鉴4.0项目整体定位5、建筑规划建议及收益测算汇诚行商业地产1、项目发展概念展示6汇诚行商业地产7新商务新商业新居住汇诚行商业地产8通过典型商家带来的体验感觉儿童娱乐—职场体验儿童公园（KIDZANIA）汇诚行商业地产9通过趣味性导视及景观小品带来的体验感觉汇诚行商业地产10通过标志性建筑带来的体验感觉汇诚行商业地产11打造全天候的商业组合汇诚行商业地产12体验生态的、绿色的商业汇诚行商业地产13现状机会竞争宏观经济分析CBD发展特性商业发展趋势购物中心现状购物中心分析案例借鉴项目定位项目整体定位项目形象定位分区功能定位主体业态规划规划及收益建筑初步设想收益初步测算项目消费群分析项目交通分析报告核心思路汇诚行商业地产2、现状分析142.1机会分析2.2竞争分析汇诚行商业地产15深圳是全国第四大城市,全球第五大金融中心2009年9月22日伦敦金融城政府发布的最新全球金融中心指数报告显示，深圳首次上榜就夺得第五名的佳绩，领先于上海(第10名)和北京(第22名)。最新全球5大金融中心排名：伦敦、纽约、香港、新加坡、深圳。2009年国务院对深圳的城市定位是全国经济中心城市国家自主创新城市中国特色社会主义示范城市国际化城市深圳2.1机会分析宏观经济分析•全球五大金融中心的城市属性给与深圳CBD更多发展机会。汇诚行商业地产2009年国内主要城市GDP总值及增长比例城市GDP总量增幅第三产业增长值增幅北京11865.9亿元10.1%9004.5亿元10.3%上海14900.93亿元8.2%8847.15亿元12.6%广州9112.76亿元11.5%5545.56亿元13.6%深圳8201.23亿元10.7%4363.12亿元12.5%全国335353亿元8.7%142918亿元8.9%•深圳市拥有良性的发展宏观经济环境，整体发展速度及第三产业发展在国内均处于领先位置，给深圳市商业发展提供了良好的经济环境162.1机会分析宏观经济分析汇诚行商业地产深圳市全年生产总值８２０１亿余元，比上年增长１０.７％；人均GDP达9.3万元居大中城市之首；人均可支配收入26113.7元；社会消费品零售总额２５９８亿余元，比上年增长１５.４％；其中，批发和零售业消费品零售额比上年增长１４.２％，住宿餐饮业消费品零售额比上年增长２４％。数据来源：深圳市统计局2009年172.1机会分析宏观经济分析•零售业和餐饮业都有不同程度的增长，表明深圳仍有较大的商业规划空间。汇诚行商业地产深圳主要商圈罗湖商圈：以人民南、东门区域为主，主要代表项目：金光华广场、华润万象城、东门步行街等；福田商圈：以华强北区域及福田中心区为主，主要代表项目：华强北商业街、怡景中心城、cocopark、中信城市广场等；南山商圈：以蛇口片区、南山文化中心为主，主要代表项目：蛇口花园城、海岸城、保利文化广场等。罗湖商圈福田商圈182.1机会分析宏观经济分析•深圳目前呈现“三足鼎立”的商圈形态，其中福田中心区商圈呈现出未来深圳的商业核心的趋势。汇诚行商业地产192.1机会分析CBD发展特性CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。CBD具有区域中最高的中心性CBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系CBD具有最高的人际和信息交流量CBD具有最高的土地价格CBD具有最集中和最高档的零售业CBD具有最高的服务集中性城市CBD区域城市CBD区域纽约曼哈顿北京朝阳区伦敦卡纳里码头上海陆家嘴CBD巴黎拉德芳斯深圳福田中心区香港中环南京河西龙江CBD•我们将通过国内国外的CBD发展历程及规划特色，从而总结出本项目的借鉴意义。汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性20纽约曼哈顿汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性21纽约曼哈顿以华尔街为中心的曼哈顿下城是纽约最老牌的CBD区域，面积不足1平方公里。以洛克菲勒中心为中心的曼哈顿中城是纽约新兴的CBD区域，面积约3平方公里，现在美国最大的金融机构总部大多位于此。华尔街洛克菲勒中心曼哈顿下城曼哈顿中城汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性22纽约曼哈顿纽约时代广场第五大道百老汇大街洛克菲勒中心纽约现代艺术博物馆汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性23纽约曼哈顿1231.纽约时代广场2.纽约第五大道3.纽约第五大道上的苹果专卖店汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性24纽约曼哈顿1231.纽约现代艺术中心2.洛克菲勒中心门前的溜冰场3.夜晚的百老汇大街汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性25纽约曼哈顿121.曼哈顿中城·街头雕塑2.曼哈顿中城·BryantPark汇诚行商业地产26曼哈顿商业区主要分布在该区内曼哈顿岛上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街区是格林威治街和第五大街；商业街云集了世界顶尖品牌，第五大道的租金为世界之最，达到每平方每年7.4万元人民币；曼哈顿商业区注重夜间商业的打造，整个区域消费24小时不间断；体验式的街区和商业，让消费者在购物的过程中享受愉悦；本项目应在商业定位和业态组合上参考日夜间业态的均衡和购物的体验感。2.1机会分析CBD发展特性汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性27伦敦卡纳里码头汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性28伦敦卡纳里码头金融城（CityofLondon）是英国老牌的CBD区域，兴起于17世纪下半叶。卡纳里码头是伦敦新兴的CBD区域，九十年代末期开始成为伦敦最大规模的CBD区域，目前绝大多数跨国及本土公司总部都位于此，英国最高的三栋建筑均坐落于此。八十年代的卡纳里码头如今的卡纳里码头汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性29伦敦卡纳里码头伦敦金融城卡纳里码头汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性30伦敦卡纳里码头汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性31伦敦卡纳里码头汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性32伦敦卡纳里码头卡纳里码头区域内拥有形形色色相当多的酒吧和小餐馆。前卫现代的建筑群落也打造出一个购物的天堂，从商业街购物中心到设计师品牌店在这里也不胜枚举。这里还定期举办丰富多彩的活动和展览以及非同凡响的公共艺术展，丰富了这里的环境与人们的生活。地面上并没有几家商店。地下是一个大世界，那里面商场连商场，餐厅接餐厅，五花八门的都有。而且又同地铁连接起来。汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性33伦敦卡纳里码头伦敦城市机场距离卡纳里码头仅3英里。被城市建筑拥簇的这家机场是商务人士的兴奋点。13家航空公司在此运行每周1000多个航班，可以到达曼彻斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、卢森堡、巴黎、法兰克福等20多个国内和国际城市目的地。伦敦城市机场为商务人士提供10分钟登机服务。开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感汇诚行商业地产34轻轨成为整个城市的主要交通体系，依托轻轨发展CBD的商业；商业与轻轨无缝连接，多数商业以地下的形式呈现；开阔的公共绿地与公共配套设施，使人们行走在高楼大厦间不再具有压抑感；本项目所在的福田中心区在规划上已经紧跟国际步伐，公共绿地与配套设置完善，提供了良好的商业规划空间。2.1机会分析CBD发展特性汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性35巴黎拉德芳斯汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性36巴黎拉德芳斯原有商务区域分散在整个城市中，没有特定的CBD区域。50年代起，巴黎市政府将拉德芳斯地区规划为巴黎CBD区域，70年代起，拉德芳斯地区开始腾飞。汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性37巴黎拉德芳斯具有艺术气息的街头雕塑、标志性建筑物，让办公不再枯燥充分的公共空间，让人充分接近自然。凯旋门汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性38巴黎拉德芳斯拉德芳斯拥有全欧洲最大的地下商场－面积达10万平方米的四季商业中心，拥有欧尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消费者前来。多样化的餐饮及娱乐店铺，让CBD的夜晚不再是“鬼城”汇诚行商业地产39拉德芳斯已成为欧洲最大的商业中心；标志性建筑提升整个区域乃至城市的形象；充分的公共空间，让人充分接近自然；日夜间业态的均衡性，通过餐饮、娱乐等业态丰富夜间的商业活动；本项目可通过建造标志性建筑树立项目形象，主要日夜间业态的均衡性。2.1机会分析CBD发展特性汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性40日夜商业均衡性文化设施和特色商业的打造老CBD区域曼哈顿中城卡纳里码头拉德芳斯•日夜人流不均衡，晚间及周末基本无人流•第五大道、百老汇剧院、时代广场等多样化商业形态形态，涵盖日夜消费，平衡日夜人流。•除AV、KarenMillen和Hackett等设计品牌专门店外，Conran’sPlateau和UbonbyNobu等英国知名餐厅在工作之余吸引了大量消费者•数不胜数的街边咖啡馆及特色餐厅吸引了下班人群。•以办公物业为主，基本没有文化设施及特色商业•纽约现代艺术博物馆、纽约图书馆等文化设施为区域注入了更多的文化气息•富有美国特色的商业设施，不仅吸引大量游客，也使本地消费者流连忘返。•码头区博物馆是当地文化地标，完整保存了世界上最古老的「SSRobin」号汽船。•古老的码头设施和现代的建筑风格对应，塑造了特色化的商业气息•拥有全球知名的摩天轮等标志性建筑•影剧院、博物馆等体现了法国人追求艺术的气息。•新凯旋门、欧洲最大的地下商场为传统商业注入了特色，吸引了大量消费者汇诚行商业地产2.1机会分析CBD发展特性41老CBD区域曼哈顿中城卡纳里码头拉德芳斯•街道狭小，公共空间不足•政府从法律上规定了发展商必须留出足够的公共空间，有些大厦甚至地面一层整层都被辟做开放的公共空间。•依托码头水景，政府规划了大量公众休闲区域。•每个街道都设置有景观节点，加入能体现法国艺术的景观小品。行人游客可在此进行休憩。•道路拥挤，交通不便•轨道交通四通八达，上班人群及消费人群均可很方便到达区域•设置景观步行走廊，联通区域内各个角落。•与机场、地铁站无