深圳商业广场项目定位建议

CentaProCentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8•西湖天地分析•赣江新天地分析•克拉码头分析CentaProCentaPro滨水商业案例分析项目名称西湖天地赣江新天地大东海酒吧街渔人码头克拉码头地理位置西湖风景区南山路赣江西侧，红谷滩三亚市大东海旅游区旧金山哥拉德利广场至39号码头新加坡市区新加坡河商业规模10多家商家近万平米13万数十家开放式酒吧、百货2.5万平21000平方米23,000平方米停车位——————976个——商业定位具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标滨海旅游度假商业旅游商业餐饮和娱乐文化的中心点业态特征中西连锁品牌共生大型餐饮娱乐商家组合夏日百货（SOGO崇光经营管理）、旅游购物商场、西餐酒吧街（主要业态）餐饮、娱乐（游艇、剧院、电玩、水族馆、活动中心）、零售各国餐饮、零售、娱乐（如MOS俱乐部）成功因素低密度园林原则打造，大型高端餐饮及休闲娱乐酒店、游乐场项组合互动一线海景；把握大东海酒店的旅游客群（俄罗斯等外籍人士为主）；成功将商业的魅力和自然景观天赋结合在一起，开发式空间布局，外摆，贴近海滩海岸线风景；历史悠久，由渔业发展成旅游业；旅游娱乐业带动；街区建筑特色；目标客户定位为邻近近金融区职员和外国旅客夜晚最爱光顾的消闲去处；以分散式的建筑为主，保留了原有历史建筑特色，并有大面积户外公共空间供顾客游憩；新加坡河畔的秀丽景色；专题旅游滨水商业特性分析专题参照国外及国内的滨水商业案例，其特征：1）项目拥有良好的景观资源或者历史文化，成为旅游人群休闲娱乐场所；2）建筑富有特色，一般为开放式街区，配备大型休闲广场，停车位充足；3）业态中娱乐、餐饮比重突出；4）商业需要大量外部客群来支撑，辐射氛围广。CentaProCentaPro案例一：西湖天地项目概况：主要投资商：香港瑞安集团项目地址：位于杭州西湖南线风景区，毗邻西湖十景之一的“柳浪闻莺”，位于涌金池畔。项目总建筑面积：西湖天地占地50,000平方米，其园林篇占地30,000平方米。项目定位：具有国际水平的集餐饮、零售、文化、娱乐的综合性时尚地标。项目典型商家：西湖翡翠花园酒家、杭州茶酒年代、哈根达斯、星巴克、PH7创意手工银饰CentaProCentaPro规划特色——以杭州独特的园林、历史建筑为基础；以自然与时尚的融合、历史与现代的对话为表现形式，商家分布——商业布局散点式分布相对独立的建筑类型，商业密度较低，借助古迹、主题雕塑、园林绿化融入自然景观中。规划特色及商业分布分析CentaProCentaPro业态商家统计数量比例连锁咖啡、西餐COSTA咖啡、星巴克、牙买加咖啡、哈根达斯、一茶一坐、奥斯咖啡、640%中式餐饮西湖翡翠花园酒家、茶酒年代原创私房菜、伊家鲜、云水酒家427%异国餐饮湖碟东南亚餐厅、比萨巴萨、华缤霓意大利餐厅320%古建筑及其他涌金楼、西湖专卖等213%小计15功能业态及商家统计CentaProCentaProCOSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花园酒家云水酒家部分商家示意图CentaProCentaPro人文元素：涌金楼人文元素：长寿图生态主入口出入口及公共空间CentaProCentaPro外摆、导示CentaProCentaPro园林式风格，玻璃房、仿古建筑相结合；中西品牌荟萃。CentaProCentaPro本项目借鉴总体而言，需要发掘自然景观优势，更好的营造亲湖的概念及打造园林景观的休憩氛围，同时利用外摆、通透的玻璃房、主题雕塑广场及导视系统等多种公共空间利用和开发营造休憩的氛围。本项目的机会建筑——依托湖景及园林及原有古建筑，低密度园林式开发理念，注重和景区及西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与观湖相结合，从横交错，相联系而又独立，营造曲径通幽的园林景观感受；业态——结合面向游客的特点，业态以中小型餐饮、咖啡西餐为主，有针对性的引进中西餐饮业态；部分利用不临湖但充分挖掘案例小结CentaProCentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8•西湖天地分析•赣江新天地分析•克拉码头分析CentaProCentaPro案例二：赣江新天地项目概况：主要投资商：南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司南昌红江实业发展有限公司项目地址：红谷滩区赣江南大道南昌大桥南侧300米(摩天轮旁)项目总建筑面积：建筑面积10万平方米。项目定位：纳赣文化、美食文化、观光旅游、休闲度假、商旅往来、公务交流为一体，以餐饮业为龙头，与酒店、休闲、娱乐等业态互动交融，由时尚特色、大众餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构铸崭新的体验式商业空间。典型商家：俏南国、阿一鲍鱼、“新天地•怡和假日酒店、“仙鱼湖畔”酒家、大华商务会所、维纳斯电影制片场、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡馆、思妍丽SPA、东京都日本料理。CentaProCentaPro项目特色：红谷滩板块最大的滨江商业项目，拥有得天独厚的景观资源，独享1200米一线临江的黄金水岸；汇集本地特色餐饮、异国特色餐饮、大型酒楼等各式风味，“鼎级食尚娱乐港”。CentaProCentaPro业态商家数量比例餐饮阿一鲍鱼馆、锦绣福楼、丹凤轩323%娱乐东方龙殿国际娱乐部、阳光康体会所、港隆会、新天地8号、魅力赣江俱乐部（沐足按摩SPA、棋牌咖啡、金蓝湾餐厅等）538%酒店、婚纱摄影及其他维纳斯、怡和假日酒店216%西餐咖啡及异国餐厅拉芳社咖啡美食、芭蕉殿怡和泰国餐厅、泰皇鱼翅海底捞、323%注——其他：KK酒吧、日本料理等均倒闭，娱乐及高端餐饮餐饮不断扩大规模或者进驻。小计13功能业态及商家统计CentaProCentaPro本项目借鉴结合项目而言，本项目同样缺乏偶得的商务人群，目的性消费较强，必须注重餐饮休闲娱乐的业态的综合性搭配综合性一站式需求，对于酒吧等夜间消费，未形成规模和聚集效应，难以改变引导城市居民的消费习惯，应注重餐饮和商务接待业态的协同效应。本项目的机会区位及人流：赣江西侧，红谷滩新区，临近大型住宅区但整体入住率较低，周边商务氛围较差，主要人流来自城市商务接待等。定位：城市地标，餐饮矩阵、娱乐王国，城市高端商务接待餐饮娱乐目的地——规模大，功能多，业态符合度高；涵盖酒店、餐饮、与摩天轮娱乐公园、滨江主体休闲长廊等形成南昌赣江边的标志性建筑群；建筑：简欧独栋建筑群案例小结CentaProCentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8•西湖天地分析•赣江新天地分析•克拉码头分析CentaProCentaPro案例五：ClarkeQuay克拉码头项目概况项目原来为破旧的码头仓库改造而来，现在已成为新加坡著名的旅游景点及休闲娱乐场所在100多米长的街道上，聚集了中国、日本、意大利、法国等许多风味餐厅业态布局码头以广场为中心分成A、B、C、D、E五处区域沿河边的A、D、E区为餐饮区B、C区为购物、娱乐中心，有特产、工艺品及各种时装、大型电子游戏中心B、C区之间的Readst.到了夜晚，则变成露天摊位、马路游戏等。主力商家餐饮：沙爹俱乐部（ClarkeQuaySatayClub娱乐：MOS俱乐部经营特色是新加坡的主要旅游景点体验独特的生活方式及文化以分散式的建筑为主外地游客是主要的目标客户CentaProCentaPro景观资源及建筑特色设计目标:充分利用原来的河道及仓库，将其改造成为主要的休闲娱乐区；对街景和码头沿岸区域进行改造使克拉码头恢复生机和活力，同时，设计与当地的气候条件（高温、暴雨）相适应，包括三部分组成：码头沿岸区域、街道和RiverValley路。2008年，新加坡高165米的摩天轮在新加坡河附近建成，克拉码头更是开通了直通摩天轮的游船，成为吸引游客的另一亮点游艇可沿河欣赏滨海艺术中心、鱼尾狮像、赌场建社区、新加坡主要金融建筑等成功因素建筑：由60个仓庫改建而成，保留旧有的建筑，让游人体验当地的昔日的生活及文化及体现其独特性，便于与其他项目竞争景观：享有新加坡河畔的秀丽景色业态：项目由仓库改造而成，主打餐饮娱乐元素，形成与其他商业中心的区别因素，白天为以二手商品店和古董店闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所娱乐：通过大型休闲娱乐主力店带动区域氛围，如MOS俱乐部的日人流量达15,000人左右，带动了周边酒吧发展，以此为基础营造强大的商业吸引力和聚客力活动：引入节日概念，经常举办活动，能长期保持川流不息的人流；ClarkeQuay克拉码头CentaProCentaPro案例总结：注重借助品牌商家的号召力来提升项目整体形象及影响力，尤其是大型品牌连锁商家，有较好的市场抗跌能力；在建筑风格外，注重园林景观及休闲氛围的营造；针对商旅人群需求，在餐饮之外，注重娱乐和休闲配套功能的完善。CentaProCentaPro市场环境分析1深圳餐饮与酒吧市场分析2消费者分析3商家分析4项目定位建议6招商总策略建议9类似案例分析5项目业态及商户组合建议7建筑规划建议8•项目分析•定位思路分析•目标客户需求分析及竞争策略•项目整体定位•项目功能定位CentaProCentaPro项目效果图项目名称香蜜湖文化风情街地理位置位于福田区香蜜湖片区，东临香蜜湖一号，南临香蜜湖，西临德式堡，北临侨香路占地面积28714平方米容积率0.64建筑面积18257平方米建筑特色临湖而建，3层街区型商业项目基本概况项目区位图CentaPro项目四至北面：侨香路、沃尔玛，沃尔玛人气较旺，但目前地铁施工阻断了人流，侨香路是到达本项目的主要通道；项目临侨香路市政树木遮挡了昭示面，需增加导视牌。南面：香蜜湖、自己人家潮州菜馆、高尔夫练习场、红荔路，与香蜜湖度假村隔湖相对，红荔路与本项目间暂无通道西面：德式堡会所、高尔夫练习场、新天国际名苑、熙园，住宅区为主东面：香蜜湖一号、水榭花都，有社区配套商业街和少量餐饮店，香梅路为连接本项目与深南大道的主要通道项目位于香蜜湖北，紧邻侨香路与香蜜湖一号，与周边高端住宅、会所、高尔夫俱乐部等配套设施形成一个互为补充的品质生活聚集地。CentaPro1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一号水榭花都宏浩花园天然居香蜜湖唯珍府天健世纪花园景秀年华特发小区熙园新天国际名苑枫丹雅苑豪峰园香雅园恒星园翰盛花园香域中央花园香榭里花园项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro住宅名称住宅户数住宅档次住宅楼龄香蜜湖一号447户高尚住宅,联体别墅4年香蜜湖唯珍府134户高尚住宅2年香榭里花园（一期）255户普通住宅10年香榭里花园（二期）474户普通住宅9年金地香蜜山（一期）1200户中高端住宅6年金地香蜜山（二期）434户高尚住宅5年水榭花都（一期）130户高尚住宅8年水榭花都（二期）473户高尚住宅7年香格丽苑612户高尚住宅5年香域中央710户高尚住宅5年熙园689户高尚住宅7年明福居138户高尚住宅2年香蜜湖瀚城519户中高端住宅4年天然居676户普通住宅10年景秀年华360户普通住宅9年天健世纪花园769户中高端住宅8年宏浩花园633户中高端住宅12年项目周边住宅人群分析CentaProCentaPro住宅名称住宅户数住宅档次住宅楼龄香逸名园400户普通住宅8年枫丹雅苑110户普通住宅10年新天国际名苑469户普通住宅8年香蜜湖豪庭264户普通住宅8年香荔花园（三期）272户普通住宅10年香荟雅苑104户普通住宅7年香榭峰景苑160户普通住宅3年园博绿苑160户普通住宅7年香荔绿洲269户普通住宅8年恒星园180户普通住宅11年豪峰园213户普通住宅10