温泉项目规划定位建议

温泉项目整体规划及定位建议一、地块概况；三、整体定位建议；四、项目规划建议；二、项目分析；1、地块概况本项目位于中山以南，五桂山与三乡交界处。东临罗山妹山、中山温泉，高尔夫球会、南临广珠公路原线、西临岭仔、北临御龙山项目；周边旅游及渡假资源丰富。本项目5分钟车程内可到三乡镇中心、20分钟到达中山市区。30分钟到达珠海市区。40分钟到达澳门。60分钟到达广州市区。90分钟到达深圳90分钟到达香港。项目通达性良好。一、项目概况—区域交通一、项目概况•项目指标及要求类别功能占地面积容积率平方米亩地块总面积商业、文化、商住357636.1536.4552.0≦2.5商业配套商业、广场3万平方米45亩总配套要求10万方酒店3万平方米45亩文化特色设施3万平方米45亩交通:规划有24米的市政路经过项目,另有15米的附道通过项目B地块(452.38亩区域)政府开发意见及条件（引用）：定位为高档商业旅游区和高档公寓与住宅区，须一次性报总体方案，可分期开发，总项目要在五的内完成，其中第一期开发应配置约10万平方米商业旅游区域，三年内完成，该区域是一个集餐饮，购物，娱乐，休闲，运动，文化，旅游，演艺于一体的高档商业旅游区，必须配置3万平方米以以，约300个房间的五星级酒店一座，建筑3万平方商业一条街，配置约3万方特色娱乐设施等。一、项目概况—项目四至330米南临广珠公路原线，宽度136米，(暂称南面84.417亩为A地块，相临452.38亩为B地块)A地块最短纵深约330米,最长约450米.B地块最大宽幅约365米,最窄约290米、北临御龙山项目,直接连接御龙山后期开发地块，地块较狭长，总长度约1400米。地块总用地面积为357636.1平方米.1400米136米365米290米新地块御龙山二期御龙山一期项目地块与”御龙山”地块紧密相连地块平整开阔,众山环抱,景色怡人.南:入口处入口右侧北:望御龙山项目北面远景五桂山一、项目概况•项目四至2、项目分析•地块分析•人群分析广珠西线三期工程2009年12月正式动工广珠轻轨2010年亚运前通车港珠澳大桥2009年12月开工建设四条轨道覆盖中山八成镇区深中大桥纳入投资计划中珠江一体化，中山纳入大珠澳都市区交通利好商业篇一、地块分析—区域交通周边交通网路发达，项目至周边区域可达性增强，具备了幅射珠江三角州，以及港、澳区域的基本条件。一、地块概况—区域环境罗山妹山中山温泉高尔夫球会五桂山森林公园翠亨孙中山故居巨龙博物馆泉眼温泉……项目外部旅游度假资源丰富，生态环境良好。地块SWOT分析SWOTS1、与本公司御龙山项目相连O2、稀缺资源S3、发展商品牌及资源优势W1、本区域市场高端消费力有限W2、地块过于狭长O1、旅游、度假、养生住宅市场空白S2、昭示性、通达性良好S5、宏观经济发展W3、周边相匹配的服务配套馈乏T2、项目开发资金投入密集，资金链需要紧密结合。S4、周边自然环境优美T1、政策变化对房地产的影响T3、前期规划及产品定位风险地块分析结论：结论1、结合周边自然资源丰富的特性，建议本案向生态、养生、旅游、商业结合；结论2、项目周边一线景观资源优异，支持项目高端定位结论3、未来交通持续改善，使项目快速达到到珠三角经济发达城市，辐射区域广泛地块特征总结：1、交通环境优越，四通八达；2、周边自然资源优美，五桂山、温泉资源环绕左右，空气质量高；3、周边旅游资源、休闲设施较为丰富；4、地块狭长，功能化分合理的前提下，可提升住宅项目的私密性；辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产御龙山客户区域分析珠海24套,32%广东5套,7%中山23套,32%港澳21套,29%中山港澳珠海广东中山、珠海、港澳客群三分天下！人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析雅居乐新城国际居住城，客群辐射范围广泛雅居乐新城累计大量港澳业主。中山、珠海、港澳成为新城客群核心人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析对比2009年度数据可以知道:珠海客群显著提升外省客户比例增加港澳客群比例下降中山、珠海、港澳客群仍旧是项目核心人群人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析雅居乐温泉项目沙溪镇区小榄镇区雅建及御龙山长期和近期成交客群可以较准确的猜想项目未来目标人群区域：核心区域：中山、珠海、港澳次核心区域：外省度假投资客群广州珠海港澳深圳核心客户圈辐射客户圈中山住宅篇中山周边镇区人群分析人群分析－雅居乐临近项目人群数据分析中山价格洼地和良好环境将吸引更多外区客户置业1/6香港老人在广东养老，2009预计来粤养老人事达15万•目标市场：中山、珠海、香港、澳门、省外（江浙、东北、西北等）•目标客户：中山、珠海高端客户、港澳中产阶级、各区域市场“养老型”客群中山珠海港澳省外40岁以上且支付力强的自住或改善型客群35岁以上且支付力强的投资或自住客群40岁以上且支付力强的自住或投资客群40岁以上且支付力强的投资或度假客群目标市场及目标人群定位中山、珠海、港澳、外省50岁以上“养老型”客群三、项目整体定位建议辐射珠三角，以旅游、养生、文化为核心的中高端复合型地产复合型地产模式项目整体定位建议根据对地块属性及周边资源的分析得出如下定位建议辐射珠三角中高端旅游\文化\养生型复合型地产模式商业酒店住宅公寓文化旅游辐射珠三角中高端旅游\文化\养生型复合型地产模式商业酒店住宅公寓文化旅游文化\旅游项目功能定位建议•中山具有千年文化深厚底蕴，一代伟人孙中山、维新思想家郑观应等历史名人均出生于此•依本案的地貌特征分析，由于其自然资源的相对丰富，具备开发旅游项目的充分条件，并通过旅游的运营带动房地产价值的提升；•从三乡区域市场的角度分析，高品质的综合性旅游项目较少，现有的旅游资源或非常陈旧（如中山温泉、泉眼温泉）或档次较低（如泉林山庄），可以说与三乡的城市发展无法匹配，这也是三乡港澳业主节假日期间返回数量逐年递减的根本性原因之一，因此三乡客观上存在对中高档次综合性旅游项目的潜在需求。结论：基于上述分析，建议本案设置综合性旅游项目，以提升三乡区域的整体配套标准，从而达到助推房地产长远发展的目的。项目规划功能设置及定位建议——旅游项目定位旅游定位香山文化打造中山城市新名片1、文化项目；名人馆:香山文化\海洋文化熏陶下的名人汇集孙中山\郑观应纪念广场\博物馆.定位方向绿色香山文化走廊:粤剧戏台\传统美食街\古玩博物馆2、旅游项目；海洋文化寻根之旅:环珠江口的香港\澳门\珠海\中山均为海洋文化发源地,与目标群互动更好.生态\养生旅游:单车游\登山游\高球游\温泉游\美食游\生态游\文化游游乐设施:野外拓展\温泉SPA\生态音乐农庄景观营造:2公里文化绿道;名人雕塑广场辐射珠三角中高端旅游\文化\养生型复合型地产模式商业酒店住宅公寓文化旅游项目规划功能设置及定位建议——酒店定位•区域目前的酒店业大部分较为陈旧，基本无法满足本地或港澳客户的消费需求。•部分温泉高尔夫会员选择石歧城区酒店入住•三乡旅游业并不发达,限制酒店业发展•中山目前缺乏旅游+酒店的复合经营模式结论：综上情况，如果项目以中高端的旅游\生态\养生的复合型地产的定位,将形成高尚旅游+高档高尔夫度假酒店的复合模式填补区域市场的空白。1、大气、恢弘的首层大堂；2、中、小型会展厅；3、300间标准及豪华客房；4、中、西餐厅各一所；5、娱乐配套设施，如SPA馆、运动设施、KTV等6、小型高尔夫练习场；（依托于温泉高尔夫）酒店定位项目规划功能设置及定位建议——酒店定位五星级酒店综合性度假酒店定位方向酒店定位(案例参考)辐射珠三角中高端旅游\文化\养生型复合型地产模式商业酒店住宅公寓文化旅游三乡镇原生商圈三乡镇新生代商圈项目规划功能设置及定位建议——商业定位关于三乡商业方面的总结—1、从两大商圈的情况来看，“原始”商圈是随着三乡的城市发展及人口增加自然形成的，所以说基本上无规划可言，几乎全部为沿街商铺，业态分布混乱。“新生代商圈”规划方面价值老商圈优化很多，但业态同样为中低端的行业经营，较高品质的高端品牌缺乏。2、三乡区域整体基本以餐饮、服装、百货、超市、小型娱乐场所为主，商业的整体档次偏低，事实上这也是港澳区域节假日回流量逐步降低的根本性原因之一。3、缺乏中大型、高档次、高品质的综合性商业广场(shoppingmore)。4、缺乏高端品牌的集约经营场所。5、商业配置的整体水平尚属“镇级”区域的级别。6、缺乏中、大型的娱乐性购物场所。结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以“文化\养生”为主线的及娱乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。项目规划功能设置及定位建议——商业定位商业定位主题文化情景餐饮街以文化旅游为主题的业态商圈(高尔夫\旅游\纪念品类)主题文化商业街娱乐、休闲配套养生医疗配套综合性商业定位以养生、文化为主的商业配套方向主题文化情景餐饮街(案例参考)北京特色主题餐饮街市场看好主题文化商业街(案例参考)上海新天地成就高端文化商业典范养生参考(案例参考)辐射珠三角中高端旅游\文化\养生型复合型地产模式商业酒店住宅公寓文化旅游三乡房地产市场概况—产品供应情况楼盘名称面积户型东城艺墅35－45平方一房一厅80平方两房两厅120-140平方三房两厅160平方左右四房两厅中恒海晖园37平方一房一厅71平方两房两厅（N＋1）73－88平方三房两厅140平方左右四房两厅富和名都48平方一房复式公寓81-83平方两房两厅（N+1)112-122平方三房两厅151-155平方左右四房两厅景观1品150－170平方三房（备注：一房酒店式公寓：2期规划中两房：2期规划中）180-250平方左右四房－五房（带入户花园）•从三乡房地产市场的供应情况来看，大致呈现出以下特征：一房一厅基本在35-50平方，两房两厅基本在73-85平方左右，三房除一些N+1户型之外，大部分面积在110—140平方，四房基本在150—170平方，五房单位供应较少，景观一品的五房单位大致在200-250平方左右。•目前各个楼盘销售最为理想的户型如下：1、100-120㎡的三房单位；2、80-95㎡的两房或三房单位；3、45-55㎡小户型产品三乡区域供应量有限，销售情况均较好；•150-200㎡的中大户型销售压力较大，主要是因为户型设计、配套、装修档次等方面的投入不够或整体档次较低等原因；•中小户型单位在面积方面基本以“偷面积”的方式增加户型的附加值；•豪宅方面除别墅外，只有景观一品供应了较为纯粹的豪宅单位，但品质及档次均差强人意；•户型设计基本为传统户型，前卫及概念性产品尚属空白区域。三乡房地产市场概况—产品供应特征结论：1、三乡区域内供应及热销的主力户型以80-120㎡的两房或三房的户型为主，但供应过于集中；2、从现状来看，150㎡以上的中大户型单位销售压力大；3、户型设计过于传统，创新型户型供应量偏少；4、外立面方面欧式风格的建筑比例超过50%以上；从以上供应特征中可以发现，三项区域的洋房供应方面“真正意义”的高端品质的综合性住宅项目几乎为“零供应”，雅居乐新城的领峰组团完全可以成为三乡区域的“高端洋房”代表，但体量偏小，未形成规模效应，而本案体量较大，同时又可与御龙山项目的衔接，加之旅游+房地产的概念支撑，完全具备建设“高端”住宅的条件（环境、交通、配套)项目规划功能设置及定位建议——住宅定位住宅定位中高端度假、养生型住宅1、顶级资源型住宅2、中高端改善型住宅3、度假型住宅依托高尔夫一线景观顶级住宅针对二次以上置业自用型住宅定位针对度假型客户设计项目规划功能设置及定位建议——住宅定位1、顶级资源型住宅：150M2-500M2毛坯高层电梯洋房及复式电梯洋房\类别墅\别墅强调产品功能设计的奢华性（三-五房）中山、珠海、港澳及外地高端客群他们强调于资源的占有产品设计空间感的突破以及奢华人性化的设计是重点项目规划功能设置及定位建议——住宅定位2、中高端改善型住宅：90-150M2精装修/毛坯高层电梯洋房强调产品品