湘潭项目市调报告

1前言受湖南湘银投资集团的委托，知道策略顾问机构本着“专注地产顾问服务树立行业信赖典范”的原则，为发展商在湘潭市岳塘区河东大道南侧所发展的项目（以下简称“本案”）提供前期市场研究策划顾问服务。发展商期望的发展目标为“湘潭第一、全省一流”，并希望能够超越金侨系列项目，成为同档次房地产项目中的先锋。结合湘潭市房地产的发展状况，知道策略顾问机构假定本案之发展目标为：“湘潭市中档住宅中的精品”，其评判标准为“三个原则、三个要素”。一是可持续发展：首先在规划上要在地块上留有余地，不要将土地用绝，以此给项目留有一定发展增值空间；其次是在能源、材料方面要考虑到超前性，应尽量多用新材料、新技术，在能源的使用上要考虑环保，要给子孙后代留有发展空间。二是要以人为本：住宅所提供的不仅仅是空间面积的大小，而应该是一种极适应于人的居住方式，是良好的生活方式。三是要与市场需求吻合；具有新的居住理念的住宅项目，才能为挑剔的消费者所喜爱。当今具有居住、投资双重意义的商品住宅，环境、户型与小区后期的物业管理水平是人们普遍关心的三个要素，缺一不可。针对本案的发展目标，知道策略顾问机构展开了市场调研和项目分析工作，并将对本案的发展定位及营销推广提出建设性的意见，希望发展商在实现经济效益的同时，更能取得震憾性的社会效果。2湘潭市（岳塘区域）住房供需市场针对性调查研判报告在市场调研方面，知道策略顾问机构坚持“真实性”和“针对性”相辅相承，前者保证数据能客观、准确地反映市场状况，后者保证数据的有效性。在分析方法上，知道策略顾问机构坚持定性分析与定量分析相结合。市场调研期间，知道策略顾问机构利用《潇湘晨报》、《三湘都市报》、《湘潭晚报》等途径收集到相关基础数据资料，对湘潭房地产市场的发展里程及现状有了较为充分的了解，同时通过对资料的分析和研究，知道策略顾问机构对湘潭房地产市场的现状、发展趋势与前景进行了深入的分析。2006年12月下旬，知道策略顾问机构对湘潭市（岳塘区域）房地产市场进行了为期五天的针对性抽样调查活动，活动采用问卷访谈和典型楼盘实地考查等形式，涉及潜在消费群体的住房现状、购房意向及现阶段湘潭楼市的供应状况等相关课题，由调查人员有针对性地采集样本，调查结果经统计处理分析后，汇集成以下资料。3一、湘潭房地产市场分析1．湘潭房地产发展概况近年来，在长株潭一体化背景下，湘潭市经济在发生着重大的变化。房地产业作为国民经济的主导产业，一体化为房地产业带来了前所未有的发展动力和发展机遇。房地产业作为支柱产业，支撑作用得到更进一步的提升。2005年长株潭地区完成房地产投资305亿元，占全省68%，占长株潭地区固定资产投资的25%。综合考虑建筑、建材、家居、金融等相关产业，房地产业在拉动内需和经济增长两个方面发挥着重要作用。长株潭城市化进程的加快，房地产业的发展空间将得到更进一步的拓展，按“十一五”规划，长株潭城市化率将达到7%，将有越来越多的小城镇居民进入城市居民群体。而居民收入的快速增长，也为进一步扩大房地产业的有效需求，生活水平的提高，改善居住条件和投资兴业的需求为房地产业的发展提供了市场条件。事实上，经济的快速发展，为房地产业的发展培育了广阔、积极的市场，而房地产的健康发展，又作用于经济增长，并和经济结构的升级形成良性循环。未来五年我国住房建设的发展目标是：城镇人均住宅建筑面积达到22平方米。照此标准，仅以目前湘潭市城区人口717776人，人均住宅建筑面积15平方米计算，未来的五年内，湘潭市城区须兴建1000万平方米的住宅（岳塘区预计总建筑面积600万平方米），市场潜力巨大。4长株潭城市方位示意图湘潭市2006年前三季度GDP增速达12.8%据湘潭市统计局数据，去年1—9月，湘潭GDP实现304.74亿元，同比增长12.8%，其中一产业实现33.2亿元，同比增长5%；二产业实现143.77亿元，同比增长16.8%，其中工业实现125.97亿元，同比增长18.1%；三产业实现127.77亿元，同比增长10.8%。1-1湘潭市经济发展规模长株潭城市群位于湖南省中部偏东。长沙、株洲、湘潭三市呈“品”字型分布，长株、长潭相距40公里（长潭距离在近年的开发力度下缩短至20公里），株潭相距仅10公里，有4条铁路和7条高等级公路以及1条湘江水道相连。三市城区总人口310多万，聚集了全省90%的科技人员和80%的科技成果，创造了34%的全省国内生产总值，是湖南经济发展的精华与关键所在。5湘潭居«福布斯»“2006年中国大陆最佳商业城市”排名56位据«福布斯»杂志最近公布2006年中国大陆最佳商业城市排行榜消息，湘潭市榜上有名，位列第56位，位次较上年提升2位。在中国大陆最适合开设工厂的20个城市中，湘潭排名第3位。图片资料：长株潭城市群区域规划核心区空间结构规划图核心区空间结构及产业带比选规划图城镇空间结构规划图6“十五”期间，湘潭市按照“大产业、大发展”的思路，坚持一手抓开发，一手抓管理，促进了全市房地产业的健康有序与效益提升。河东岳塘区，作为新的经济中心，近年来投资开发力度加大，新的城市经济、政治文化中心已初具规模。湘潭河东新区将扩大四倍“湘潭市将根据长株潭城市群发展规划和要求，突出打造一个中心（中心区），贯通一条环线（二环线），构建一道景观（湘江景观道）”湘潭市委副书记、市长彭宪法说。目前，投资20亿元的河东新区已初具规模，今后五年湘潭城市建设方面的投入将力争突破300亿元，将河东新区由现在的2.4平方公里扩展至12平方公里，同时，着手兴建五大桥、东二环线、加快湘江风光带建设进程，用3-5年时间把河东打造成为全市经济、政治、文化中心。[资料来源：《潇湘晨报》“聚焦长株潭”专题]2006年1—8月份湘潭市房地产开发投资同比增长49%去年1—8月湘潭市房地产开发投资132775万元，同比增长49%，其中土地购置费37468万元，占总投资的28.2%，同比增长182.7%。[资料来源：湘潭市统计局]2006年湘潭经济发展主要指标状况2006年年中，湘潭市统计局曾预计2006年湘潭市地区生产总值突破400亿元，比2000年翻一番多，年均增长12%以上；市域内财税总收入达40亿元以上，其中全市财政收入达30亿元，比2000年增长2倍多，年均增长22%以上。工业经济迅速发展，产业优势日益凸显，工业园区正在兴起，高新产业快速发展。全部工业产值比2000年增长2倍多，年均增长20%以上。农业支柱产业不断壮大，农村经济持续较快发展。商贸流通日趋繁荣活跃，现代服务产业加速发展。6年来全社会固定资产投资累计完成700多亿元，比前六年增长近2倍，综合经济实力明显增强。2005年湘潭全市经济总量、地方财政收入在全省排位上升到第7位；人均地区生产总值、人均地方财政收入列全省第三位。72006年湘潭城乡居民生活主要指标状况湘潭市统计局初步预计2006年湘潭全市城市居民、农村居民人均可支配收入分别达10900元、4400元以上，分别比2000年增长80.9%、72.5%。居民消费能力明显增强，预计2006年实现社会消费品零售额129.2亿元，比2000年增长86.4%。湘潭市2006年上半年经济形势分析报告[摘录]2006年5月，国家出台的各项宏观调控政策作用逐渐显现。湘潭全市经济承接近年来的良好发展势头，继续保持在稳定增长的高平台上运行。......房地产开发再入高潮。国家2006年对房地产的调控力度加大，主要是为了挤压房地产开发的“泡沫”，保护房地产业健康持久发展。湘潭市由于经济基本面较好，行政区东移后，地域优势更加凸现，房地产仍被众多开发商看好。上半年度，金侨世纪苑、锦绣湘江、新景家园、湖湘家园等较大项目都在加快建设，特别是福建开发商开发的建鑫城市广场建设速度尤快，目前已完成投资3680万元，超过了年计划的一半。[资料来源：湘潭市统计局]湘潭市2006年7—12月商品房销售数据统计，湘潭市2006年下半年度（7—12月）商品房核准预售面积接近81万平方米。[资料来源：]综合考量相关资料及数据，2001-2005年，在大环境经济增速的背景下，居民经济收入的增长和生活水平的提高，房地产业发展较为迅速。尽管房价稳中有升，但居民购房热情不减，由此可以看出，未来5-10年是湘潭房地产业的繁荣时期，市场潜力巨大。通过实地调查、考察，概括归纳起来，房地产发展呈现如下特点：房产市场日趋规范开发理念不断更新售后服务意识增强82．2006年新政后的楼市特点据相关资料显示，2006年下半年湘潭市房地产市场继续保持平稳的运行态势。地价、房价同比小幅增涨，涨幅分别为4.0和5.3个百分点；地价比上季上涨3.3个百分点，房价回落0.1个百分点；房价上涨势头受到明显扼制。随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业土地审批难度加大，地价上涨，因而部分房地产企业的楼盘销售价格同比上涨幅度较大。2006年8月-12月商品房住宅价格走势图2006年8月-12月商品房住宅交易行情图[数据来源：]从目前楼盘来看，市场主流楼盘日趋高档化，别墅，复式楼，跃式楼、错层楼以及洋房等层出不穷，房屋建筑面积不断攀升，120平方米三房套型面积已成为市场主流。随着居民消费水平的提升，对自身居住环境日益讲究，消费者对小区环境、配套设施的要求也有所提高，同时，对商品房的质量要求也相应提高，从而导致开发商对中高档楼盘开发的力度加大，低价位楼盘，特别是经济适用房所占比重大幅下降。9在一级市场交易活跃的同时，第三季度，湘潭市二手房交易市场不断升温，其交易价格也水涨船高，均价达到833元/平方米，同比上涨6.9个百分点。二手房交易中心填报的金侨世纪苑四组团，由于其地段，位置较好，且为2003年所建，故其交易价格同比上涨幅度较大。二、竞争楼盘分析湘潭市楼盘分布可大致分为老城区河西、新城区河东两大区域。住宅楼盘代表有：阳光山庄、金源小区、曙光家园、龙凤佳园（以上4个楼盘均位于韶山西路砂子岭段）、新景家园、怡园花苑等，其中档次相对较高、销售较好的是阳光山庄、新景家园等。商业盘代表是位于建设北路与韶山路交汇处（长株潭汽车站旁）的金湘潭商业广场等。河东的楼盘可大致集中在两个板块：市委市政府板块和芙蓉商业广场（新一佳）板块。市政府周围住宅代表楼盘有：盘龙名府、建鑫·城市广场、新景家园、金侨世纪苑一期（售完）、九州怡景苑、金侨·书香庭苑、金侨·中央花园（世纪苑的二期）、金侨·中央广场、帝景国际、柏丽广场（住宅部分）、湖湘家园、湘江明珠等，还有一些小的项目如东园家园、湖湘名都、宝园花苑等。商业楼盘有：柏丽广场、金侨.世纪大厦等。芙蓉商业广场（新一佳）板块的代表性楼盘有：裕丰·新城国际、金芙蓉小区、锦绣华庭等。商业楼盘有：芙蓉商业广场、莲城·银座等。此外河东还有部分楼盘如岚园新城、霞光山庄、鑫园花苑、春满江南、江岸明珠等。10竞争楼盘规模及发展形态分析楼盘名称整体规模（占地·建筑面积等）规划设计（建筑形态）卖点整合重点问题盘龙名府占地面积：13万多㎡；总建筑面积：24万㎡多层/小高层/写字楼规划总户数：1435户①主流地段的大社区，价格相对便宜。湘潭最后一批公务员集资建房；②带有福利性质的商品房住宅，成就“公务员小区”的特征，此人群的居住聚集效应为楼盘的后续发展带来庞大而优质的客源。①由于销售情况良好，造成此项目销售组织管理松散，对即将进入的2期销售将是不利条件；②目前已经推出了的电梯小高层，价格走高，来自市场的压力不小。建鑫·城市广场占地面积：26亩建筑面积：12万多㎡1栋19层酒店式公寓；5栋19-28层商住楼；1-4层为3万平方米的商业步行街和大型百货超市；5层以上为高档住宅公寓①优势地段，长沙进入湘潭的必经之地；②湘潭“市政东移”的主要区域，最好例证：与之配套的建鑫城市广场；③项目拥有湘潭顶级配套，具备独立成为新商圈的条件。①区域未被充分炒热，城市向东的关注度小，楼盘发展战略眼光还停留在项目层面，而不是整个城市发展角度；②销售策略出现问题：目前处于封盘，调整市场销售策略阶段新景家园占地：21.3