滦平某项目市场报告及定位初稿

Part.1项目概况项目经济指标项目基本信息项目位置行政区河北承德滦平县地段城南部，滦赤线西用地面积用地面积342315.3㎡容积率2.41.地处华北燕山山脉，行政上隶属承德市政府，距离市行政中心约1小时，距离北京约2小时，在京津冀一体化政策未开展前，与承区关系较弱；2.滦平县及周边区域，巴克什营、古北口、张百湾等地依托承德市十二五规划和京津冀政策均享有诸多政策；双滦区承德市承德机场滦平县巴克什营、古北口重点发展基地1.整体区位分析京津冀一体化（承德——北京）要塞之城2.周边交通分析未来交通通达性好，可快速抵达北京、承德、张家口等地现状：可快速抵达北京及承德区域；及老城区10分钟生活圈优势突出；北京、承德、张家口交通要地未来：张唐铁路运输专线滦平内设中转站；京密滦轻轨规划至承德至赤峰至北京、内蒙京承高速至张家口已有铁路在建铁路高速公路国道3.周边配套分析周边顶级配套较少，但政策发展利好南山公园县政府华都鸡场县城商圈县医院1.当前周边配套较少，项目体量决定了可以自建足够的社区配套；2.未来韩巴大学产学研战略合作项目、滦平韩国产业园建设项目、恒大集团巴克什营文化旅游开发等重点项目将对项目的整体氛围有促进作用。3.近期可以享受当前成熟商业配套和项目独有7万平高端配套，远观可享有京承顶级高端配套；4.基地条件分析地形以缓坡为主，小部分平地；容积率较低；建议依据地形及较低容积率设计景观优势较强的中段特色产品用地综合容积率为2.4；项目用地条件单一，多为平缓地带，垂直高差不大；项目建筑密度≥30%，建筑密度适中。适宜开发低容特色中端住宅产品项目概况总结项目拥有唯一性的地理位置优势以及特有的缓坡地形，非常适合意式园林的修筑；同时是县城的重点建设区域，周边原有和新兴配套及基础设施逐步完善；交通通达性已逐步形成，区域可达性获得显著提升。区域政策性利好，发展趋势明朗；项目建设完全符合国家政策导向。Part.2市场研究分析政策环境分析《京津冀一体化》2010年10月，滦平县被列入河北省环首都经济圈建设13县。目前，涉及首都经济圈建设的滦平县城总体规划“2区4基地”实施方案和总体规划已经启动。为滦平县承接京津产业转移、加快县域经济发展提供了机遇2015年11月22日，滦平县重点项目集中签约仪式在滦平县会议中心隆重举行，来自韩国、北京等18家企业负责人共襄盛会。仪式上，滦平县人民政府县长崔瑞祥同志与韩国(国立)韩巴大学、韩国(株)时代会、北京恒大地产集团等18家企业签署《合作协议书》。《承德市城市总体规划（2013-2030年）草案》城市规划区范围包括双桥区、双滦区、鹰手营子矿区、张百湾镇、大屯乡、凤山镇、波罗诺镇、承德县大营子乡、高寺台镇、李家营乡、仓子乡、石灰窑乡、六沟镇、头沟镇城市地位分析2014年主要经济指标在河北省环京津县（市）区中排位情况滦平县生产总值151.2亿元，在河北省环京津26个县（市）区中居第十二位，同比增长9.8%，增速居第四位。规模以上工业增加值完成75.6亿元，居第七位，同比增长12.9%，居第二位。规模以上工业利润总额11.9亿元，居第九位，同比下降42.1%，居第二十二位。固定资产投资总额156.3亿元，居第十位，同比增长20.7%，居第十一位。全部财政收入总量23.5亿元，居第十位，同比增长2.3%，居第十七位。社会消费品零售总额36.7亿元，居第十八位，同比增长14.3%，增速居首位。城镇居民人均可支配收入为21044元，居第二十位，同比增长10.2%，增速第四。农村居民人均可支配收入为6435元，占第二十三位，同比增长12.4%，增速第五。GDP总量排位前五的分别是丰南区641.7亿元、丰润区620.5亿元、遵化市570.7亿元、三河市482.1亿元、霸州市362.5亿元。经济环境分析2014年滦平县主要经济指标在八县中排位情况全县GDP总量完成151.2亿元，在全市八县中占第二位，低于宽城县，增长9.8%，高于全市平均水平2个百分点，增速在八县中居首位，总量和增速位次均与上年同期持平。2014年全部财政收入累计完成23.5亿元，同比增长2.3%，总额居第二位，增速居第三位。规模以上工业企业实现增加值75.6亿元，居第二位，增长12.9%，高于全市平均增速5.1个百分点固定资产投资完成156.3亿元，居第二位，同比前移两位，增长20.7%，高于全市平均增速3.7个百分点社会消费品零售总额完成36.7亿元，占第五位，增长14.3%，占第二位，高于全市平均水平1.7个百分点城镇居民人均可支配收入达到21044元，占第二位，比全市平均水平高61元，增长10.2%，增速由上年同期的第六位前移到第三位。2014年，农村居民人均可支配收入达到6435元，比全市平均水平低720元，同比增长12.4%，比全市平均增速高0.1个百分点土地市场分析招拍挂时间宗地编号土地位置土地面积(公顷)土地性质获取单位价格（万元）2015年11月10日[2015]18号巴克什营镇巴克什营村1.0676其他普通商品住房用地承德米拉房地产开发有限公司320[2015]19号巴克什营镇巴克什营村2.3631其他普通商品住房用地承德米拉房地产开发有限公司721[2015]20号滦平镇西台子村5.9824批发零售用地滦平万泽农贸市场服务有限公司29202015年11月6日[2015]14号巴克什营镇营盘村潮河河西0.4991其他普通商品住房用地承德大地营造房地产开发有限公司150[2015]15号巴克什营镇营盘村潮河河西2.0909其他普通商品住房用地承德大地营造房地产开发有限公司627[2015]16号巴克什营镇营盘村4.2939其他普通商品住房用地承德大地营造房地产开发有限公司1288[2015]17号巴克什营镇营盘村0.6673其他普通商品住房用地承德大地营造房地产开发有限公司2012015年10月14日[2015]07号滦平县大屯乡大屯村1.7128工业用地承德华朗食品有限公司588[2015]09号滦平县大屯乡东窑上村4.377工业用地承德北宇环能科技有限公司15022015年10月9日[2015]12号滦平县小营乡二道湾子村3.9062仓储用地滦平县兆丰矿业有限公司1096[2015]13号滦平镇皂沟村林营小道南侧5.0503其他普通商品住房用地承德京平房地产开发有限公司60012015年9月23日[2015]10号滦平县张百湾镇河北村1.496仓储用地承德金科科技开发有限责任公司315[2015]11号滦平县大屯乡岑沟村0.604仓储用地滦平县兴源食品有限责任公司2062015年9月18日[2015]06号滦平县巴克什营镇偏桥村7.1228工业用地承德京缘农业开发有限公司21022015年8月11日[2015]05号中兴路街道办事处石头沟门社区3.2814其他普通商品住房用地滦平丰森正房地产开发有限公司49712015年5月26日[2015]02号付营子乡头道河村三道河河南1.8871工业用地付营子乡头道河村三道河河南495[2015]03号巴克什营镇巴克什营村6.5661其他普通商品住房用地承德米拉房地产开发有限公司1861[2015]04号巴克什营镇巴克什营村5.8329其他普通商品住房用地承德米拉房地产开发有限公司16532015年2月11日[2015]01号滦平县第四小学东侧鞍匠屯社区3.6808其他普通商品住房用地承德瀚隆房地产开发有限公司57972015年度土地成交合计62.48公顷，其中商品住宅用地35.39公顷；县城12.01公顷，土地价格93万元/亩，巴克什营23.4公顷土地价格19.5万元/亩。整体市场分析本案整体市场分析项目名称总建筑面积住宅体量开工时间开盘时间户型区间主力户型已去化面积（万平米）剩余面积（万平米）2015年推出面积（万平米）起价（元/㎡）均价（元/㎡）优惠政策山水豪庭10.48万9.6万2015.72015.990-122㎡90、109、1220.19.51.8430047009.6折鑫家园11.5万10万2014.12015.882-126㎡87、1163.46.6547809.6-9.8折磁源城10.6万8万20132015.985-128㎡88、106、1112.55.54428045009.6-9.8折（总价再优惠1万）滦阳府42万27万20142015.575-240㎡107、1392.924.16.18470052009.6-9.8折（5人团再优惠200元/㎡）育才苑6.3万4.8万20142014.11111-135㎡111、1124.040.760.96556058009.9折金色阳光二期17万14万20122012.876-150㎡80、105、13010.83.24.2450054009.7-9.9折幸福家园22万18万20132013.988-137㎡94、110、11716.41.62.5510054509.9折融和岭秀34.5万26万20142014.980-150㎡87、110、14819.16.88.848005100总价优惠1万金山尚城一期35.7万34万2015-70-150㎡-0345---合计190.08151.459.2492.0638.445040成交价4838滦平县在售及近一年内待开发项目总住宅体量约151万平米，已售面积59.24万平米，剩余92.06万平米。去化比例约为40%，预计2016年市场放量约为60万平米.整体市场分析基于县城房地产市场总体容量较小，在售项目截止2015年11月，全年共计去化约20万方，下半年去化11万方，淡旺季区分明显；因下半年三个低端新盘入市整体成交均价呈现波动下降趋势，下半年成交均价4833元/㎡。整体市场分析各项目月均去化套数在10-20之间；个别楼盘在开盘月份达到50套以上户型面积（㎡）主流户型面积06080100120150200磁源城三居二居鑫家园融和岭秀金色阳光育才苑山水豪庭滦阳府幸福家园二居三居二居三居一居二居三居三居二居三居四居复式跃层二居三居二居小三居三居洋房联排跃层整体市场分析滦平现售户型，两居室主力面积区间在80-97平米，三居室主力面积区间在103-130平米政策方面：优势：京津冀一体化政策对于涵盖在内的滦平区域是一个极为利好的政策导向；滦平政府借机大力发展，国际产业合作和多个一线地产品牌的进驻为滦平地产的后期发力奠定良好的基础；劣势：2012年-2014年相关政策急剧打压地产市场，导致近几年地产行业趋势急速下降尤其是一线城市较为明显。15年开始国家政策稍有放松，北上广以及南方部分大城市开始相关政策缓解各项政策基于缓解地产下降趋势的压力呈明显浮出状态，中小型城市未有明显好转起色；区域市场方面：1）城市人口基数较小，较大体量的楼盘均需外拓客群2）城市产品存在较大的预存及库存量，未来市场竞争较为激烈3）市场销售状况以小三室较受欢迎，90-120㎡区间产品去化较快5）市场价格层级区分明显，现房类产品均超过5000元/平米，期房类在4200-4800元/平米之间整体市场小结磁源城鑫家园融和岭秀金色阳光二期山水豪庭滦阳府幸福家园育才苑竞品市场分析竞品分析-滦阳府项目地址牤牛河北岸，刘家沟河东侧，滦阳路南侧开发商承德嘉辉房地产开发有限公司占地面积10.7万平方米建筑面积42万平方米容积率2.89绿化率31%总户数2780开盘时间2015-5建筑形式多层、小高、高层面积区间75-240单套总价多层：60-140万高层：50万左右销售率10%价格高层均价5200元/平米多层均价5800元/平米项目优势：小区整体规划很好，建筑质量较好，靠山邻水交通便利项目劣势：临近火车道，开发商法人存在政治劣势，销售团队水平一般销售/蓄客情况：2015年5月取得部分预售证；截止12月份一期全部达到预售条件；截止12月份共销售260余套约2.9万平米。销售均价在5200元左右，成交均价约4800元/平米竞争指数：竞品分析-滦阳府（户型）入户玄关门对门，很不舒服餐厅拥挤，面对卫生间较为忌讳5-