滨州三大祥黄河八路项目市场研究报告(终稿)

【市场研究报告】滨州三大祥黄河八路项目黑马的思考过程是这样的——第一部分滨州城市概况第二部分滨州城市规划发展研究第三部分滨州房地产综合发展调研第四部分滨州房地产产品调研第五部分市场调研综合结论INDEX第一部分滨州城市概况一、地理区位二、历史人文三、经济状况四、产业发展五、城市建设六、交通状况七、重大城市利好第一部分滨州城市概况地理区位：滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。人口状况：2009年，滨州人口继续保持低速增长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口60余万。数据来源：《滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告》黄三角腹地，山东北大门第一部分滨州城市概况一、地理区位历史悠久，黄河文化和齐文化的发祥地之一中国古代著名军事家武圣孙武故里宋代著名政治家范仲淹的生长地汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。中国吕剧的发源地革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。武圣孙武山东吕剧第一部分滨州城市概况二、历史人文滨州2009年主要经济指标年末总人口GDP财政总收入社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入数值377.5万1350.90亿80.17亿360.28亿17500元较去年增长1.82万13.4%13.9%19.1%9.6%GDP增速明显：2009年全市实现生产总值1350.9亿元，人均生产总值36568元，GDP总量在山东17个地级城市中排名12位。居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较去年增长9.6%。居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%。数据来源：《滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告》经济增速明显，但仍位居山东省后列第一部分滨州城市概况三、经济状况五大传统行业——纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。传统产业为支柱，第三产业欠发达第一部分滨州城市概况四、产业发展滨州新城区的规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，面貌日新月异；老城区却迥然不同，整体面貌落后。近两年随着滨州城市发展提速，老城区加快了整改步伐，旧貌渐变新颜。新城区：日新月异老城区：吐故纳新第一部分滨州城市概况五、城市建设滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约1小时车程。铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。以公路交通为主，四通八达第一部分滨州城市概况六、交通状况经济增速明显城市日新月异滨州正在同兄弟城市的竞赛中迎头赶上如何在城市化浪潮中实现超越?如何在国际化背景下策马扬鞭?滨州，在等待一次历史机遇！——滨州发展前景思考第一部分滨州城市概况六、交通状况公元2009年，历史选择了黄河三角洲第一部分滨州城市概况七、重大城市利好2009年11月23日，国务院正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，标志着我国最后一个三角洲——黄三角的发展上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！第一部分滨州城市概况七、重大城市利好1“黄三角”是环渤海经济圈的重要组成部分，被誉为我国“最具有开发潜力的三角洲”。背景资料：黄三角地区包括东营和滨州两市全部以及与其毗邻县市的部分地区。总面积2.65万平方公里，占全省的1/6，总人口约985万。1根据规划，2015年黄三角GDP将突破9300亿元，2020年达到15000亿元，成为全省新的经济增长极。323休闲度假、观光生态旅游将成为重点发展产业4第一部分滨州城市概况七、重大城市利好黄三角对滨州意味着什么？七、重大城市利好第一部分滨州城市概况城市发展的绝佳契机资本角逐的财富战场投资开发的价值洼地异地置业的理想之选观光养生的生态城邦精英阶层的梦想家园七、重大城市利好第一部分滨州城市概况2010年，滨州建设逐步取得实质性进展南海扩容。3月29日，滨州年度重点工程——南海扩建工程正式开工。能源开发。5月24日，滨州与中海油新能源投资有限公司合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。招商引资。5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。七、重大城市利好第一部分滨州城市概况滨州将在未来6年投资8000亿元到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方财政收入达到170亿元。2020年，综合经济实力和经济发展水平进入山东省先进行列。七、重大城市利好第一部分滨州城市概况综合结论：1、人口、经济基础、产业结构长期成为滨州发展的掣肘，若要崛起，务必打破以上三大瓶颈，加大招商引资力度、转换经济增长方式、加快产业结构升级，走出一条符合滨州地域特征和城市特色的新路。2、抓住“黄三角”开发的重大历史机遇，利用已有的市政配套、生态环境、道路设施等优势，增强滨州对外的辐射和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的成功运作充满信心。七、重大城市利好第一部分滨州城市概况小结第二部分滨州城市规划发展研究一、城市发展总目标二、城市发展分目标三、城市发展格局四、城市远景规划第二部分滨州城市规划发展研究南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。资料来源：《滨州市城市总体规划(2005-2020年)》一、城市发展总目标第二部分滨州城市规划发展研究开放的滨州活力的滨州绿色的滨州协调的滨州宜居的滨州滨州城市发展分目标二、城市发展分目标第二部分滨州城市规划发展研究开放的滨州：从相对闭塞走向全面开放。继续强化大型企业集团的外向开放带动作用，积极招商引资，更深地融入世界经济浪潮。建设便捷高效的交通网络，构筑大开放大开发的新格局。活力的滨州：从区域洼地走向开发热土。实施赶超战略，保持经济的快速增长，用10-20年的时间完成工业化中期阶段，进入经济发达城市的行列。绿色的滨州：从年轻土地走向绿色家园。以生态环境保护为前提，禁止矿产的掠夺式开发，注重区域可持续发展；做好城市大环境绿化，突出水文化特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。协调的滨州：从城乡分隔走向统筹协调。统筹城乡发展、区域发展，促进城乡经济发展、社会保障空间组织一体化。宜居的滨州：从工矿城市走向宜居城市。突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，创建人类适宜生活、工作、休闲的宜居城市。二、城市发展分目标第二部分滨州城市规划发展研究“一带三轴四片”一带，即：黄河风情带；三轴，即：城市发展空间中纵向的渤海五路、渤海十八路、横向的德龙烟铁路三条发展轴线；四片，即：北城区、南城区、东城区、西城区三、城市发展格局第二部分滨州城市规划发展研究“四环五海、生态滨州”以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处，经济社会与资源、环境的协调发展。四、城市远景规划第二部分滨州城市规划发展研究综合结论：1、滨州城市发展目标高远，“开放、共融、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，为推进滨州城市化进程，优化招商引资环境起到了重要作用。2、滨城区作为滨州政治、经济、文化、居住中心，随着生活环境的改观，对外地尤其是区县客户的“磁吸效应”愈加明显，到滨城置业的区县客户越来越多。“黄三角战略”的实施将进一步放大这种效应。3、城市规划发展的终极目标是“以人为本、生态宜居”。行政居住功能，是未来滨城区的核心功能。这也为其未来房地产的发展定下了基调。小结第二部分滨州城市规划发展研究第三部分滨州房地产综合发展调研一、滨州房地产发展阶段回顾二、市场概况及总体特点三、房地产开发投资统计四、2010-2012年住房建设规划五、滨州住宅市场分析六、未来土地及住宅供应统计七、项目周边商业调研第三部分滨州房地产综合发展调研市场孕育期：2000-2003年处于福利分房、团购到市场化购房的过渡阶段。市场购买以团购与单位购房为主，大部分住房未进入流通领域，商品房销售速度缓慢。随着广州、深圳等一线城市的先进开发理念传入滨州，特别是外地开发商的大量涌入，把滨州房地产开发推向了市场化的浪潮中。快速发展期：2004-2006年随着滨州城市化进程加快，政府加大力度推进房地产业的振兴，城市的新规划、西区的开发建设、政府西迁、道路环境的改善，为房地产开发提供了良好环境。这时，更多的外地开发商及策划代理公司涌入，推动滨州房地产进入快速发展阶段。市场孕育期快速发展期稳定发展期高速发展期一、滨州房地产发展阶段回顾第三部分滨州房地产综合发展调研稳定发展期：2007-2008年滨州房地产经过07年的快速发展和08年的市场洗礼后，开始进入到一个稳定发展期。新产品、新设计、新思路、新理念不断涌入，市场掀起一场革命性的新住宅运动。高速增长期：2009年至今09年下半年开始，尤其在“黄三角开发上升为国家战略”这一重大利好的刺激下，外地开发商及投资客将目光聚焦滨州，各片区开发供应量猛增，滨州房地产进入新一轮的高速增长期。一、滨州房地产发展阶段回顾第三部分滨州房地产综合发展调研1、发展现状重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三角时代”，滨州房地产将迎来一个高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海通·时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫瑰园、香溪翠庭、田园牧歌等项目即将进入销售期，滨州房地产“黄三角时代”诸侯混战局面即将到来。新城区和新老城区交汇处中高端项目逐渐积聚，新老城区结合部居住价值日益凸显。高层产品渐成市场主流，但滨州消费者接受尚需时日，市场期待真正意义上的创新高层精品。二、市场概况及总体特点第三部分滨州房地产综合发展调研2、销售状况房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍然存在但已逐渐减少。商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。市场主要在售项目多层价格集中在2500-3100/㎡（不含首层带小院），小高层价格2600-3000/㎡，高层价格3300-3600元/㎡。价格增长缓慢。市场以刚性需求为主，但伴随“黄三角战略”实施，外地投资客大量增加。新政对滨州房价的影响微乎其微，作为房地产处于发展阶段的三四线城市，滨州房价依旧是成本+微利的模式，长