滨州北海绿茵四季花城项目定位及发展建议

绿茵·四季花城项目定位及发展建议2013年2月28日知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。——《孙子·谋攻篇》目录知己·本体分析壹知彼·市场态势贰百战·发展策略叁知己·本体分析壹成熟商业中心北海片区行政、居住、文化、教育中心商居融合地带四季花城项目区位分析四季花城项目位于滨城区东部老城区，黄河十二路以北，渤海八路与渤海七路之间，未来北海风景区内地理位置优越，未来具有相当的地段升值潜力项目区位壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY四季花城东侧西侧北侧南侧项目四至壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY黄河十五路渤海八路四季花城四季花城渤海七路黄河十四路渤海八路渤海七路黄河十四路黄河十五路项目为渤七渤八，黄河十四十五路环绕，道路畅通，交通通达性较好渤海八路紧邻道路的绿化带完善，有效降低车辆噪音后期黄河十四路东扩后，将进一步提升项目通达性项目周边公共交通主要有7路、33路和105路，可连接南部老城区和西部新城区，对后期客户来源会有一定影响壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY项目交通周边配套北海明珠小区滨城区政府大楼北海风景区南侧沿街商铺项目所在的北海片区正处于政府规划的改造升级中，周边多为已建成的旧村改造社区和部分中低端项目，人气不足，生活配套缺乏是目前项目周边面临的主要问题；滨城区政府已搬迁至项目北侧，随着改造的进一步深入，项目周边的上述问题将会逐步解决。壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY优势劣势1.属于旧城改造，与原居住居民混住2．区位在滨州市场认可度不高，配套不完善机会威胁1.宏观经济影响，地产市场增速放缓；2.滨州本地年轻人对滨州发展认可度不高，尤其较为富裕的博兴与邹平人，鲜有在滨城区购房者，“雁南飞”现象明显SWOT项目SWOT分析1、房产调控政策趋于稳定，未来房地产市场仍被看好2、区域内产品户型单一，面积偏大同质化严重，滨州房产真正的适合年轻人居住的高档社区还未形成，项目产品符合客户需求并且供应稀缺1.位于黄河十二路以北，渤海八路路与渤海七路之间，交通极为便利2.北海风景区升级改造以及滨城区政府搬迁，带来的区域升值潜力巨大3.区域内没有经济开发，生态环境保持良好。壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY贰知彼·市场态势贰贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY2012年房产宏观调控政策回顾7月06日，央行年内第二次降息7月19日，两部委要求坚持房地产市场调控不放松7月25日，国务院督查组赴16省市督查楼市调控8月6日,央行：下半年继续加强货币政策预调微调8月16日，国土部下调20个地区住房土地供应量9月14日，国土部加强土地市场监测重点查土地交易高溢价2013年新年，房地产调控政策再度升级，政府祭出国五条2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房，加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。“国五条”中的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容房产调控的本质：主要目的：1、巩固调控成果，遏制房价快速上涨；2、抑制投资、投机需求，避免对刚性需求造成伤害；3、少数高房价城市房价进行一定幅度的回调。坚决遏制部分地区高房价！确保房地产行业健康稳定的发展！房产政策的调控的主要目的不是打压房地产业，是对我国整体经济的发展一种保护，为经济结构的逐步转型打好基础作为四线城市的滨州，其房地产市场仍处在起步阶段，以满足自住需求为主，投资需求稀少；仅4千的房价不可与北上广的万元房价同日而语；因此调控政策对滨州市场的影响力相当有限！贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY城市地理区位黄三角腹地，山东北大门城市区位：滨州地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。行政区划：市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。人口状况：以本地居民为主，外来及流动人口少。09年末，全市户籍总人口379万，其中，滨城区人口60余万。壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY规划建设手笔恢宏城市面貌日新月异滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态。尤其“黄三角大开发”战略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月异壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY城市规划建设“东优、西延、南跨、北拓”东部城区优化布局，主要建设好滨州区商业中心和铁路物流工业园区。西部新城经过近10年的发展，已然成为滨州行政中心和城市名片，成为城市规划发展的成功案例。那么，下一步——北拓，是大势所趋！壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY北海风景区改造规划已确定，未来将建成滨城区集休闲、养生、度假于一体的新兴旅游风景区。城市空间发展战略滨州市北海片区规划及城市设计图北海片区规划简介滨州市北海片区规划西至渤海十一路，东至渤海五路，北至220国道，南至规划支路。面积222.15公顷，分为公园景区，还迁安置区，住宅开发区等几大分区，其中住宅开发区占地9.34公顷。北海片区整体规划建设突出生态、文化、休闲、健身、养老、保健、旅游、商业、服务等方面特色，充分体现人的主题，营造浓厚的人文氛围和社会服务功能。壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY北海片区规划经济增速明显，但仍居省内后列2012年全市实现GDP1987.73亿元，人均GDP48326元元；相对于淄博市2012年GDP3557.2亿元仍有较大差距，同时经济增速与淄博也有一定差距，滨州GDP总量在山东17个地级城市中排名13位。居民生活持续改善：2012年城市居民人均可支配收入、人均消费支出，较上年分别增长了14.5%和12.6%，居民生活持续改善，但整体水平在山东省内仍居后列壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY2008年-2012年滨州市与淄博市GDP总量对比图城市经济状况07-10年滨州市房地产开发投资以年均超过30％的速度快速发展，截止到2011年，滨州房地产开发投资达到106.28亿元，从图一可以看到滨州在09年之前与淄博房地产开发投资数据相差巨大，09年之后逐步缩小。从图二看，滨州房地产市场在07-09年间受城市规划影响，进入多快好省的跨越式发展阶段，而不同于淄博房地产的稳步发展；如此带来的必将是一个不健康且发展无序的市场，也使得2011年滨州房地产开发投资增长率跌至10%房地产发展起步晚，速度快，实现跨越式发展壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY房地产发展情况2007年-2011年滨州市与淄博市房地产开发投资数据对比2007年-2011年滨州市与淄博市房地产开发投资增长率对比图一图二壹绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY房地产发展情况2007年-2011年滨州市与淄博市商品房销售面积数据对比2007年-2011年滨州市与淄博市商品房销售面积增长率对比2011年滨州市商品房销售面积达到330.48万㎡，增长18.8%；从图四来看，滨州商品房销售面积增长率连年下滑，尤其在07年达到顶峰后迅速下跌；与淄博增长率的相对稳定性不同，滨州销售面积的增长率带有极大的波动性，也再次印证了滨州市场的发展无序与竞争激烈截至2011年滨州商品房销售面积增长率已跌至18.8%，未来市场态势不容懈怠；滨州房地产从07年起步，其后增长率进入下行通道。图三图四四季花城花园城3800元/㎡世贸中心5000元/㎡中海城3800元/㎡金御园4700元/㎡德坤华府4400元/㎡金庭公馆4400元/㎡北海明珠3700元/㎡中央公园4700元/㎡老城区核心片区老城区北海片区新城区滨城区项目楼市板块分布图根据滨城区城市发展规划和项目分布情况，我们将滨城区楼市划分为：北海片区、核心片区和新城区等五大板块北海片区主要以北海风景区为核心，涵盖四周的旧村改造、集资房等各类项目，整体档次以中低端为主，价格在3500-3800元/㎡核心片区主要为原滨城区老城区，是滨城区的商业中心，房地产开发已接近饱和，项目较少，价格在4700-4800左右新城区为滨城区的行政中心，项目开发量大，档次不一、产品以大户型为主，中心区域价格在4700元左右，四周价格在3800元左右贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY南部片区和白鹭湖片区距离城区较远，项目较少，价格在3800元左右玫瑰园3800元/㎡水岸绿城4000元/㎡白鹭湖片区南部片区地址北海风景区南岸开发商山东滨州明珠置业有限公司占地面积172486㎡建筑面积223500㎡容积率2.02户型区间110-135㎡销售均价3700元/㎡建筑类别多层开盘时间2011-11-12交房时间2012-10-01项目特色项目位于北海风景区，环境优美，周边学校、农贸市场配套相对完善；但户型以120以上大户型居多，内部景观规划单一、物业管理单一北海明珠贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY地址黄河十二路渤海十八路西开发商滨州莱钢建设置业有限公司占地面积1330540㎡建筑面积1500000㎡容积率1.32户型区间90-180㎡销售均价3800元/㎡建筑类别多层洋房开盘时间2011-5-21交房时间2012-5-5项目特色项目位于中海北部，以花园洋房和多层为主导的多种建筑形态、采用西班牙风格；售楼处包装、销售人员素质、销售道具配备等在滨州市场都占据优势；产品以120㎡左右的多层、洋房销售最好贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY中海城地址滨州汽车总站东临开发商山东信达置业有限公司占地面积540000㎡建筑面积650000㎡容积率1.60户型区间70-150㎡销售均价3800元/㎡建筑类别多层小高层高层开盘时间2011-3-27交房时间2012-12-31项目特色项目位于滨州汽车总站东侧，在景观设计上实现了城市水系与社区水景相融合，并采用欧式风格，力图打造出滨州市第一个真正意义上的大型欧式低密度水景社区贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY花园城地址黄河二路与渤海十六路交汇处开发商山东国强建设投资有限公司占地面积270000㎡建筑面积530000㎡容积率2.20户型区间77-169㎡销售均价4700元/㎡建筑类别高层开盘时间2012-4-27交房时间2012-12-31项目特色项目对口滨州实验中学，借助区位优势主打学区房，同时项目为国家康居示范工程；产品上也包含了公寓、高层住宅、别墅，产品线丰富，；整体采用新古典主义设计，景观设计则采用欧式园林，力求树立中央生活区新标准贰绿茵·四季花城wonderland盛世行顾问TIMESUNIONCONSULTANCY国强·金御园地址黄河八路渤海十八路交汇处西南开发商美信置业(滨州)有限公司占地面积100000㎡建筑面积250000㎡容积率2.58户型区间123-251㎡销售均价5000元/㎡建筑类别多层小高层高层开盘时间2011-11-27交房时间2014-7项目