滨州黄河十六路渤海二路项目初步发展报告(终稿)

【初步发展报告】滨州黄河十六路渤海二路项目我们的思考过程是这样的——第一部分市场背景分析第二部分项目价值分析第三部分项目整体定位第四部分物业发展建议第五部分营销推广策略INDEX第一部分市场背景分析一、滨州城市概况二、城市规划发展研究三、滨州房地产发展状况四、宏观政策关注五、区域市场调研第一部分市场背景分析1、地理区位黄三角腹地，山东北大门地理区位：滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地。北临渤海，东接东营，南邻淄博，西同德州和济南搭界，是山东的北大门。属“济南一小时经济圈”。行政区划：滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区两区六县。人口状况：2009年，滨州人口继续保持低速增长。年末，全市户籍总人口377.5万，常住人口369.98万，其中，滨城区人口60余万。滨州以本地居民为主，外来及流动人口少。资料来源：《滨州市2009年国民经济和社会发展统计报告》一、滨州城市概况第一部分市场背景分析2、历史人文历史悠久，黄河文化和齐文化的发祥地之一中国古代著名军事家武圣孙武故里宋代著名政治家范仲淹的生长地汉孝子董永故乡，中国“孝”文化发源地。中国吕剧的发源地革命战争年代，是中央渤海区党政军领导机关所在地。孙武范仲淹2009博兴董永文化节一、滨州城市概况第一部分市场背景分析3、经济状况经济增速明显，但仍位居山东省后列滨州2004-2009年GDP总量变化图GDP增速明显：2009年全市实现国内生产总值1350.9亿元，人均生产总值36568元，GDP总量在山东17个地级城市中排名12位。居民生活继续改善：2009年城市居民人均可支配收入17500元，较上年增长9.6%。居民消费继续增长：2009年城市居民人均消费支出11879元，比上年增长9.8%。11.00%19.00%27.00%27.58%34.00%16.30%12.60%12.90%0100002000030000400000%5%10%15%20%25%30%35%40%人均GDP（元）935111128141331803124183281353361036568增长率（%）11.00%19.00%27.00%27.58%34.00%16.30%12.60%12.90%20022003200420052006200720082009滨州2002-2009年人均GDP变化图一、滨州城市概况第一部分市场背景分析4、产业发展传统产业为支柱，第三产业欠发达五大传统行业——纺织业、农副食品加工业、化学原料及化学制品制造业、石油加工业和电力、热力业仍是滨州经济的主要支柱。重点行业支撑作用明显。全市35个规模以上工业行业中，34个保持增长。规模以上纺织业、农副食品加工业和化学原料及化学制品制造业完成增加值431.33亿元，对全市工业增长的贡献率超过五成。09年，一、二、三产业结构由上年9.92:60.94:29.14调整10.06:58.38:31.56，第三产业比重虽有所增加，但受制于人口、经济状况，长期欠发达。一、滨州城市概况第一部分市场背景分析5、城市建设规划建设手笔恢宏，城市面貌日新月异滨州城市规划建设可谓大手笔、大气魄、大交通、大生态，尤其“黄三角大开发”战略提出后，城市建设全面提速，面貌日新月异。一、滨州城市概况第一部分市场背景分析6、交通状况依托公路交通，四通八达滨州是沟通京、津、冀、鲁、苏五省市的陆上主要通道，境内以公路交通为主，济青高速、滨博高速、国道205、220，以及四通八达的省道、县乡公路，以滨州为中心覆盖全境，并连接济南航空港、河北黄骅港、青岛港，与经过滨州南部的胶济铁路，形成陆、海、空、水运交错纵横的立体交通网络。航空：滨州没有机场，市区距济南遥墙机场约1小时车程。铁路：滨州火车站目前正在筹建中，欲乘火车出行，需先乘汽车至淄博、济南等地后，再转乘火车到达全国各地。公路：境内公路网络发达，国道、省道、高速公路、县乡公路四通八达，乘坐汽车出行十分方便快捷。当日往返京津，可直达上海、济南、青岛、淄博、潍坊、东营等城市。一、滨州城市概况第一部分市场背景分析2009年11月23日，国务院正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，标志着我国最后一个三角洲——黄三角的开发上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！7、重大城市利好“黄三角”大开发横空出世！滨州成为主战场一、滨州城市概况第一部分市场背景分析借势“黄三角大开发”，书写滨州经济新版图仅今年2月，滨州就有8个项目奠基，总投资超过40个亿。5月24日，滨州与中海油合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。一、滨州城市概况第一部分市场背景分析2010年，滨州迎来撤地建市十周年！回顾过去，成绩斐然；展望未来，前程似锦滨州将在未来几年投资8000亿元到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方财政收入达到170亿元。2020年，综合经济实力进入山东省先进行列！一、滨州城市概况第一部分市场背景分析结论：1、传统产业占主导地位、外来人口少一直是滨州经济发展的掣肘，长期以来缺乏活力。2、“黄三角大开发”将为滨州经济腾飞注入新的活力，变革往往意味着新的机遇，借此东风，滨州将增强对外辐射力和影响力。3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的前景充满信心。第一部分市场背景分析小结1、滨州城市定位南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。资料来源：《滨州市城市总体规划(2005-2020年)》二、城市规划发展研究第一部分市场背景分析2、城市总体规划“四环五海、生态滨州”以公路建设为龙头，以水利建设和城郊农业结构调整为两翼，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，实现人与自然的和谐共处，经济社会与资源、环境的协调发展。二、城市规划发展研究第一部分市场背景分析3、滨州东城区规划战略部署：“决战东区”滨州东区是滨州中心城区的重要组成部分。2009年底，区委、区政府做出了“决战东区”的战略部署，奏响了“宜商宜居宜兴业，上风上水上东城”的号角。随着黄河三角洲开发上升为国家战略，东区在黄河三角洲高效生态经济区、半岛蓝色经济区和济南省会城市群经济圈交汇处的核心枢纽优势更加凸显。目前东区的基础设施不断完善，城区路网框架、环城水系、沿路林带基本形成，白鹭湖片区、创业生态公园一期、秦台河衬砌绿化等一批精品景观工程建设使用，城市品位进一步提升。宜商、宜居、宜兴业上风、上水、上东城二、城市规划发展研究第一部分市场背景分析4、滨州东城区发展格局“南部工业、中部商住、北部行政文化”三区互动目前，东城区三区互动的发展格局已现雏形，呈现出空间和产业布局脉络清晰、新城相映的城市新景观。滨州东区未来将打造成集商务办公、商业金融、教育科研、文化娱乐、休闲居住、交通运输、仓储物流、旅游观光为一体的经济文化和物流中心。二、城市规划发展研究第一部分市场背景分析结论：1、滨州城市定位高远，“开放、活力、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，将对加快滨州城市化进程、促进房地产的快速发展起到重要作用。2、东城区作为滨州中心城区的重要组成部分，在“黄三角大开发”的战略背景下，已逐渐形成自己鲜明的区域特色。3、“行政居住功能”，是本项目所在片区的核心功能。在项目周边各项配套设施、环境景观逐渐成形的背景下，本项目开发恰当其时。第一部分市场背景分析小结1、滨州房地产投资开发统计年份完成开发投资额（亿元）较上年增长竣工面积（万平）较上年增长销售面积（万平）较上年增长2005年15.973.7%24.174.6%34.2194.8%2006年15.5基本持平52.120%53.823%2007年23.4177.1%45.1665.1%99.33234.5%2008年50.67116.5%————164.966%2009年69.8337.8%96.5144.5%196.2419%数据来源：《滨州市国民经济和社会发展统计报告》“呈良性发展态势，增速快”三、滨州房地产发展状况第一部分市场背景分析2、滨州房地产市场特点1）发展现状重大城市利好推动滨州楼市全面迈入“黄三角时代”，滨州房地产将迎来一个高速发展期，开发水平、销售价格、综合品质将迈上新台阶。老项目步入中后期，新兴项目蓄势待放。望海花园、麒麟阁、新河湾、海通·时代花园等前几年的代表性项目逐渐步入销售后期，渤海城邦、新湖玫瑰园、香溪翠庭、田园牧歌、水岸绿城等项目即将发售，滨州房地产“黄三角时代”诸侯混战局面即将到来。项目同质化严重，产品品质急需提升。千楼一面，缺乏个性化、品质化楼盘。在项目景观建设方面，发展商在节约成本和追求利润的驱动下，极少能做到悉心投入。“政务驱动型”地产模式在滨州市场方兴未艾——依托行政文化中心，带动周边配套、居住环境升级，进而促成片区成熟。“投资置业跟着政府走”在滨州房地产市场被证明为一条黄金定律。三、滨州房地产发展状况第一部分市场背景分析2、滨州房地产市场特点2）销售状况房地产市场化程度逐步提高，团购现象虽仍存在但已逐渐减少。商品房销量稳步增长。2009年，滨州商品房销售面积196.24万平米，增长19%，实现销售额37.69亿元，增长27.9%。其中，现房销售面积99.75万平米，增长24.8%；期房销售面积96.49万平米，增长13.5%。2009年，全市商品住宅平均销售价格2700元/㎡，价格稳中有升：在售多层价格集中在2500-3100元/㎡（不含首层带小院），小高层价格2600-3000元/㎡，高层价格3300-3600元/㎡。随着田园牧歌项目的即将发售，滨州房价有望突破4000元大关。市场以刚性需求为主，但伴随“黄三角战略”实施，外地投资客大量增加。新政对滨州房价的影响有限，作为房地产处于发展阶段的三四线城市，滨州房价依旧是成本+微利的模式，长远来看，房价上涨是大势所趋。三、滨州房地产发展状况第一部分市场背景分析2、滨州房地产市场特点3）营销推广外来开发商越来越多，推动了滨州房地产发展，提升了整体营销水平。越多越多的优质项目邀请专业策划公司代理，操盘水平和营销方式逐步提高。媒体资源匮乏，缺乏绝对强势的平面媒体，成为营销推广的一大掣肘。案场销售管理及培训水平低，销售员整体业务水平低，在市场低迷、竞争激烈的市场态势下，销售终端的优劣对项目销售的影响尤其关键。三、滨州房地产发展状况第一部分市场背景分析3、滨州未来住房建设规划年度政策性住房商品住房合计经济适用房廉租房2010213781022011203729520121826686合计598216283说明：多层住宅的容积率老城区不大于1.2，新城区不大于1.0；高（小高）层住宅的容积率老城区不大于2.2，新城区不大于2.0；容积率均值取1.5。年度政策性住房商品住房合计经济适用房廉租房2010230407301000201122035695950201221535650900合计66511020752850说明：(1)2008-2012年间，计划拆迁腾空1500亩，其他3500亩；(2)经济适用房占总量的23.3％，廉租房占3.9％；(3)年度指标分配比例为20%,19%,18%。滨州2010-2012年住房建设年度计划（单位：万平米）滨州三年内住房用地年度计划（单位：亩）未来三年，滨州商品住房建设用地量将逐年减少三、滨州房地产发展状况第一部分市场背景分析4、未来发展趋势东城片区将成为滨州下一个开发热点！与西部城区相比，东城片区目前在售项目