番禺区人口及商业项目调研报告X年

番禺区人口及商业项目调研报告第一部分、区域人口调研番禺人口分布番禺作为南广州人居重心，经历多年住宅建设，已发展为华南板块与市桥板块两大人口密集居住板块。华南板块拥有碧桂园、星河湾、锦锈香江、雅居乐、祈福新村等多个大型社区，居住人口逾30万，市桥作为番禺城市中心，人口数量约40万，密集人口为商业地产带来大量的需求。居住人口约30万人居住人口约40万人代表楼盘居住人口华南板块广州碧桂园、华南新城、自在城市花园、锦锈香江、雅居乐、祈福新村、星河湾、广地花园、南国奥园……约30万人市桥板块华侨城、海伦堡、奥园冠军城、康裕北苑、锦绣华庭、万科金色城品、德宝花园……约40万人合计：70万人市桥（中心城区）主要楼盘人口分布序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住序号地区现居住1宝翠苑1,08933侨联大街2,17865金利大厦35097鸿景花园3,9932北城白云花园1,48534桥福园9,07566金业花园、奥林匹克冠军城14,52098鸿禧华庭1,6503北丽园7,62335人民医院宿舍92467金悦大厦1,08999华葆明苑1,0564边检大院1,62336瑞和园92468锦绣华庭825100华发明园1,8155彩晴轩1,71637瑞华苑1,81569景福大厦1,947101德宝别墅1,6506长堤小区52838沙园南街92470景楼大街363102沙园别墅1657丹桂园（含各悦园）1,79939岳泰花园3,20171开阳阁924103康裕北苑5,6438德丰大街43240西城花园9,11872康富花园1,815104康裕大厦4,9179德丰园75941西环大街72673康乐园5,610105康裕园5,97310德兴园1,08942西丽大厦A、B栋95774康泰花园1,155106来福园1,51811电力新村1,45243西兴园2,31075康泰园1,815107朗陶居5,28012东翠园1,02344西秀园2,50876新世纪花园4,356108绿庭雅苑5,44513东方花园二区75945新X区3,10277信联大厦924109绿茵庭园1,32014东方花园三区1,68346东方花园又一居1,38678兴龙大厦297110梅山大厦36315东方花园又一村1,25447东骏园1,08979兴业花园1,155111鸣翠园4,35616华海大厦1,05648东丽园72680星海园1,452112平庚苑36317华荟南景园5,44549东明园85881旭辉花园825113东沙别墅19818华景、海伦堡、御苑21,78050东信华庭92482璇玑金村363114祺庚苑69819华桥城13,79451东兴园1,15583怡乐园3,102115禺丰园1,08920华怡居1,53552东秀园2,31084银都大厦726116禺华园1,08921华逸大厦82553东怡园49585银苑大厦594117禺秀园2,60722华茵名园52854东逸豪园72686盈翠苑759118禺雅园1,65023华月园26455东逸华庭3,13587映月翠庭1,122119裕福花园1,38624汇庭雅苑2,17856番艺花园2,54188雍雅园1,122120裕林苑1,45225嘉愉华庭23157番中宿舍66089邮局宿舍165121裕兴大厦72526建兴大厦42958富裕华苑29790友利宿舍198122园丰小区1,81527江丽苑1,08959富华园1,45291光辉大厦198123置业大厦92428江南大厦49560工业路江南小区1,94792海滨大厦561124珠X生活区3,58429江南花园56161金安园59193海景园726125黄沙岛别墅82530江南新村8,54762金晖园72694航运新村1,155126富华花园1,98031侨丰苑82563金辉名苑74395豪景大厦198合计28,30732侨宫苑3,13564金口岸36396灏景轩1,650截止至2010年12月，市桥板块内主要楼盘居住人口统计约28万人，加上自建房及民居约10-12万居住人口，市桥板块居住人口数量约38-40万人。项目所处桥南区目前聚集大型高端楼盘达20多个，居住人口约15万人。（海伦堡、海伦堡流金岁月、海伦堡花样年华、华景新城、华卉南景园、喜盈嘉立思、新世纪花园、德宝花园、汇庭雅苑、朗陶居、今业别墅花园、番禺奥林匹克花园、万科金色城品、祈福水城、金沙湾花园、时代豪庭、恒卢花园、翠怡轩、荷悦居、昊龙花园…….)番禺整体房价走势一直呈稳步上升趋势，截止至2011年7月，番禺整体住宅均价已逾13000元/㎡。2009年2010年2011年海伦堡流金岁月18000-190002000023000星辰时代豪庭——1500020000奥园广场公寓——1600017000博学公馆——1500016000桥南板块作为高档居住社区集中地，房价更一直领跑于番禺整体楼市，2011年，区域部分新建楼盘均价已突破20000元/㎡的水平。第二部分、项目竞争对手调研根据奥园广场所处区域与自身特点，选取区域内同类型竞争对手作调研分析，以了解其目前状况及发展趋势，为项目下阶段招商策略制定提供参考依据。调研目标客户主要分为两类：1.同类型竞争项目：①海印有一城②万达广场③汇珑商业广场④罗家圣鑫广场⑤青萝天地2.周边项目：①哈街②大润发青萝天地大润发万达广场海印又一城图例地块在建项目已开业项目1.本次调研商业项目主要分布在万博商圈、市桥老城商圈、市桥南商圈三大区域2.项目周边同类型商业项目有汇珑商业广场、罗家圣鑫广场、青萝天地、将与本项目直接竞争。哈街、大润发由于位置紧邻本项目，具有一定参考价值。3.海印又一城与万达广场处于万博商圈内，与本项目相距约有30分钟车程。哈街汇珑商业广场罗家圣鑫广场一、竞争项目分布二、所处区域特点万博商圈市桥老城商圈市桥南商圈调研竞争对手•海印又一城•万达广场（万博项目）•罗家圣鑫广场•汇拢商业广场•青萝天地•哈街•大润发区域特点•定位为高端商务区，商业氛围尚不浓厚；•目前已建设商业少，以郊区式商业形态为主，•周边聚集了广州碧桂园、星河湾、雅居乐等大型社区。•传统商圈、商业氛围浓厚；•辐射整个番禺区域，人流量较大；•区内建筑老旧、道路拥挤，目前缺乏规模大、功能齐商业项目；•规划为番禺商业副中心；•目前已建成商业少，商业氛围较弱；•周边聚集大量高档社区，总人口约15万人，消费力较强主要消费群•洛溪、华南板块楼盘居民•消费力相对较强•以番禺本地居民为主，•消费力品牌认知度相对偏低•桥南板块楼盘居民发展成熟度尚未成熟成熟尚未成熟万博商圈•海印又一城•万达广场（万博项目）三、竞争性项目调研分析海印又一城项目位于番禺区南村镇番禺大道北，处于中山、顺德、珠海、番禺等地进入广州的主干道上。周边楼盘包括华南碧桂园、广州碧桂园、锦绣香江、南国奥林匹克花园、雅居乐、星河湾、金海岸花园、丽江花园、祈福新村、华南新城等，具有大量消费群体。海印又一城项目位置海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）功能规划：集五星级酒店、商务写字楼、住宅、大型集中式商业于一体。用地面积：约10万平方米建筑面积：超过25万平方米。（其中酒店约6万平方米，商务写字楼约8万平方米，商场、超市约8万平方米）停车位：约400个基本信息项目定位：打造番禺区内辐射能力最强区域购物商场建筑规划：海印又一城商场B、C区规划为大型集中式商业，共5层。建筑面积约60000平方米。业态规划：计划引入品牌服饰、时尚用品、运动休闲、儿童服装用品商铺，并打造大型美食广场、五星级电影院，名牌OUTLET场，电玩娱乐城等业态海印又一城（建设中）功能规划二期集中式商业，酒店及写字楼一期沃尔玛超市三期住宅一期沃尔玛山姆会员店，于09年10月已经开业。海印又一城（建设中）海印又一城（建设中）目前的工程建设情况招商进度：二期目前仍处于主力店招商阶段，并正与众多餐饮品牌洽谈当中；预计年底开始全面招商。主力店：一期沃尔玛山姆会员店，已经在09年10月开业，成为广州首家沃尔玛山姆会员店超市，营业额在华南地区排名第二。北京博纳院线（已进驻），面积约为3000平方租赁价格：二期目标租赁报价200/元/平方管理费：暂定为68元/平方/月开业时间：拟2012年5月1日招商状况工程进度：二期、三期正处于工程施工阶段，目前集中式商业已建至地上四层。工程进度海印又一城项目借助地利、自身优势以及沃尔玛山姆店影响力，有条件打造区内最具影响力购物中心，但现实交通配套及商业等基础设施略有不足，对招商产生一定影响。与本项目在招商进度、开业时间等基本一致，但其更偏向于商务形式的功能打造、且与本项目不处于同一区域，相距距离较远，对项目招商影响有限。优势分析：地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群。其周边天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、四海一家、及自身的沃尔玛超市已投入运营，区域已培育出一定的商业氛围与市场知名度；工程进度较快，对现阶段招商促进大；海印自身多个大型商业项目运营经验对商家给予一定信心。劣势分析：公交等基础配套尚未完善，目前消群体主要以自驾方式消费。海印又一城（建设中）番禺万达广场（规划中）项目位置：处于万博中心内，距离本项目14公里；用地面积：6.7万平方米建筑面积：超过66万平方米。主体结构：商业购物中心、城市商业街、写字楼等基本信息经营定位：高级商务区，主要面向高端群体商业定位招商进度：招商团队筹备到位，目前与禾绿寿司、九毛九、汉拿山、面包新语、拾味馆、蒙自源、味食尚等餐饮进行接触，但由于项目尚未启动，商家目前仅关注当中。租金价格：预计可达到200元/平方米/月开业日期：预计2013年初招商信息工程进度：已基本完成规划设计、地质勘探等前期准备工作。建设中，明年年底竣工工程进度番禺万达广场优势分析：地处规划中万博CBD商务圈，周边拥有较强消费力人群。万达自身具有丰富商业资源与建设经验，招商及工程建设速度快；劣势分析：位置相对较偏，目前交通及基础配套尚不便利；开业时间初定2013年，整体进度较后。商业地产讲究扎堆，比起白云新城的“孤军奋战”，番禺板块目前商业格局已现雏形。在这种成行成市的氛围中，商场的培育期应该比白云新城短暂。由于万达广场目前尚未开展地块动工，且其计划在2013年初开业，与本项目在推进时间上存在一定差距，建议在近期该项目未全面施工的空档，加快推进品牌商家的签约工作，以免对我项目产生分流。番禺万达广场（规划中）市桥老城商圈•罗家圣鑫广场•汇珑商业广场•罗家圣鑫广场位于番禺区市莲路与东环路的交界口，北侧主入口与市莲路相接，西临东环路，南接清河东路，三面环路。•项目靠近地铁3号线番禺广场站、周边主要以政务区、高档住宅区为主，在规划上是番禺未来的政治、商贸中心。罗家圣鑫广场项目位置罗家圣鑫广场（建设中）罗家圣鑫广场（建设中）与本项目距离：处于番禺广场侧，距离本项目3公里；用地面积：4.7万平方米建筑规划：总建筑面积约20万平方米，其中商业面积12.55万平米（地上5层地下2层）；项目负2层规划与地铁番禺广场站相连，目前正处于规划审批当中。停车位：1,741个基本信息项目三面环路，具有较宽的临街面，但由于周边缺乏经营商业，整体商业氛围薄弱；同时邻近高架桥，对项目带来一定视线阻碍，不利于商业氛围营造。周边环境罗家圣鑫广场（建设中）•目前正在施工进行中，处于负2层施工阶段，部分建筑建至地上2层。•开业时间拟在2012年10月。工程进度罗家圣鑫广场（建设中）商业定位：集零售、餐饮、娱乐、服务、观光体验等功能于一体的区域型一站式购物中心业态规划：共7层，由超市、影院、零售商业、餐饮、娱乐业态所组成；从业态规划分布上看，零售类业态约占项目6成比例，与本项目业态功能组合较类似。商业定位招商情况：现阶段计划整体打包出租，与泰国中央百货、广百百货、华润万家洽谈当中租赁价格：对外报价约90元/㎡；招商状况B2B1L1L2L3L4L5罗家圣鑫广场（建设中）优势分析：所处区域为番禺政治、经济文化教育的中心区域，靠近番禺区政府、罗家酒店等公建系统，是服务于全番