盐城河东项目市场浅析

内部资料盐城房地产市场简析2012-6-21城市宏观环境分析3“北上海经济区”的重要成员江苏正在将经济重心从沿江转移到沿海上，而盐城正处于江苏沿海的中心位置，拥有优良的深水港。是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。盐城地区传统上从属于南京经济圈。但随着沿海大通的贯通，盐城到南京的时间为3.5小时。作为距离上海很近的城市，在苏通大桥开通后，盐城进入了上海2小时经济圈，加之杭州湾大桥的建造，故此盐城将逐步融入到上海经济圈。市政府提出了“做上海的后花园”正是着眼与盐城的巨大发展潜力和优良的生态环境。1城市概况盐城——城市地位东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望。41城市概况盐城——行政区划盐城1983年由地区改市，实行市管县体制。面积1.7万平方公里人口2010年10月底，总人口820万人驻地亭湖区区划辖2个市辖区、5个县，代管2个县级市亭湖区盐都区东台市大丰市响水县滨海县阜宁县射阳县建湖县江苏省面积第一、人口第二1城市概况盐城——历史人文历史悠久、人文荟萃革命老区盐城历史悠久，汉武帝元狩4年（公元前119年）建立了盐渎县，以“环城皆盐场”而得名，距今已有2100多年历史。盐城人文荟萃，诞生过杰出外交家乔冠华以及第一个登上太空的华裔宇航员王赣骏等一批杰出人物。盐城是我国重要的革命老区之一，皖南事变后新四军在盐城重建军部，曾有“西有延安，东有盐城”之说，刘少奇、陈毅、粟裕、黄克诚等领导人都曾在这里战斗生活过，拥有全国规模最大、资料最全、最具代表性的新四军纪念设施。6航运：拥有大丰港、滨海港、射阳港和陈家港。其中，大丰港为国家一类开放口岸，已开通了至韩国、日本的国际班轮航线和到上海等地的国内航线。陆运：高速公路线路发达，拥有淮盐、连盐、宁靖盐、盐通多条高速公路，可直达周边多个城市。从盐城境内经苏通大桥到上海仅有2个小时车程。铁路运输：新长铁路开通全国客货运，从盐城可以直达北京、天津和青岛、哈尔滨、郑州、西安、成都等国内各大城市。空运：盐城南洋国际机场为国家一类开放口岸，已开通直达韩国首尔、香港和广州、大连、桂林、哈尔滨、昆明等国际国内航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市。飞机场区位图1城市概况盐城——交通概况基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。1城市概况盐城——快速交通快速公交BRT的开通，横跨新老城区。虽说老城区受道路限制，存在形象工程的嫌疑。但是，对于老城外围的区域来说，BRT是重大交通利好。1元钱走遍盐城东西南北8盐城十一五”期间，交通基础设施建设投资规模达到150亿元，其中公路建设127亿元，航道12.4亿元，港口6.3亿元，民航1.6亿元，站场2.4亿元。远景规划1、建设亿吨级滨海港2、沿海高速二线3、滨海港到淮安高速与铁路4、泰东大高速与铁路（泰州－东台－大丰港）1城市概况盐城——交通规划规划建成以高速公路为主骨架的公路网络，形成布局合理的港站枢纽2城市经济盐城——经济总量经济规模持续上升，保持着较快的增长势头，已经成为苏北重要的经济体2城市经济盐城——收入水平居民收入水平略低于苏南、苏中等城市，存在一定的上行空间2城市经济盐城——消费能力消费势头强劲；消费结构发生转移，居住、交通、娱乐类消费占明显提高。7%18%46%48%47%34%0%10%20%30%40%50%60%第一产业第二产业第三产业2城市经济盐城——产业结构产业结构不断优化，当前的产业发展的目标是：稳定第二产业，发展第三产业，优化第一产业。2002年2011年1、盐业“盐城”因盐得名，历经了两千多年的海盐文化，以盛产“淮盐”而享誉全国。2、海运盐城的集、疏、运条件比较优越。其中，大丰港为国家规划为对外开放一类口岸；滨海港可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一；射阳港拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，同沿海24个港口通航。3、农业盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。4、纺织业03年崛起的本土企业——悦达纺织，目前已形成年产500万件服装、500万套家纺,400万米汽车装饰面料生产能力。其中，悦达牌精梳纱线荣获“中国名牌”产品称号。5、汽车产业由东风汽车公司、江苏悦达和韩国起亚共同组建的中外合资轿车制造企业——悦达起亚汽车，在国内唯一的生产基地设在盐城。其主产品嘉华、远舰、赛拉图、福瑞迪、锐欧、秀尔系列车型。“东风悦达起亚”已成为国内受欢迎的经济型轿车品牌。2城市经济盐城——支柱产业•把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城,科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。•到2010年，全市总体上全面建成小康社会。在此基础上，再经过十年左右的奋斗，到2020年左右，全市基本实现现代化，把盐城市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。“二城、四基地”将形成盐城新型产业格局2城市经济盐城——产业规划2城市经济盐城——园区建设盐城经济开发区江苏亭湖经济开发区盐都经济开发区盐都区经济开发区于1997被确立为省级经济开发区，面积130平方公里，是全国乡镇企业百强县区之一，距离盐城市中心仅3公里路程。园区内建有一个工业园区和一个高新技术园区：悦达纺织城、东风悦达起亚、韩国世钟等。高新技术产业区，总面积70平方公里，主要引进产业层次高、投资规模大的高新技术产业和外向规模项目，如电子信息技术、机械制造、生物医药工程、新能源和高效节能技术、农业龙头加工和物流装备等方面的项目。成立于2002年6月，位于盐城市区东郊，是苏北沿海地区最年轻的经济开发区。开发区行政区划面积25平方公里，其中一期规划4平方公里。亭湖经济开发区是未来新型的现代化城市功能区，规划设计科学，产业布局合理，商贸区、居住区功能定位超前。开发区以汽车配套产业为支柱产业，以机械制造产业为基础产业，以纺织服装产业为优势产业，鼓励发展电子信息产业和其他高科技产业。成立于1992年，辖区面积84.72平方公里，区域内已吸引投资企业1000多家。其中外商投资企业300多家，投资来源涵盖韩国、日本、美国、加拿大、英国、德国、法国、意大利、西班牙、瑞典、澳大利亚、俄罗斯、新加坡、香港、台湾等30多个国家和地区，形成了以汽车产业为龙头，IT、航空、机械、生物技术、高档纺织服装等多强并举的产业格局。盐城经济开发区正在全力打造江苏利用韩资密集区、高新技术产业集中区、上海产业基地和中国东部沿海汽车城。三大园区成为盐城产业发展的支柱，提升盐城经济发展的同时为盐城导入大量的外来人口。2城市经济盐城——重点园区盐城经济开发区成为国家级经济开发区进驻企业17沿海大开发催生了“大市区”的形成2009年6月10日国务院讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》和《关于进一步繁荣发展少数民族文化事业的若干意见》。盐城从战略和城市设计等方面进一步完善了城市规划体系，大市区规划面积４２３平方公里，实行了分区规划，确定了城中、城南、河东、城西、西南和城北六大片区。据了解，该市大市区今后主要是向东发展，实施“出海、东进”战略，打通“出海通道”，解决盐城沿海不临海的问题，将大市区建设与沿海产业带建设有机结合起来，构建“港－城”互动的双核城市组团，稳步推进临港产业和港城建设，构建盐城都市圈。3城市规划盐城——发展规划以商业服务和居住功能为主以居住和行政、文化、教育功能为主以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地居住、工业相对平衡的城市新区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地城中片区城南片区城西片区西南片区城北片区河东片区3城市规划盐城——发展规划重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北19•城中片区：以商业服务和居住功能为主。•城南片区：以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。•城西片区：以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。•西南片区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。•城北片区：基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站布置主要的物流、仓储用地。•河东片区：居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。河东串场河西环路新洋港河东新河青年路通榆河3城市规划盐城——功能细分项目所处的河东片区，将形成以工业、居住相平衡的城市新区。3宏观政策盐城——地方政策•盐城市推进商品房明码标价规范工作•盐城保障性住房建不好将约谈问责•盐城市区出台商品住房价格监管实施办法•市区不备案就销售商品房开发企业执照将吊销盐城不属于限贷城市，地方出具了一定的细则，推动房地产市场发展朝着逐步规范的方向发展。银行信贷通道收紧。首付4成，二套6成，三套限贷；3宏观政策盐城——金融政策序号银行房贷首付利率备注1中国银行首套房最低40%基准利率目前只针对中南世纪城等几家楼盘客户放贷。二套房最低60%上浮10%三套房及以上停贷2农业银行首套房最低40%基准利率二套房最低60%上浮10%三套房及以上停贷3工商银行首套房停贷自今年3、4月份以来，暂停所有新房和二手房贷款业务。二套房三套房及以上4建设银行首套房最多30%基准利率首付30%只限学林雅苑等个别合作开发商，其他最低首付均为40%。二套房最低60%上浮20%三套房及以上停贷5交通银行首套房最低40%上浮10%二套房最低60%上浮10%-20%三套房及以上停贷6江苏银行首套房最低30%上浮30%需要在该行有一定数额的储蓄保障和较强的还款能力。二套房停贷三套房及以上7邮政储蓄首套房暂停所有新房贷款业务。目前只针对二手房放贷，其中首套房首付40%+基准利率，二套房60%+上浮10%基准利率。二套房三套房及以上8浦发银行首套房最低30%上浮20%据了解，浦发银行目前住房贷款预留资金还算充裕。二套房最低60%上浮20%三套房及以上停贷9黄海农商银行首套房最低40%上浮10%今年以来基本没做房贷业务二套房最低60%上浮20%三套房及以上停贷新政对盐城楼市具体影响：1.二套房贷首付比例提高到60%,增加普通购房者的难度；2.外地人在本地购房银行不放贷（除夫妻双方有一方为本地人外）；3.三套房，银行不受理贷款（除本地小银行外）；4.各大银行收紧贷款政策，增加贷款难度。新政之后盐城楼市现状：1.就目前的市场表现看，新政之后各大在售楼盘由于受政策影响价格未出现较大幅度上涨，但销售未受到较大影响；2.各大开发商仍将按原计划推出后续房源；3.从现在的销售形势来分析，盐城客户购房积极性依然很高；4.综合市场行情，盐城市场持续看好。3宏观政策盐城——政策对楼市的影响4总结盐城占地1.7平方公里，2010年总人口820万，市区人口150万；江苏省面积第一、人口第二。盐城市在沿海大开发作用下，市区面积和城市人口方面正面临着扩容的问题，房产需求量大；产业结构的优化以及当前城市基础建设的飞速发展，盐城已经打开城市发展的框架，高新产业发势头迅猛，为盐城导入大量的外来人口，为房地产的发展提供了客户支撑。随着国家政策持续收紧，盐城目前还保持相对快速的发展势头，吸引国内众多开发企业的进驻。推动该城市的房地产市场快速发展，未来盐城房地产市场发展的机遇与风险并存。房地产市场环境分析1房地产开发盐城——投资规模房地产投资热情持续升温，年增幅维持在27%。商业投资比重放大，引导城市商业格局的转变。住宅77%商业21%办公2%办公2%住宅82%商业16%2008年投资结构2011年投资结构0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%05010015020025020