碧桂园和县如山湖项目非法占地调查

碧桂园和县如山湖项目非法占地调查来源：21世纪网-《21世纪经济报道》2010年11月23日23:49我来说两句(0)复制链接打印大中小16000亩项目用地只有2653.34亩有土地证，还有4000亩是农村集体建设用地，3800亩水库涉嫌以租代征。这些和“违法”相关联的数据都与一个名为如山湖城的项目有关，而开发商是碧桂园。如山湖城位于紧邻南京的安徽省和县，是一个集别墅、酒店、休闲体育设施在内的相关公司股票走势中国建筑3.45-0.03-0.86%地产项目，总投资据称达60亿元，占地16000亩，计划2012年全部建成。但在7月31日，该项目因非法占地被安徽省国土资源厅通报。通报称该项目“存在政府非法批地、非法供地、非法征收集体土地，项目单位非法占地建设等行为”并指出项目“严重违反了国土资源法律法规规定”。碧桂园事发后给媒体的回应表示，违法用地的不是如山湖城项目，而是旁边的一个高尔夫球场项目。但本报记者获得的一份2007年6月份碧桂园获得如山湖城项目用地的合同显示，高尔夫球场等小球训练基地由碧桂园开发，且碧桂园为拿到小球训练基地的招牌而支付500万元。这表明高尔夫球场的土地权利人是碧桂园。不仅如此，碧桂园如山湖项目在2007年曾被指以不合理的低价从一位安徽籍在京工作的名人处拿地1万亩，以及租用3800多亩水库。这构成了如今官方宣称的16000亩土地的主要部分。本报记者进一步调查显示，上述1万亩土地中，有4000亩是集体建设用地，另外6000亩是商业用地。而这6000亩土地，按照和县国土资源局说法，至今只有2653.34亩土地有土地证，其余大多尚未走招拍挂程序。并且，这些迄今未获得土地证的商业用地之前已经提前开工。为此，早在今年4月初，和县国土局即对该项目下达了停工通知书。但本报记者8月9日在如山湖项目现场看到，该项目的一期别墅工程已建成，二、三期工程施工仍在继续，售楼处仍有三三两两的客人在看房咨询。对此，安徽省巢湖市国土资源局办公室8月12日回复本报记者称，该局已派出政策法规科和监察支队前往如山湖进行调查，会在8月下旬有一个调查结果。对于安徽省国土资源厅的通报，碧桂园回应说：“安徽省国土资源厅文件中所指的‘违法用地行为’系指如山湖城项目旁的‘高尔夫球场’项目。此球场属国家体育总局小球训练基地的一部分，此土地权属归和县政府，并非‘如山湖城项目用地’。”本报记者多次致电安徽省国土厅咨询期通报中违法用地的具体范畴，至截稿时，未获正面回复。但如山湖城项目所在地的石杨镇政府的官网上，却这样表述：“如山湖国家小球训练基地，现由广东碧桂园集团投资开发。”“项目单位安徽和县碧桂园，总投资60亿元，占地11平方公里，建设国家小球训练基地、旅游、度假、休闲区等。”和县督查局在今年5月出具的一份《关于如山湖国家小球训练中心项目建设情况的报告》中说。碧桂园的宣传材料也介绍说，如山湖城项目“首创在项目内兴建并负责运营目前国内最具规模、专业标准、环境优美的小球运动训练基地”。这些都显示，包括36洞高尔夫在内的小球基地是由碧桂园投资并负责运营。那么，高尔夫球场的土地是否也属于碧桂园呢？据了解，在2007年，国家体育总局论证批准在如山湖地区建立小球中心，但当年该项目的土地资源并未落实。据国家体育总局体竞字（2007）111号文件批复，小球中心由国家体育总局小球管理中心与安徽希玛国力建设工程有限公司（下称希玛）共同建设。早在2005年，体育用品经营商北京希玛集团就有意在和县上马国家小球训练基地，总投资约8亿到15亿元。2006年6月12日，希玛与和县人民政府签订了土地出让合同，包括6000亩商业用地，4000亩集体建设用地，租赁3800亩水库。仅仅半年后，当年12月5日，希玛就将上述土地全部转让给了碧桂园和县公司。在这份名为如山湖国际旅游度假会议中心转让合同上，标明了取得以其为权利人的《集体土地使用权证》的集体土地4000亩。这里的“其”，即指碧桂园，但事实上，在希玛将这些土地转让给碧桂园时，希玛也还没有实质上获得该土地的土地证。2007年6月6日，和县政府加入，与希玛、碧桂园签订了三方协议。这份协议涵盖了上述6000亩商业用地和4000亩集体建设用地。协议显示，“办理《集体土地承包经营权证》的2500亩为东南亚旅游路线旅游度假用地及基础设施用地，1500亩为体育休闲用地。”合同显示，这里说的体育休闲用地，即包含建设高尔夫球场等小球中心的用地。三方协议表示，希玛负责为该地块项目取得国家小球训练基地的批文，取得该批文的费用500万元由碧桂园方承担。据了解，这500万元并非一次性缴纳，而是每年向小球训练中心缴纳50万元，共计缴10年。按照三方协议，希玛有“义务”确保碧桂园无争议地拿到上述土地使用证，在集体建设用地这块，“政府负责取得上级政府等有权机构征用该地块的批文及其他合法用地手续。”问题由此产生——根据国家土地流转的相关规定，不得利用农村集体土地建商品住宅、高尔夫球场以及其他不符国家产业规划的项目。同时，《土地管理法》规定，征用基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，必须由国务院批准。而该项目并没有报批国务院。“而且按照现行政策，农村集体建设用地是不能转让给外地企业的。”同济大学建设管理与房地产系孙继德副研究员告诉本报记者。也正因为此，尽管合同显示高尔夫球场等小球中心建设用地权利人属于碧桂园，但碧桂园一直未能获得这一用地的土地证和项目的合法批文，因而正如碧桂园在回复中所称，高尔夫球场用地的土地权目前仍属归和县政府。可就是在没有拿到土地证的情况下，在今年4月，和县督查局发现，二期体育项目（指小球中心）已于2010年元月全面开工。按照规定，商业用地在未获得土地证之前不得提前开工，为此，今年4月初，和县国土局以涉嫌违规用地对该项目下达了停工通知书。但停工令看来并没有实际阻止工程的继续推进。8月9日，本报记者在如山湖城项目销售现场看到，房商预字（2010）1438号、（2010）5378号、（2010）5588号等预售证被贴在签约处。本报记者在签约处看到一张2007年，三张2008年和县颁发的国有土地证，证明了碧桂园合法持有如山湖项目部分土地。但是，在官方宣传多达16000亩的土地中，有多少取得了土地证呢？官方资料显示，碧桂园通过招拍挂形式合法取得两宗土地的开发权，一宗是2007年7月4日公开出让土地总面积2653.34亩；另一宗是2009年10月10日公开出让土地面积1248.32亩，但第二宗土地尚未得到土地证。这和碧桂园张贴在签约处的土地证时间较为吻合。对此，和县国土局副局长马维国此前在接受媒体采访时称，“如山湖城项目建成后占地可能要超过1万亩，该项目的土地使用情况确实存在一些问题，现在至少有6000亩土地未依法取得土地证。”而按照碧桂园说法，违规土地都属于高尔夫球场，那是否意味着这至少6000亩未依法取得土地证的土地，都是用来建设高尔夫球场的呢？这种可能性很小。因为按照国际标准设计的36洞高尔夫球场面积一般只在2000多亩左右。在大部分土地都还没有拿到土地证的情况下，如山湖项目却能顺利推进，原因何在？这里需要提到一个名叫何帮喜的关键人物。此人是北京希玛集团负责人、北京安徽企业商会会长。正是他在巢湖的人脉促成了碧桂园在当地的投资。当地一篇官方文章如是说：“北京安徽企业商会在会长的积极努力下，多次邀请（碧桂园董事长）杨国强先生前来巢湖市考察，终于促成了碧桂园在巢湖的投资开发。”而希玛和碧桂园和县公司签订的合同显示，这笔买卖对于双方来说都属于“双赢”的交易。三方合同中注明，碧桂园一旦拿到土地，并将土地款交给和县政府后，和县将在1个月内按照45元/平方米进行返还给希玛。这一数额较为巨大。希玛则有义务帮助碧桂园获得相关土地证和小球中心批文。而在6000亩商业用地这块，尽管签订了三方合同，但这块土地还是需要走拍卖程序，因此合同做了如下规定：1.一旦出让成功且以出让起始价成交的，和县政府应将所收取的土地出让价款全部用于返还碧桂园的所有投资款及希玛的收益。2.一旦成功且实际出让价款超过出让起始价的，则在出让起始价之内部分全额用于返还碧桂园方的所有投资款和希玛方的收益，超出出让起始价的部分按和县政府方占10%、碧桂园方占90%的比例进行分成。但这之后，招拍挂似乎并没有随即展开，目前唯一公开可查的材料是安徽省国土厅有一份《挂牌公告》，2007年5月，经和县人民政府授权，和县土地储备中心已将位于和县石杨镇如山湖周边地块进行收储，总面积约1万亩。但对于碧桂园和希玛而言，两者都获得了极大收益。小球中心本来是希玛准备自己投资建设的，后来转让给碧桂园。由于长期经营保龄球等体育用品，希玛显然比碧桂园拥有更强的体育主管部门沟通能力，通过希玛拿到小球基底牌照显然对碧桂园大有好处。因为新建高尔夫球场是被目前政策所禁止的。巨大的收益成为如山湖项目“逆风而上”的驱动力。收益方当然还包括地方政府。在如山湖项目所在地石杨镇的当地政府看来，碧桂园和“盘景水泥”是当地两大产业“巨头”和纳税大户。在这两个项目入驻之后，该镇财政收入从2006年967万元跃升到2009年的7566万元。“预计，整个如山湖城项目可以带来超过10个亿的税收。”石杨镇党委书记、镇长李自祥在投放在南京媒体的一个整版宣传页上说。数据显示，该项目首期体育地产项目已销售一空，实现销售收入13亿元，完成税收高达6000万元。按照如山湖城项目的开发计划，2010年至2013年，该项目年销售额约40亿元，这样一算，从2010年到2013年，仅如山湖城项目就能为当地带来2.4亿元的税收。“我们将不遗余力服务好两大项目，促进两大项目尽快达产达效。”李自祥说。而和县主要负责人则要求加快推进碧桂园和县等大项目的进展，“希望在座的各位不要当和县发展史上的罪人。”当地负责人在2008年的内部一次会议上对参会对象说。事实上，据本报了解，和县当地正在建设面积达170平方公里的山区休闲旅游度假区，随着各大地产、旅游企业入驻，对土地的需求也大为增加。“据石杨镇主要负责人反映，现在项目方投资建设的欲望非常强烈，但因土地证的原因，严重制约了项目建设。”和县督查局在前述《关于如山湖国家小球训练中心项目建设情况的报告》中说。因此，《报告》提出，“急需县委、县政府进行调度，协调解决，确保项目顺利推进。”显然，如何在谋求“发展”的冲动中保持土地占补平衡，不再出现类似碧桂园违法占地的现象，对当地政府来说是一大难题。有意思的是，记者在当地获得的一份2008年重点工程任务表上明确规定，责任单位是石杨镇、国土局、林业局、建设局、体育局。而正是这个国土局在今年4月份给如山湖城项目下发了停工令。在县政府领导下，小小的县国土局能坚持多久？碧桂园公关部一位员工最近的QQ心语换成了：“南无阿弥陀佛，顶住吧。”在更换总裁仅仅两周之后，碧桂园再次面临公关危机。8月5日，针对碧桂园安徽和县项目涉及高尔夫用地违建的质疑浮出水面，整个碧桂园公关部都在忙于应付来自各方的采访、质询，电话声此起彼伏。曾经风光无限的“碧桂园模式”被认为是危机的根源所在。与其他房企不同，碧桂园不是标准的“房产商”，而是“地产商”。过去的几年中，碧桂园总是能以极其低廉的价格在全国许多三、四线城市攻城略地，但拿地背后的纷繁复杂却被媒体屡屡曝光。这种模式的灵魂人物是碧桂园的控制人杨国强。这位极为看重声誉的强人在广东之外，每每遇上建筑质量上的丑闻，常有鞭长莫及的感慨。他精心培养着自己的女儿作为接班人，但年纪不满三十的杨惠妍仍显稚嫩。杨国强设想的房地产、能源、传媒“三驾马车”商业帝国模式，依然停留在纸上；而碧桂园2008年就喊出了年销售额300亿的宏伟目标，目前看仍有距离。一家典型的家族企业正在面临典型的家族企业式烦恼。“如山湖城”项目发生前的两周，碧桂园刚刚更换了总裁。7月22日，碧桂园公告，由中国建筑第五工程局(下称“中建五局”)总经理莫斌代替崔健波出任碧桂园总裁一职。崔仍然留任执行董事。崔健波是顺德人，和杨国强同乡，曾任顺德地税局的副局长。当年碧桂园是为上市而设立总裁之位，崔健波因为在财务管理上的能力而被