第一部分如何提高项目融资成功率

第一部分如何提高项目融资成功率第一节项目融资对可行性研究的要求第二节投资决策方法简述第三节项目评价方法概述第一节项目融资对可行性研究的要求一、项目前期工作的终极目标二、项目融资对可行性研究的要求三、怎样才能编制出高质量的评价报告一、项目前期工作的终极目标1、一般项目建设程序2、房地产项目建设程序3、一般项目核准程序4、房地产项目核准程序1、一般项目的建设程序项目建设程序：■立项阶段（项目初步可行性研究、项目建议书）↓项目初步策划（多由融资主体以市场为导向，技术为保障，初步确定项目盈利模式）■项目评价与决策阶段（可行性研究、项目申请报告、项目评估）↓咨询机构深入进行“市场、建设条件、建设方案、项目经济效益”研究，编制报告↓投资主体决策、政府审批或核准或备案、落实融通资金■设计及施工准备阶段↓初步设计、技术设计、施工图设计、办理报建手续及开工准备■施工阶段↓组织项目施工及控制，控制重点：投资、进度、质量■竣工验收阶段↓（单项工程验收及决算审计、联合试运转、办理竣工验收手续）■后评价阶段（评价方法与前评估一样，关键是评价参数确定）前期工作的终极目标：融资2、房地产开发项目建设程序■获得土地阶段（初步可行性研究）↓土地报价的可行性研究报告↓董事会批准参加土地竞买重大事宜↓参加土地竞买■前期管理阶段↓产品方案优化↓规划设计与方案优化↓可行性研究与项目融资■经营计划阶段↓■经营实施阶段（动态管理与控制）↓开工准备↓项目开工↓开盘销售↓竣工验收■后评价阶段一般项目核准程序可行性研究编制递交用地申请报告发改委核准审查环境保护部门审查国土资源部门预审编制递交环境影响报告编制递交项目申请报告独立咨询机构评估核准，转入准备阶段修改或终止技术、经济等方面是否可行否是核准通过?是否房地产项目核准程序规划设计可行性研究规划局审定规划方案发改委核准审查环保部门审批环境影响报告独立机构编制项目申请报告核准，转入融资及施工准备阶段修改或终止核准通过?是否土地证及建设用地规划许可证二、项目融资对可行性研究的要求1、可行性研究关注的焦点四大研究：市场、建设条件、建设方案、经济效益2、银行贷款评估关注的焦点四大研究：借款人、市场、财务效益、风险控制3、项目融资对可行性研究的要求①市场分析要有说服力②建设条件要落实，提供文件证明——评估：项目概况③建设方案要优化，打造优质项目——评估：项目概况④财务分析，方法正确，报表齐全，参数准确，说明依据——评估：复核及采集参数三、怎样才能编制出高质量的评价报告决定因素：1、项目负责人是关键决定做事的标准、用什么人。2、编制人员的态度——高标准抓住重点、攻克难点，3、编制人员的能力——高水平市场分析水平方案优化水平财务分析水平风险分析水平第二节投资决策方法简述决策：做减法，舍弃不可行的、较差的，留下要做的。1、判断项目是否可行舍弃不可行的项目，基本层次。2、判断项目优劣找出优质项目，因为优质项目可以获得更大利益，有更强的竞争力，抵御风险的能力更强。3、项目可能存在的风险是否已经排除释疑，排除项目风险，确定效益好风险小的项目，较高层次。4、风险决策舍弃没有风险承受能力的项目，为最高层次。第三节项目评价方法概述1．可行性研究是重要的决策依据2．评价方法有统一的国家标准《方法与参数》第三版产生及作用3．财务评价方法的组成指标设置与评价标准财务评价基础及参数确定财务报表及指标计算评价报告编制内容与格式