策源_武汉王家湾项目发展研判报告_88PPT_XXXX年

策行天下致胜有源shresource磨山村项目武汉策源业务发展部筹建计划（思路）2010.4王家湾项目发展研判本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经武汉策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年8月策行天下致胜有源shresource磨山村项目思维框架CATALOGUE项目分析市场分析项目价值机会风险客户策略客户分析产品定位营销策略总体策略推盘思想营销周期开发实施收益平衡销售均价策行天下致胜有源shresource磨山村项目项目分析P1◆区位认识◆地块特征策行天下致胜有源shresource磨山村项目营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡本案位于江阳区，王家湾商圈核心区域，龙阳湖北岸。城市二环线上，新商业核心，四区中心点。四区：汉阳中心区、沌口开发区、硚口商务区、蔡甸区主城区区位认识王家湾新中心新商业核心，四区中心点蔡甸主城区沌口开发区汉阳中心区硚口商务区CBD商务区回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目本案位于江阳区，王家湾商圈核心区域。龙阳大道：南接沌口、北过知音桥连汉口。汉阳大道：西接蔡甸、东过长江大桥连武昌。4号线—（青山）武汉站-黄金口3号线—沌口-王家湾-CBD-金银湖区位认识双地铁，双干线，辐射大武汉王家湾新中心4号线武汉站-黄金口3号线沌口-金银湖龙阳大道汉阳大道营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目本案位于江阳区，王家湾核心区。现周边分布有金马家居、好美家、大洋百贸、武汉摩尔城、沃尓玛、家乐福、汉商21购物中心等。未来有海天欢乐购电子城。商业门类齐全：百货、超市、家居、建材、家电综合一体化新商业中心。区位认识综合商圈，核心商业好美家金马家居海天欢乐购家乐福汉商21购物中心大洋百贸武汉摩尔城沃尓玛苏宁电器营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目本案位于江阳区，王家湾核心区。现周边分布大洋百贸、武汉摩尔城、沃尓玛都为近期开发，商业气氛还较弱，近期较冷轻。王家湾大武汉最年轻，成长性最快的综合性商圈。区位认识新商圈，新动力好美家金马家居海天欢乐购家乐福汉商21购物中心大洋百货武汉摩尔城沃尓玛苏宁电器营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目2010年大洋开业；2010年沃尓玛开业；2010年武汉摩尔城前半部分开业；2012年海天欢乐购开业。区位认识结论项目区位认知新综商核心刚开业，武汉最新最年轻三大百货[大洋/摩尔/汉商]；两大家居[金马/欧亚达]；两大超市[沃尓玛/家乐福]；一个建材[好美家]；一个电子[海天欢乐购]。五大类，武汉最全综合商四区中心点；双地铁交汇；双干线交汇；新综合商圈；汉阳核心点。占要心，武汉最新核心点营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识本案紧邻王家湾路口——二环上，王家湾。接汉阳大道，靠顶琇广场摩尔城，往龙阳湖。四区中心点上汉阳中心项目王家湾城市中心项目项目用地龙阳湖营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识本案紧邻王家湾路口——本项目紧邻的王家湾商圈，是汉阳最有潜力的新城市中心。发展最快的商业中心之一。极富潜力项目极富潜力项目好美家顶琇广场大洋百货摩尔城沃尓玛王+ONE营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识城市标志项目绿化带龙阳湖项目：建面：96.4万㎡占地：35.0万㎡平均容积：2.75地块编号用地性质占地面积（㎡）容积率建筑面积A混合828863.2265235B商业金融9749329247C商业金融7294321882D居住886852.85252752E居住949652.85270650F居住666131.86123900营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识湖景资源项目绿化带龙阳湖1.湖景水岸自然资源突出武汉市二环线上，具备优越观景效果和良好生态环境的湖泊，相对有限；武汉市湖岸严格保护开发政策发布，湖景居住资源进入绝对稀缺阶段；龙阳湖具备水体待开发，优势更突出。营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识自身资源卓越1.D、E、F地块专注住宅功能，提升品质竞争力本项目的用地属性和城市功能导向，应专注高品质住宅的开发与打造；以少量社区商业提供配套服务场所，并以少量投资产品助推利润和人气。2.珍惜高容规模，打造双地标（建筑地标和人居地标）96.4万㎡建筑规模，易于形成大盘市场张力，利于打造品质生活场景；平均2.75高容积率，利于形成城市地标建筑群，利于降低土地开发成本。营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识项目不足之处1.接王家湾商圈，临街面少，昭示性较差，商业弱仅A地块有大片临街面，但有近10万平方的公建，大大降低临街面的利用；接汉阳大道，商气弱，王家湾主要商业分布在龙阳大道一线和王家湾路口。好美家顶琇广场大洋百货摩尔城沃尓玛营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识项目不足之处2.现状私房多，拆迁压力大，情况复杂现状多为三四层私房，密度大，人口多，建筑面积大，拆迁压力较大；红线内还有工厂、老住宅、医院、酒店等，情况复杂，发展压力较大。私房私厂工厂洼地住宅营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识项目不足之处3.现状水体水质差，高压过境，污染大龙阳湖商品房开发较少，湖景资源价值较大，但水体污染严重，需改造；高压线对湖岸资源地块的影响大，高空穿过不利规划，电磁污染也较大。水面水面水面水面水面营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识武汉二环线上，汉阳中心地块认知中心潜力湖景地标王家湾商圈龙阳湖水岸96.4万方城市地标营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识以住宅为开以主体地块认知临街少，商业弱现状乱，拆迁大资源好，要改善整合资源重点协商增加投入合理改造营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目地块认识地块认知超大规模VS城中村改造王家湾潜力VS商业较弱城市中心VS城中村现状宁静VS喧嚣水岸资源VS局部环境欠佳地块融多重特性于一身营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目市场分析P2◆市场环境◆板块格局◆竞品分析策行天下致胜有源shresource磨山村项目市场环境成交下滑，价格平稳2010年4月中旬调控以来，主城区价格明显上涨乏力，在部分开盘、加推盘作用下，本月成交量较上月有较大幅度增加，也高于5月成交量，但与去年同期相比，相比减少31.46%。成交下滑价格平稳营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目市场环境2008、2009两年住宅用地成交合计：722627㎡2008年汉阳区土地成交10幅，成交165174㎡；2009年汉阳区土地成交15幅，成交725948㎡。2008年汉阳地区居住用地：供应12幅\成交6幅，供应面积508635㎡\成交面积116186㎡；商住用地：供应1幅\成交0幅，供应面积42610㎡\成交面积0㎡；商业用地：供应1幅\成交1幅，供应面积1817㎡\成交面积1817㎡；工业用地：供应4幅\成交3幅，供应面积87678㎡\成交面积47171㎡。2009年汉阳地区居住用地：供应8幅\成交7幅，供应面积486813㎡\成交面积479688㎡；商住用地：供应3幅\成交3幅，供应面积126753㎡\成交面积126753㎡；工业用地：供应5幅\成交5幅，供应面积119507㎡\成交面积119507㎡。汉阳土地供应营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目市场环境主要集中在四新区/江堤街/墨水湖北/龙阳村四新区江堤街世茂锦绣长江鹦鹉洲P-[2009]055金地地产P-[2008]002P-[2008]003P-[2008]013P-[2008]032P-[2008]032P-[2008]0482008年/2009汉阳区挂牌出让土地主要分布区域P-[2009]068广电房地产龙阳村P-[2008]032P-[2009]1392010年2月成交营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目市场环境2008、2009两年住宅用地成交合计：72.3万㎡2010年2月成交，P(2009)139号地块：146.1万㎡本案建筑面积96.4万㎡汉阳土地供应未来总供应314.8万㎡汉阳土地供应偏大营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目钟家村板块王家湾板块四新板块沌口板块板块格局汉阳市场已形成四个居住板块，本项目位于王家湾板块.营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目板块格局90-100㎡为主力，单项目月均去化80套，约9300㎡。区域特征：汉阳中心、传统商业核心区供应特征：供应量较少，楼盘去化速度快成交结构：90-100㎡为主力价格特征：整体成交均价8000以上（官方备案数据）去化特征：钟家村板块月均去化最快，单项目月均去化80套，约9300㎡（09年全年月均去化）钟家村板块项目名称建筑形式汉商银座30层高板锦合天地22-28高层锦绣长江50层超高层+高层营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目板块格局160-180，50-60㎡为主力，单项目月均去化70套，约7000㎡。区域特征：汉阳新的商业，人气最旺区域供应特征：片区供应较大，成交旺盛成交结构：160-180，50-60价格特征：3月整体成交均价7000以上（官方备案数据）去化特征：王家湾板块单项目月均去化70套，约7000㎡（09年全年月均去化）王家湾板块项目名称建筑形式顶琇广场28层高层王+ONE22层高层水墨兰轩18层高层、联排水墨清华高层、洋房、独栋南国明珠小高层、高层营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨山村项目板块格局60-80，110-160㎡为主力，单项目月均去化50套，约5100㎡。区域特征：汉阳工业腹地、快速发展副中心供应特征：供应规模较大新增供应较多，建筑形式包括小高/高层/别墅成交结构：60-80，110-160价格特征：3月整体成交均价接近5000（官方备案数据）去化特征：板块单项目月均去化50套，约5100㎡（09年全年月均去化）沌口板块项目名称建筑形式中恒云天国际28层高层金桥·太子湖1号28层高层观澜御苑30层高层营销策略市场分析开发实施定位策略客户分析项目分析收益平衡回顾总结策行天下致胜有源shresource磨