绿城蓝色海岸项目销售价格建议及营销工作思路160P

一、2011年宏观市场解析二、2009-2011年区域市场分析三、2011年工作推广回顾四、2012年推广形象沟通五、2012年全新视觉表现目录一、2011年宏观市场解析（一）一级市场供求分析年度供应幅数供应占地面积(M²)供应建筑面积(M²)成交幅数成交占地面积(M²)成交建筑面积(M²)成交总价(元)2009年84763,155,62077,240,87074757,597,19069,942,26076,872,160,0002010年88563,384,54078,693,50080857,639,86070,116,92090,197,000,0002011年98961,426,66075,318,64095961,124,46073,845,83082,592,600,000从上述图表分析来看，一级土地供应量近三年来相对稳定，总量基本持平受政策影响不大，但从各区域供求分析来看，供求量多集中于环城四区及远郊区县，城市化进程脚步加快；同时随着滨海新区的建设量增加，2011年供求大多集中在滨海新区。注：2011年各区域土地供求表2011年土地供求月度情况月份供应幅数供应占地面积(M²)供应建筑面积(M²)成交幅数成交占地面积(M²)成交建筑面积(M²)成交总价(元)2011年1月754,586,9326,637,169825,519,5766,780,9058,795,560,0002011年2月554,541,6814,076,355563,031,4674,293,5213,013,730,0002011年3月642,206,5292,448,069755,701,1105,853,2194,974,103,0002011年4月535,046,2348,691,730642,481,5802,632,4962,598,173,0002011年5月936,974,7287,565,366434,269,7696,720,8165,112,860,0002011年6月1007,656,4397,802,632966,994,6628,102,9456,419,960,0002011年7月1066,939,9437,096,6051037,890,6008,274,43910,594,380,0002011年8月1206,174,3288,129,2411046,591,5886,639,2676,080,404,0002011年9月995,176,9387,560,9441165,903,5247,921,81217,217,390,0002011年10月391,572,9191,779,399713,217,2164,243,4035,012,260,0002011年11月886,441,3598,501,478512,720,9693,679,0823,756,950,0002011年12月974,108,6405,029,653986,802,3998,703,9279,016,820,000总计98961,426,67075,318,64195961,124,46073,845,83282,592,590,000数据来源于克尔瑞系统，上述统计包含全部类型的土地成交情况，平均楼面单价为1118.45元。（二）二级市场供求分析供应套数成交套数供求比供应面积成交面积供求比成交均价成交金额2009123,733144,64985.5%12,477,54015,121,12982.5%7588114,740,553,0002010160,776114,732140.1%16,721,08812,216,134136.9%9735118,924,471,0002011201,284103,824193.9%21,486,82110,872,049197.6%10127110,103,063,000从上表可以看出，2011年天津市整体市场供大于求，市场存量房增加。但是成交数量减少并非需求减少，而是受到调控政策的影响，导致非投资客户成交周期延长，投资客户的投资行为减少。2011年商品房各月供求情况1,109,1041,018,9311,765,0921,954,8092,374,8532,093,6183,346,0821,901,3501,972,5402,146,733622,454953,553911,1621,047,6551,091,0161,095,228868,754614,952665,877772,6541,031,0551,106,3101,098,702796,3869,4669,0709,45110,78110,71410,35510,13710,1039,88510,14710,99711,6100500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0002011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000供应面积(M²)成交面积(M²)成交均价(元/M²)（三）三级市场供求分析2009-2011年天津市三级市场成交情况864537363579267177907010020030040050060070080090010002009201020110100020003000400050006000700080009000成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）2011年天津市三级市场月度成交情况45.427.030.831.031.930.821.423.523.834.226.636.48473765575757847770577077748808973047725775989490.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.02011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月010002000300040005000600070008000900010000成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）（四）小结2011年受政府宏观政策的调整和对房地产行业的调控，天津商品房销售面积和销售金额都出现下滑,但全年成交均价较2010年有小幅上涨。2011年市内中心区新推盘数量较少，热销项目多集中于环城四区及远郊区县。2011年土地成交面积高于前两年，同时存量房数量增速加快，预计2012年天津市商品房销售面积和销售金额将持续下降，成交均价增长速度减缓。非刚性需求产品销售困难进一步加大。二、2009-2011年区域市场分析1、旷世国际旷世国际由五矿置业（天津）滨海新区有限公司开发。项目总用地20786平方米，地上26层，地下2层。地上1-4层为集中商业，A座4-26层为写字楼，B座4-11层为酒店式公寓，12-26层为SOHO办公。总建筑面积182657平方米，商业24600平方米，写字楼63759平方米，酒店式公寓19280平方米，SOHO办公38542平方米，地下36476平方米。无会所。项目物业公司为第一太平戴维斯。优势：地理位置好，响螺湾商务区进入必经之路；项目品质较高，产品舒适度及装修标准较高；产品线丰富，可选性多样。劣势：售价较高，去化率较低；无酒店支撑产品品质。2、滨海浙商大厦滨海浙商大厦由滨海浙商投资控股有限公司开发（股东浙江商会）。项目总用地1.47万平方米，地上1-2层商业，A座3-30层为国际5A级写字楼和SOHO办公空间，B座3-26层为酒店公寓。目前项目已售罄于2010年6-30日入住。项目地上总建筑面积13万平方米，其中公寓42692平方米，写字楼76968平方米，商业10332平方米。无会所。项目设计由加拿大班申设计公司完成，物业管理公司是第一太平戴维斯。优势：响螺湾商务区内第一个发售的项目，具有唯一性；购房赠送精装修、全套家具家电，配置全，综合性价比较高；在响螺湾地区交通优势明显；入市早，抓住地缘型客户。劣势：装修简单，品质一般；入住时周边生活配套设施不完善。3、滨海华贸中心滨海华贸中心由滨海浙商投资控股有限公司开发。地上楼体46层，其中1-2层商铺，3-10层为复式公寓，11-29层酒店式公寓、30-46层为写字楼。酒店式公寓主推50平方米左右户型，复式结构主推50-80平方米户型，最大100平方米。2010年4月开盘，2010年12月售罄，于2012年6月30日入住。优势：延续浙商大厦的客户资源及认知度；购房赠送精装修、全套家具家电，配置全，综合性价比较高；一线河景资源。劣势：装修简单，品质一般；户型较小，舒适度较差。4、滨海国泰大厦滨海国泰大厦位于响螺湾中心商务商业区的南入口，紧邻天津大道与迎宾大道，是车流和人流的黄金交汇点。项目占地面积18282平方米，总建筑面积为158173平方米。由A、B、C三座构成，1-2层为情景商街；A座为主体塔楼，200米，3-37层为全Loft写字楼；B座3-11层、C座3-6层为mini家。于2011年1月8日开盘，目前属于持销期，销售均价为12000元/平米。优势：性价比高，宜投户型为主；迎宾大道主干线，靠近天津大道，交通优势明显。劣势：装修简单，品质一般；户型较小，舒适度较差。5、中惠熙元广场中惠熙元广场占地面积为约4.1万平方米，容积率7.27。总建筑面积约24.3万平方米，其中地上建筑面积约19.7万平方米，地下建筑面积约4.7万平方米，商务写字楼52层高度216.25米；1、2、3号塔楼分别为31层平层公寓及loft、11层SOHO和27层全精装酒店式公寓，楼座裙房为2层临街商业，约1200个车位，外立面设计呈现出了“波浪”、“阶梯”的视觉感受。项目于2011年7月亮相，2011年11月21日开盘，销售均价15567元/平米。优势：一线河景资源；产品品质较高；产品户型较为丰富，可选性多样。劣势：产品性价比较差；家电配置不高。6、宝龙国际中心（于家堡金融区）天津宝龙国际中心总建筑面积40万平方米，包括超高层甲级写字楼、大型购物中心，高档服务公寓等多种业态，融合精品购物、商务会议、休闲娱乐、餐饮、居住等功能于一体，目前为于家堡区域首开项目。项目于2011年3月亮相，2011年11月20日开盘，首推产品为小户型精装酒店式公寓，销售均价15434元/平米。优势：紧邻解放路商圈地理位置优越；于家堡第一个发售的项目；自身商业定位中高端，可满足自身需要，具有投资价值。劣势：产品性价比优势不明显；户型浪费面积较大。2011年响螺湾区域内13个项目亮相，目前仅有滨海国泰大厦、中惠熙元广场开盘销售，其余11个项目仍处于蓄客阶段，对市场呈观望态势，滨海国贸中心及新岸大厦两个项目在现场无接待中心，其余10个项目均在现场设有接待中心。通过对区域内市场调研，除2011年已有在售及亮相项目外2012年还将新增富力广东大厦、盘锦和兴大厦等项目进行推广销售，由于区域热度受市场环境影响关注度逐渐减少，目前各项目蓄客情况均不理想，目前区域内总计有10个项目取得销售许可证。（二）区域市场亮相项目比较项目名称开发商占地面积（㎡）建筑面积（㎡）物业形态销售状况旷世国际五矿置业(天津)滨海新区有限公司22800141800写字楼、公寓、商业在售中惠熙元广场深圳和利丰投资公司29205300000写字楼、酒店、公寓在售国泰大厦天津滨海国泰投资有限公司18282158173写字楼、酒店式公寓、商业在售极地海洋世界大连海昌集团187600225100公寓、商业未售中华文化会馆中华文促会18580185000写字楼、公寓、商业未售天齐国际广场天津天齐投资有限公司119009