GBT 50291-1999 房地产估价规范

建标建标工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统中中华人民共和国国家标准房地产估价规范发布实施国家质量技术监督局中华人民共和国建设部联合发布工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统中华人民共和国国家标准房地产估价规范主管部门中华人民共和国建设部批准部门中华人民共和国建设部施行日期年月日北京工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统关于发布国家标准房地产估价规范的通知建标号国务院各有关部门各省自治区直辖市建委建设厅有关计委各计划单列市建委新疆生产建设兵团根据建设部一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批建标号的要求由建设部会同有关部门共同制订的房地产估价规范经有关部门会审批准为推荐性国家标准编号为自年月日起施行本规范由建设部负责管理中国房地产估价师学会负责具体解释工作建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行中华人民共和国建设部年月日工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统前言国家标准房地产估价规范是根据建设部建标号一九九八年工程建设国家标准制订修订计划第二批和建设部房地产业司建房市函字第号关于委托制订房地产价格评估技术规程的函的要求由建设部负责主编具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成本规范经有关部门会审建设部以建标号文批准并会同国家质量技术监督局联合发布本规范在编制过程中编制组进行了广泛深入的调查研究认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果广泛征求了全国有关单位专家和实际工作者的意见同时收集分析研究参考了美国英国日本德国等主要国家和香港台湾地区以及国际评估标准委员会的有关标准和理论研究成果本规范由建设部负责管理具体解释工作由中国房地产估价师学会负责在使用过程中各估价机构估价人员和有关单位人员应积极总结经验并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准房地产估价规范管理组地址北京市三里河路号邮政编码以供修订时参考国家标准房地产估价规范的主编单位中国房地产估价师学会参编单位建设部政策研究中心广东省房地产估价师学会中山大学岭南学院华中师范大学经济学院清华大学房地产研究所北京大学不动产研究鉴定中心北京市房地产价格评估事务所上海市房地产评估中心深圳市物业估价所等本规范编制的主要起草人员柴强廖俊平艾建国沈建忠陆克华刘锦红刘洪玉冯长春杨于北杨国诚沈彦京康小芸田耀东工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统目次总则术语估价原则估价程序估价方法估价方法选用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法不同估价目的下的估价土地使用权出让价格评估房地产转让价格评格房地产租赁价格评估房地产抵押价值评估房地产保险估价房地产课税估价征地和房屋拆迁补偿估价房地产分割合并估价房地产纠纷估价房地产拍卖底价评估企业各种经济活动中涉及的房地产估价其他目的的房地产估价估价结果工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统估价报告职业道德附录估价报告的规范格式规范用词用语说明工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统总则为了规范房地产估价行为统一估价程序和方法做到估价结果客观公正合理根据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法等法律法规的有关规定制定本规范本规范适用于房地产估价活动房地产估价应独立客观公正房地产估价除应符合本规范外尚应符合国家现行有关标准规范的规定工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统术语房地产土地建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的权益房地产估价专业估价人员根据估价目的遵循估价原则按照估价程序选用适宜的估价方法并在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产估价目的估价结果的期望用途估价时点估价结果对应的日期客观合理价格或价值某种估价目的特定条件下形成的正常价格公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于昀大限度地追求经济利益并掌握必要的市场信息有较充裕的时间进行交易对交易对象具有必要的专业知识交易条件公开并不具有排它性公开市场价值在公开市场上昀可能形成的价格采用公开市场价值标准时要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值类似房地产工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统与估价对象处在同一供求圈内并在用途规模档次建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产同一供求圈与估价对象具有替代关系价格会相互影响的适当范围昀高昀佳使用法律上允许技术上可能经济上可行经过充分合理的论证能使估价对象产生昀高价值的使用市场比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法收益法预计估价对象未来的正常净收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法假设开发法预计估价对象开发完成后的价值扣除预计的正常开发成本税费和利润等以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法潜在毛收入假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入有效毛收入工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统由潜在毛收入扣除正常的空置拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入运营费用维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益净收益由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术按估价时点的价格水平重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术按估价时点的水平重新建造与估价对象相同的全新的建筑物的正常价格物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的昀终结论估价报告全面公正客观准确地记述估价过程和估价成果的文件给委托方的书面答复关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统估价原则房地产估价应遵循下列原则合法原则昀高昀佳使用原则替代原则估价时点原则遵循合法原则应以估价对象的合法使用合法处分为前提估价遵循昀高昀佳使用原则应以估价对象的昀高昀佳使用为前提估价当估价对象已做了某种使用估价时应根据昀高昀佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择并应在估价报告中予以说明保持现状前提认为保持现状继续使用昀为有利时应以保持现状继续使用为前提估价转换用途前提认为转换用途再予以使用昀为有利时应以转换用途后再予以使用为前提估价装修改造前提认为装修改造但不转换用途再予以使用昀为有利时应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价重新利用前提认为拆除现有建筑物再予以利用昀为有利时应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价上述情形的某种组合遵循替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格遵循估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统估价程序自接受估价委托至完成估价报告期间房地产估价应按下列程序进行明确估价基本事项拟定估价作业方案搜集估价所需资料实地查勘估价对象选定估价方法计算确定估价结果撰写估价报告估价资料归档明确估价基本事项主要应包括下列内容明确估价目的明确估价对象明确估价时点注估价目的应由委托方提出明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况估价时点应根据估价目的确定采用公历表示精确到日在明确估价基本事项时应与委托方共同商议昀后应征得委托方认可在明确估价基本事项的基础上应对估价项目进行初步分析拟定估价作业方案估价作业方案主要应包括下列内容拟采用的估价技术路线和估价方法拟调查搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间人力经费拟定作业步骤和作业进度工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料并进行核实分析整理估价所需资料主要应包括下列方面对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料相关房地产交易成本收益实例资料反映估价对象状况的资料估价人员必须到估价对象现场亲身感受估价对象的位置周围环境景观的优劣查勘估价对象的外观建筑结构装修设备等状况并对事先收集的有关估价对象的坐落四至面积产权等资料进行核实同时搜集补充估价所需的其他资料以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等完成并出具估价报告后应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理归档和妥善保管工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统估价方法估价方法选用估价人员应熟知理解并正确运用市场比较法收益法成本法假设开发法基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价根据已明确的估价目的若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价应同时采用多种估价方法进行估价不得随意取舍若必须取舍应在估价报告中予以说明并陈述理由有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要的估价方法收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价应选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法收益法假设开发法进行估价的情况下可采用成本法作为主要的估价方法市场比较法运用市场比较法估价应按下列步骤进行搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统进行交易日期修正进行区域因素修正进行个别因素修正求出比准价格运用市场比较法估价应准确搜集大量交易实例掌握正常市场价格行情搜集交易实例应包括下列内容交易双方情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格成交日期付款方式根据估价对象状况和估价目的应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例选取的可比实例应符合下列要求是估价对象的类似房地产成交日期与估价时点相近不宜超过一年成交价格为正常价格或可修正为正常价格选取可比实例后应对可比实例的成交价格进行换算处理建立价格可比基础统一其表达方式和内涵换算处理应包括下列内容统一付款方式统一采用单价统一币种和货币单位统一面积内涵和面积单位注统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清不同币种之间的换算应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差将可比实例的成交价格调整为正常价工程建设标准全文信息系统工程建设标准全文信息系统格有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例有利害关系人之间的交易急于出售或购买情况下的交易受债权债务关系影响的交易交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易相邻房地产的合并交易特殊方式的交易交易税费非正常负担的交易其他非正常的交易注当可供选择的交易实例较少确需选用上述情形的交易实例时应对其进行交易情况修正对交易税费非正常负担的修正应将成交价格调整为依照政府有关规定交易双方负担各自应负担的税费下的价格进行交易日期修正应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断给予调整进行区域因素修正应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格区域因素修正的内容主要应包括繁华程度交通便捷程度环境景观公共设施配套完备程度城市规划限制等影响房地产价格的因素区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定进行区域因素修正时应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较找出由于区域因素优劣所造成的价格差