2017贵州乡愁贵州文旅项目招商方案

乡愁贵州招商方案目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考项目价值目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考项目价值项目情况百家宴民宿民宿别墅别墅别墅别墅别墅别墅星空营地集装箱酒店野奢稻田酒店野奢稻田酒店木屋酒店树屋酒店亲子酒店亲子酒店项目总平别墅别墅项目情况项目数据汇总15#何陋居2#8#阳明小院配套商业主题客栈招商展示中心何陋居/阳明小院主力餐饮ABCCC业态规划细分业态业态落位体量规模单位产品规格主力餐饮餐厅15#约692.5㎡200-300㎡/个共3-4个配套商业特色餐饮2#、3#（部分）、4#、7#、12#约1615㎡50-80㎡/个作坊3#（部分）、8#（改后，部分）、9#约923㎡70-100㎡/个购物9#、8#约416㎡30-50㎡/个休闲8#（改后，部分）、14#约416㎡30-50㎡/个主题客栈-5#、6#、11#、13#约416㎡单房面积50㎡合计：约4478.5㎡项目情况百家宴招商面积项目情况招商面积酒店招商面积序号分项房间数面积1民宿客栈万象农耕组团民宿552750暮色炊烟组团客栈241200暮色炊烟组团民宿3216002特色酒店亲子酒店302459树屋酒店12900木屋酒店12960集装箱酒店10350营地30800合计21411019商业总招商面积：15498㎡一般免租期按月计算，从1-3年不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定市场政策免租期（含装修期）案例：红华新天地楼盘地址观山东路338号（阳关立交桥旁）物业类别商铺项目特色投资地产装修状况公共部分精装修产权年限40年开发商贵州红华物流有限公司价格均价32000元/平方米销售状态在售开盘时间2015年8月3日一期西市已开盘入驻企业德国弗兰肯、豪布斯卡免租政策免租期一年半，并免一年停车位费及物业管理费，免租期内仅需交纳2万元/铺保证金。其他租金按年收取，免租期到期前半年缴纳租金目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考项目价值装修补贴一般以两种方式体现：商家装修所需全部费用由商家先行支付，开发商验收合格后，双方按相关标准在规定时间内预先返还补贴；具体如下：商家装修返还期原则上为两年，具体补贴额度根据该专卖店实际业绩与营业期间，按照如下标准确定：（1）如果商家营业期在6个月内，开放商不予补贴。（2）如果商家营业期在6个月至1年之间，开发商给予30%补贴。（3）如果商家营业期在1年至2年之间，开发商给予50%补贴。（4）如果商家营业期在2年以上，开发商给予100%补贴，但第一年业绩低于原目标业绩70%的，将顺延一年返还。每平方根据市场情况给予固定的金额补贴，并根据各行业标准和商家对项目利好程度来确定补贴金额。市场政策装修补贴根据商家实力，有些商家在进驻之前会给予部分装修补贴，这部分补贴招商部对商家资质进行评估后，双方共同谈判协商确定案例：时光贵州业态租金区间（元/㎡/月）特色宵夜、休闲、餐饮、酒吧等40-50轻餐饮、休闲饮品、娱乐体验、手工DIY制作45-55书店、网咖、台球俱乐部、休闲会所、主题游戏吧20-30手工艺品、特色餐饮60-70市场政策租金标准租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市值的租金价格，以及租赁年限的签订，由双方共同谈判制定•以“时光贵州一期”为例，租金从第三年起每年递增8%。•该数据也根据商铺租赁时间长短，会有一定差异，租期越长，递增率越低，反之则递增率相对高。5-10市场政策租金递增率递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低及递增方式也由双方谈判共同制定107.3157.15020406080100120140贵阳市一年内租金走势图供给(元/月/平)关注(元/月/平)19.680510152025020406080100120140160180200220240260280300320340360380400贵阳市一年内租金分布图供给(%)关注(%)市场政策租金支付方式租金支付时间及方式：租金支付时间有按月、按季度、按年度等，支付方式有现金、支票、转帐、营业额保底提成、流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定；案例：贵阳西南国际商贸城楼盘地址观山湖区金华镇干井村（紧靠环城高速路）物业类别商铺项目特色投资地产装修状况毛坯产权年限40年开发商贵阳西南国际商贸城有限公司价格均价23000元/平方米销售状态在售开盘时间2012年11月24日开盘租金支付方式租金年付，现金或支票转账均可•保底营业额补贴是商场为了引进国际大品牌提高商场的档次而给出的营业额补贴，该品牌若当月营业额达不到商场租金的由商场给出的补贴差额。•如“贵阳市亨特城市广场”就采取这种模式引进了劳斯莱斯专卖店。市场政策其他补贴对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家会采取一种保底营业额补贴的方式，让商家能够基本保本营业市场政策装修设施有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要求，这些条件最终也是由双方共同谈判协商•以“贵州白云电商产业园”为例，该产业园对当年设备投资额在200万元以上的电子商务企业,按其设备投资额的10%给予补助（享受补贴的设备三年内不得撤离本区范围）,最高不超过100万元。以花果园购物中心为例，该购物中心承担“鸿福盛宴”酒楼入户电梯安装及维护费用例如“时光贵州”针对餐饮业设有（380V动力电）、供水、燃气、排水排烟排油。市场政策物业条件某些业态需要物业特殊条件的，前期由商家提出并汇总到设计部门，如餐饮需要上下水等等条件，最终由双方共同谈判协商完成•为应对门店租金的不断上涨，部分百货企业采取了零售+商业地产的运营方式，一方面以地产利润弥补百货利润之不足，另一方面也能够以百货作为招牌，提升商业地产的价值。•如贵阳市中华路上的“百盛”百货，在不到500米的距离就开设了3家“百盛”购物中心，证实了此模式的可行性。市场政策其他对于一些特殊项目，还些开发商会直接采取加盟的方式，成立专门的经营公司，加盟品牌自行经营，或与商家共同经营（对于操作特别困难的商业项目，一般采取此种方式的情况比较多）目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考项目价值民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店0-3030-50以自持为主次主力店30-6060-80招商政策政策建议民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店18-24个月6-12个月以自持为主次主力店12-18个月3-6个月免租期民宿百家宴商业木屋集装箱树屋主力店5%以自持为主次主力店6%-10%6%-10%6%-10%递增率租金价格合同期为3-5年（酒店/民宿大于8年以上），递增从第4年和第5年计算；以初期经营50元/㎡平均水平初步估算投资回报率为6.5%主力店商户可能存在装修补贴事宜，待具体商定后，再做个案进行上报；以上的政策为整体框架基础，对其主力店以及重点客户的其他的要求进行一事一议报送给公司高层做决断；目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考返租方案内容返租率：8%，即每年客户可获得购房款的8%为资金回报返租年限：三年返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，从总房款里直接扣除关于返租的几点说明：•返租政策可让客户立即看到收益，抓住了客户的原始动机和心理；•注意在统一说辞时一定严格把守口径；•价格的制定原则：把返租金额直接加到商铺价格里。返租方案三年返租三年返租•例如：出售某商铺，建筑面积60㎡，建筑面积单价9300元/㎡，总价55.8万元。•政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%”。因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里。我们可以算出该商铺实际成交总价为：55.8万元+55.8万元×0.08（回报率）×3=69.19万元，这时可得，•实际单价=11500元/㎡，租金总和：691920元-55.8万元=13.39万元，首付35.19万元，按揭34万元，月供：3589.63元•解析：该方案优点在于能让客户立即看到收益，且收益直接从总房款里扣除，首付按揭相对降低，月供压力小，对购房者吸引力较大。实际上客户的返租收益是直接加在房价里的，对公司收益没有太大影响，实际上就是一个数学游戏。返租方案三年返租返租方案内容返租率：8%返租年限：五年返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即返，从总房款里直接扣除；第四年起返9%，第五年返10%，每年年底直接打到客户账上；关于返租的几点说明：•五年返租主要针对位置相对偏僻的铺面，给购房者建立购买信心，同时规避投资风险；•公司层面会增加一定的运营成本，增加运营风险；•价格制定原则也是把返租金额直接加到商铺价格里。五年返租返租方案五年返租•例如：出售某商铺，建筑面积60㎡，建筑面积单价9300元/㎡，总价55.8万元。•政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年回报率达8%，第四年起返9%，第五年返10%”，因此遵循价格的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里，我们可以算出该商铺售价为：55.8万元×0.08×3=13.39万元（前三年返租金额），55.8万元×0.09=5万元（第四年返租金额），55.8万元×0.1=5.6万元（第五年返租金额），55.8+13.9+5+5.6元=79.79万元，该商铺售价为79.79元，由此得出，•实得单价：13299元/㎡，首付：40.79万元，按揭39万元，返租金额合计：24万元，月供：4117.52元（十年等额本息）•解析：该方案溢价偏高，但是给客户作解释的时候可以尽量突出返租年限和递增，相对有保障，主要还是针对位置相对偏僻的铺面可以实施。返租方案五年返租返租方案返租以及销售策略返租年限实得单价（元/㎡）实得总价（万元）首付（万元）按揭（万元）月供返租收益（万元）三年1153269.1935.19343589.63元13.39五年1329979.7940.79394117.52元24以同一商铺为例，在各项指标作出比较，得出以下数据作为参考通过对贵阳商业市场调查，以及实际操盘经验建议采用三年返租方案。原因如下1、返租年限过多，不便5年后市场租金的把控，如果五年后理论增长租金以及递增情况远远大于项目实际运作情况，不利于项目后期运营；2、返租年限过多，如果5年后市场运营情况优秀，不便于重新制定租金价格，伤害业主利益，影响销售价格销售策略：把返还租金收益的总金额加到实际成交总价中包装后进行对外释放，当业主购买时建议从包装后的总价中减去返租收益金额进行合同签约。目录CONTENTS项目商业基本情况贵阳市场商业政策介绍项目招商政策建议项目返租方案建议经典案例参考项目价值案例研究-民宿后坞生活案例研究-民宿后坞生活案例研究-民宿后坞生活北京平谷山水放歌木屋度假村案例研究-木屋山水放歌•工程地点：北京•建筑面积：38000平米•竣工时间：2009年•结构材料：进口木材•建筑用途：旅游度假•平谷北京后花园，地处北京、天津、河北接两大城市的纽带。平谷区西接顺义三个省市的交界处，位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连区，西北邻密云县，东南与天津市蓟县、东北与河北省兴隆县、南与河北省三河市毗邻。•北京平谷山水放歌木屋度假村，是由北京北京瑞涛旅游地产开发公司开发。•[山水放歌]位于北京平谷城区东北15公里处，毗邻世界闻名的京东大溶洞，黄松峪水库、石林峡、飞龙谷、湖洞水、金海湖等著名景区绕聚周边，由京平高速驱车至东五环仅50分钟，至首都机场仅25分钟。•[山水放歌]作为“万亩级度假生活综合体”，坐落于三面环山、流水潺潺的天然峡谷之中，规划区域内拥有百余种野生动植物、3000米曲折湖岸线、30000平米宁静湖面、万