20211112郫县犀浦地块市场研究

20211112郫县犀浦地块市场研究郫县犀浦地块市场研究一、项目地块及周边环境二、郫县房地产市场分析（以下数据来源于统计局数据）(一)郫县经济发展分析1、区域经济发展郫县是成都周边郊县6组团之一，规划有高新产业、旅游、居住等，未来将吸引大量城市置业客群。《成都市城市总体规划（2021—2021）》对郫县的要求?总体定位:成都市区的组成部分，郫县城区是主城区的六个周边组团之一。?功能定位：成都市重要功能区，包括高新产业、居住、教育、旅游。?重点发展职能：高新技术产业中心、特色休闲旅游区、文教中心、生态保护示范区。?产业定位：电子信息、机械制造、医药、医疗机械、食品。郫县目前经济发展水平相对滞后，但经济增速维持在一个较高的水平，未来经济发展空间较大。2021年郫县与成都二圈层城市人均地区生产总值比较2021-2021郫县地区生产总值增涨情况2021年，郫县人均地区生产总值虽高于成都、四川、全国平均水平，但在二圈层城市中等偏下，经济发展相对滞后。2021年，郫县地区生产总值在成都二圈层城市中排名第四，排名比较靠后,但2021年至2021年GDP年均增长率22%以上，未来经济发展空间较大。第二产业为郫县核心产业，工业发展对整体经济带动作用明显2021-2021年郫县地区生产总值以及各产业总值2021年成都二圈层规模以上工业企业个数2、人口情况至2021年，郫县总人口达50.8万人，预计到2021年总人口将达到91万，城市人口总数将突破45万人，未来十年人口将形成快速增长2021年郫县与成都二圈层人口情况对比(单位：万人)2021-2021年郫县主要年份人口变化指标?2021年郫县人口总量为50.8万人，其中城区人口23.7万人，人口总量较低，仅高于温江；?根据未来城市发展规划，预计到2021年，郫县总人口达到91万人，其中，主城区人口为45万人，其他城镇人口37.1万人，农村人口8.9万人。3、消费能力郫县整体消费水平较低，处于成都二圈层城市较低水平，.商品购买力不强，商业发展处于初级阶段。2021年郫县与成都二圈层、成都市人均可支配收入比较2021郫县与成都二圈层城市.消费品零售总额比较?通过2021年郫县与成都二圈层、成都是人均可支配收入对比分析发现：郫县人均可支配收入在二圈层仅高于龙泉驿区，低于成都人均可支配收入，消费水平在二圈层城市乃至大成都范围都处于较低水平；?2021郫县.消费品零售总额在成都二圈层中仅高于温江，整体.商品购买力不强，零售市场发展度不高。4、郫县规划总体产业结构：以成灌高速作为主要发展轴，规划郫筒、红光、犀浦三个中心组团；三个组团中，郫筒发展较为成熟，已有多个品牌开发商进驻，犀浦紧随其后。片区：西部新城综合中心，主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育；红光片区：郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业；犀浦片区：成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业，犀浦组团重点项目：傲城，华邑阳光里，今日花园熙苑，吉翔金枫名苑，西郡兰庭，伊萨贝拉，金色海伦，四季城，成都后花园，绵世溪地湾等5、郫县商业网点布局郫县城乡商业网点总体空间布局规划为：“一主，两副，四点，两带”一主：即主城区商业中心——郫筒镇、红光镇、犀浦镇（以中高档消费为主，突出大型百货、餐饮、娱乐、文化及其他代服务业和商务服务，结合商贸中心的打造，引进大型餐饮、零售网点和商业品牌）两副：即安德镇和友爱镇两个商业副中心（服务对象以本地及周边居民、外来游客为主；鼓励设置超市、专业店、专卖店、餐饮店、便利店、生活服务网点，适度设置1个大型超市）四点：三道堰镇、唐昌镇、团结镇、安靖镇四个特色镇商业中心；两带：即IT大道产业带和沙西线产业带；6、郫县购房政策商业：基本无限制，贷款方式：首付5成，按揭10年；住宅：限“贷”，不限购；首次置业贷款：首付4成，二次置业贷款：首付至少6成，三次及以上置业不发放贷款。(二)郫县一级市场（土地市场）郫县近几年房地产行业发展十分迅速，先后有中信、中铁、花样年、绿地、龙湖、华润、置信等实力品牌开发商进驻，土地价值提升十分显著，未来竞争更趋激烈。2021年至2021年土地出让价格走势通过近三年郫县土地成交价格可知，2021年受市场调控影响，郫县土地价格由600余万元每亩持续下跌，在2021年保持在300万元每亩左右，2021年市场受规划及市场行情影响，目前每亩上涨至400～650万元；房地产开发量2021年118万平米，2021年增至330万平米；商品房市场均价2021年为2700元/平米，2021年达到4500元/平米，2021年市场均价约5000元/平米。2021年—2021年郫县成交土地统计表见附件郫县近两年土地成交统计表.xlsx(三)郫县二级市场（以下数据均来源于房管局备案数据）1.供求关系走势截止2021年10月，郫县住宅存量高达247.4万平方米，月最高去化44.55万平方米，最低仅去化8.26万平方米。销售均价保持在5000元/㎡左右，市场供应量充足，去化压力大。2.各面积段供求情况通过上表可以看出郫县住宅市场主力供应70-130平方米的户型，占到总供应房源的70%以上，50平方米以内及150平方米以上的占总供应量比例不足10%。可见郫县市场大量存在首套房及首次改善型置业客户群，市场主要以提供刚需及首改型房源为主。3.分建筑形态供求情况目前郫县市场高层供应量约158万平方米，高层产品约占市场比例的65.56%，均价5146元/㎡，多层及小高层存量面积约70万平方米，多层及小高层占比约29%，价格在6500-7200元/㎡之间，市场主要针对刚需及首改客户提供性价比较高的高层产品。4.各单价断成交分布通过以上统计图可以看出，郫县市场成交住宅销售价格集中在4000-5000元/㎡之间，占到市场的58.15%，5000-6000元/㎡成交量约占总量的12%。可见郫县市场购买力不足，均价5000元/㎡是市场普遍较为认可的价格，高端产品在郫县去化较难。5.各总价段成交分布从市场成交总价来看，各住宅产品成交总价集中在30-40万之间，销售占比约占41.48%，其次40-50万去化率约占34.82%，总价在50万以内的产品在郫县市场最受欢迎。(四)总结1.经济：郫县经济发展在成都郊县中相对滞后，但随着产业经济的拉动，未来发展向好；2.产业：二产的大力发展将推动经济快速发展，并吸纳大批产业人口；3.人口：本地人口构成偏年轻化，以高校人口、产业人口和原住民为主，未来仍有较大增长空间。4.郫县房地产市场：郫县市场新增供应量较大，但市场去化率偏低，整体存货较高，项目之间竞争激烈；郫县住宅产品价格受市场因素较小，2021年高层均价保持在5000元/㎡左右，波动幅度小，政策抗风险能力较强；整个市场以供应总价低，面积在70-130㎡之间的刚需及首改户型为主，项目主要通过快速推货，以价换量。三、周边典型项目分析（以下数据均来源于房管局备案数据）(一)典型项目一：傲城1.项目基础信息2.项目成交套数分析（成都房管局备案数据）2021年1-9月，傲城共计成交住宅1032套，成交总面积84109.87㎡，月均去化129套，项目主推72-133㎡的刚需首改户型，通过精准的客户定位、较高的性价比、大盘快销的模式，销售销量在整个区域有较大的竞争力。3.项目成交价格分析（成都房管局备案数据）2021年1-9月，傲城销售均价保持在5500元/㎡左右，5-6月楼市复苏时，销售均价有所上升，最高价位5706元/㎡，下半年楼市趋于平缓，紧抓金九银十契机，通过以价换量，销售均价重回5500元/㎡，持续热销。(二)典型项目二：华邑阳光里1.项目基础信息2.项目成交套数分析2021年1-9月，华邑阳光里共计成交住宅451套，成交总面积37574.49㎡，月均去化56套，项目主推70-140平米套二、套三户型，作为华邑地产成都1号项目，通过赠送高达30%的可变空间，欧式风情园林设计，多组团发售（包括多个高层住宅组团和多层洋房组团），吸引客户群体，销售业绩在区域内有一定竞争力。3.项目成交均价分析2021年1-9月，华邑阳光里主推洋房产品，销售均价约6196元/㎡左右，最高价位6348元/㎡，项目洋房价格在区域类处于中间水平，5-6月通过以价换量，降低销售价格，最低月6016元/㎡，取得较好的销售业绩，下半年均价小幅上扬，约6300元/㎡，正常走量。(三)典型项目四：绵世溪地湾1.项目基础信息2.项目成交套数分析溪地湾在2021年1-9月共计成交住宅436套，成交总面积36669.72㎡，月均去化54套，项目主推73-120平方米高层套二、套三户型，项目发展商北京绵世集团资金实力雄厚，通过打造立体阔景园林，超过70%的绿化面积，构建小区全域绿植，提高产品附加值，打造两大会所增加项目自身配套，吸引客户群体，销售业绩在区域内处于中游水平。3.项目成交均价分析2021年1-9月，溪地湾销售均价约5481元/㎡左右，项目以较低的市场价格入市，通过低开高走的销售模式，销售均价逐步上升，由于竞争压力较大，价格提升幅度不高，最高价位5531元/㎡。(四)典型竞品项目四：合能四季城1.项目基础信息2.项目成交套数分析合能四季城在1-9月共计销售1693套，成交总面积142582.69㎡，月均去化211套，项目主推小户型刚需产品，目前所剩房源已经不多。合能作为成都房地产市场上快速开发，快速回现流转资金的代表，以打造刚需产品为主，通过快速开发，超低价格入市，抢占客户群体，市场表现优异，一度领跑整个区域。但合能缺少对品牌以及项目品质的经营，项目后期入住后问题较多，发展商口碑一般。3.项目成交均价分析2021年1-9月，四季城销售均价约4621.66元/㎡左右，项目以超低价格的进入市场，通过以价换量，快速回现，提升自身竞争力，抢占客户群体。(五)典型项目五：宇众悦府1.项目基础信息本项目目前尚未入市，预计本年底开盘，项目通过赠送可变空间提高产品性价比，51㎡的建筑面积，实得约71㎡两房，57㎡实得约80㎡三房，66㎡实得100㎡三房两厅双卫，主要针对刚需置业客户群体，预计价格处于市场中游水平，在5000-5500元/㎡之间。(六)典型项目分析总结1、目前项目周边尚有部分土地未开发，周边典型项目供应量大，多以70-130㎡的刚需及改善型户型为主，产品及客户同质化严重；2、项目周边价格差异较小，保持在5000-5500元/㎡之间，总价在45万左右，客户整体购买力较弱；3、由于区域内项目竞争压力巨大，各项目通过提升项目性价比，如赠送面积，增加配套，或低价快速销售抢占客户，提高市场占有率。四、市场分析启示略营销策划部2021年11月12日附件：2021-2021郫县土地成交统计：