XXXX年上海招商·南桥1号后阶段推案计划

招商·南桥1号后阶段推案计划前期业务总结截止2009年12月31日销售数据一览：售足771套售足面积74576.24平方米售足均价10629.13元/平方米售足金额792680532.00元签约759套签约面积73221.35平方米签约均价10535.25元/平方米签约金额771405017.00元足退4套足退484.71平方米足退金额5428142.00元销售数据反馈区域分析说明：各批次成交客户主要以本案所在的西区为主，南桥主城区其他三个区域总体基本持平；后期销售中，南桥东区客户成交保持稳定，这与后一阶段加大了对东城区的媒体投入（如SP活动、易初莲花巡展等），对东部竞品客户截流有关；恒盛湖畔豪庭开盘后，其较低报价对本案东区客户分流作用明显；南区客户在6号楼销售作用明显，北区客户由于绿地观邸分流，成交量有所下降；南桥四个区域中，各批次成交客户中本案所在的西区客户成交较为稳定，而周边乡镇中，以奉城、柘林较稳定；各批次开盘客户比对分析南桥1号各批次成交客户区域分析0%10%20%30%40%50%5.166.137.128.229.2211.85.169%10%43%16%3%0%5%1%0%1%1%0%2%1%3%1%0%6.1311%8%43%6%6%1%7%2%0%2%0%0%4%3%1%2%1%7.1212%7%40%17%5%0%2%2%0%0%5%2%0%2%2%0%0%8.2217%10%41%12%2%0%5%2%0%2%0%0%2%0%2%3%2%9.2216%9%44%9%1%1%4%1%0%0%0%0%3%1%2%2%1%11.817%17%44%6%0%0%0%0%0%0%6%0%0%0%6%6%0%南桥东区南桥南区南桥西区南桥北区江海西渡奉城头桥塘外新寺胡桥星火庄行青村柘林上海其他市区上海其他郊县媒体分析说明：各批次成交客户导入媒体主要集中在介绍和现场导入上；DM直邮导入成交在8月份处于高峰期，后期效果有所下降，但就区域媒体渠道而言，效果较好；通过睦邻计划推广和老客户关系维护，介绍客户比例保持稳步上升，对后续批次销售作用明显；现场导入成交中期有所下滑，后期工程形象改善，成交量回升，户外看板由于工程施工被撤原因有所下降；网络来人和成交量少但平稳，但近期来人区域较前期广泛；南桥1号各批次成交客户媒体分析0%10%20%30%40%50%60%70%5.166.137.128.229.2211.85.1632%2%1%32%4%1%17%4%3%0%0%3%6.1327%2%2%38%6%4%17%1%2%1%1%0%7.1231%0%0%43%10%0%10%2%2%0%2%0%8.2222%0%0%34%20%0%14%2%7%0%2%0%9.2225%2%0%47%11%1%9%4%3%0%0%1%11.828%0%0%61%6%0%0%0%6%6%0%0%现场户外高炮楼幅介绍DM直邮引导旗户外看板巡展搜房网SP活动电信账单派单年龄分析说明：客户年龄段主要分布在26-45岁之间，其中31-35岁之间尤为集中；销售后期，41-45岁客户占比大大增加，因为本案后期去化以大面积三房为主，而41-45岁正是工作最成功的阶段，也是南桥地区现阶段最精英的阶层人士；南桥1号各批次成交客户年龄分析0%5%10%15%20%25%30%35%5.166.137.128.229.2211.85.163%17%30%17%15%10%7%0%1%6.131%14%28%18%15%9%8%6%1%7.120%17%19%17%12%12%19%5%0%8.223%10%29%20%22%7%7%2%0%9.224%19%26%24%9%11%6%1%0%11.80%17%28%11%28%6%11%0%0%25以下26-3031-3536-4041-4546-5051-5556-60岁61岁以上职业分析说明：制造业和商业贸易客户占比较高且相对稳定；到销售后期，由于房型面积、总价走高，客户职业中国家机关和自由职业占比渐高，其中自由职业主要指的是商业合伙人等性质但是自己本身不参与工作；制造业、国家机关、私营业主对价格的接受度更高，而商业贸易对价格的敏感度较高；南桥1号各批次成交客户职业分析0%10%20%30%40%50%5.166.137.128.229.2211.85.163%15%6%25%1%8%4%10%3%21%6.136%19%7%30%0%6%5%8%1%19%7.125%14%7%26%0%12%0%19%0%17%8.220%22%7%14%2%12%5%14%2%22%9.225%21%3%21%1%4%8%20%1%17%11.811%17%0%17%0%11%0%39%1%6%金融\保险制造业房地产\建筑商业\贸易广告传媒国家机关文教\卫生自由职业退休及无业其它职务分析说明：中层管理人员成交保持稳定；私营业主保持相对稳定，尤其是价格拉升后，在其他购房者比例下降后，其作用更加凸显；房贷政策变化和价格提升对资金实力要求提高，客户量下降明显；随着后期房源总价逐步提高，客户群体中一般职员占比渐渐减少，而公务员、商业合伙人及自由投资职业占比增加。南桥1号各批次成交客户职务分析0%10%20%30%40%50%5.166.137.128.229.2211.85.160%1%8%21%3%2%47%17%6.131%3%6%31%2%0%42%17%7.120%2%12%29%7%2%31%17%8.220%0%10%12%8%2%41%27%9.221%5%8%25%4%1%28%27%11.86%17%6%6%11%0%17%39%CEO/董事长商业合伙人企业中级经理私营业主国家公务员专业技术人员一般职员其他余房销售和10号楼客户积累方案A1A2B1B2B34号楼4(2套测绘问题，暂不对外销售)6号楼1595号楼72724、6、10号楼可售房源情况两房为144套，占比85.7%；6号楼三房户型，大面积导致高总价，客户量少；两房A1、A2户型面积基本相同，A1房型选择偏好度较高；业务策略余房续销和10号楼客户蓄水同步进行利用蓄水聚集人气，压迫三房销售19单元主推两房，重点推荐A218单元蓄水以拼接客户为主余房销售业务执行房源推荐以13单元1-4楼和15单元02室为主；房源销控，高中低搭配，拉开价差；加强三房和拼接的相互转换；利用两房销售聚集人气，压迫客户成交；集中邀约，成交可享受开盘优惠；严格核查客户贷款资信，控制签约速度；绿色为已售4号楼9单元B1A3B1140314021401130313021301120312021201110311021101100310021001903902901803802801703702701603602601503502501403402401303302301203202201103(控)102101（控）6号楼15单元13单元A1A2A2A11402140114021401130213011302130112021201120212011102110111021101100210011002100190290190290180280180280170270170270160260160260150250150250140240140240130230130230120220120220110210110210110号楼业务执行拼接主推18单元单套主推19单元绝版两房公寓；现房实景展现，即买即住靠近中心花园，环境好；南北视野开阔，近200米；靠近小区大门，出入方便；会所近，活动方便；户型可分可合，灵活变化；7.5米超宽客厅，气派；层高三米，空间感强；地下车库直达入户，高档社区品质；10号楼十大卖点:客户开发三大方向:前期未购客户挖潜前期已购客户介绍新客户开发新客户开发定向开发和多点开花相结合借力东北，设立长效据点定向开发企业家协会企事业单位银行优质客户私营业主公务员客户名单直投、活动（具体活动形式、时间待定）车主直投邮政直投（高档社区）户外看板道旗电子屏多点开花————精耕南桥邮政直投（东、北区乡镇企事业）户外看板道旗电子屏（南方商厦）借力东北————竞品截流前期未购客户挖潜已购他案分析原因，挖掘介绍潜力未购他案，无意本案有意本案分析原因，挖掘介绍潜力引导购买，挖掘介绍潜力前期已购客户再购或介绍睦邻计划继续沿用客户关系维护，客户信心和忠诚度增强品牌建设招商地产品牌营销绿色地产品质体验品牌管理品牌价值重新树立招商历史招商地产招商物业招商南桥1号KEYWORD社区进度的历史使命改变城市的居住环境提升生活质量高品质社区景观准现房绿地地产金牌物业极品尚座央企“招商”=勇于承担社会责任、努力提升生活品质、能够改变你的一生品牌价值，如何传递点线面户外阵地南奉公路的引导旗、售楼处裱板小众媒体直投、彩信、明信片、1号文件特别刊活动渗透周末暖场、专题活动、PR活动中，特设品牌板块，信息的全面传递品牌价值，传递主题短信类：[绿色地产诚品献礼]招商南桥1号。。。。。。。所有南桥1号发出的短信均以此为开头字符。直邮类：“绿色地产”：概念，规划、选材、设计上的理念结合南桥1号，整体规划设计、河道景观带修建、品牌建材选择、细节建筑工艺等户外类：“绿色地产年度诚品献礼”活动类：“绿色——南桥1号的颜色”系列展板，通过实景照片+解读文字，详细介绍“绿色地产”在南桥1号产品中的运用品相展示工程售楼处摄影展十号楼参观通道十号楼清水样板房品相展示工程售楼处摄影展主题一：经典，是这样炼成的。内容：招商南桥1号成长过程，从一片土地到建筑林立的不同时期的照片展主题二：经典，是这样成就的。内容：招商南桥1号8大精湛工艺实景照展示主题三：经典，是这样流传的。内容：招商南桥1号09年客户活动回顾谢礼。品相展示工程十号楼参观通道十号楼清水样板房后续房源推案计划市场形势解读近期市场政策变化盘点于2008年间颁布的税收优惠政策多数即将于今年年底到期；目前全国今年经济指标已完成，政策出现收紧信号；若二套房贷与公积金贷款双重收紧，以及税收优惠政策的终止，很有可能会对市场出现打压影响。上海政策•上海银监局：严格执行二套房贷政策•上海出台提取公积金付房租细则•上海:单位可建租赁房供本单位职工短期租住•上海配套商品房满2年可变现全国性政策•国土资源部：严查小产权房和高尔夫球场项目用地•国土部将调研“地王”囤地第二次摸底土地储备•国务院发文：将对闲置土地征收增值地价•国资委上紧箍国资对楼市热情或退潮政策出现收紧信号，预计市场控制政策后期将逐步出现受08年底出台的救市政策以及宽松货币政策的刺激，08年积累的刚需得到释放，09年一季度后期，公寓市场率先强势反弹，并带动商品房市场成交回暖；此后在通胀预期下，由刚性需求带动的改善性、投资性甚至部分投机性（境外热钱游资）需求继续支撑市场成交，09年1-11月，全市累计成交商品房2914万㎡，较08年全年（2004万㎡）增长45%，公寓累计成交1359万㎡，较08年全年（741万㎡）增长83%；随着整体市场回暖，成交价格一路攀升，8月更是在以星河湾为首的豪宅“组团”成交推动下，公寓达到18521元/㎡；高企的房价很大程度地打压了购房者尤其是公寓客户的积极性，受此影响，公寓成交量从二季度开始一路下滑，直到11月，在10月下半月市场集中放量和救市政策即将到期的刺激下，成交才止跌反弹，但后市难以乐观。2009年上海市整体市场成交分析在整体市场回暖背景下，南桥新城由于缺乏供应，09年一季度成交依旧平淡；直到5月，本案、阳光春城、众旺苑集中放量，积压的需求迅速释放，成交量强劲反弹，09年1-11月公寓累计成交38.98万㎡，较08年全年（16.47万㎡）增长137%；伴随着成交量的增加，以及区域品牌楼盘（本案、阳光春城、绿地南桥老街和绿地·领御）对南桥新城原有价格体系的冲击，南桥新城公寓成交价格一路上涨，09年