聊城开发区项目调研报告

聊城开发区商业地产项目市场调研报告第一部分项目概况一、项目区位分析项目位于聊城市经济开发区，宁庄村西邻，四周有城市道路环围，西部不远为开发区南北向城市主干道——中华路；南部紧邻开发区城市主干道——东昌路；项目距离开发区管委会1.5公里，距离开发区繁华区相对较远。项目距离市中心区（市政府）约6公里，距离聊城市火车站约10公里，距离聊城市汽车站约8公里。城市交通非常便利，交通区位较佳。二、项目自身基本情况（一）项目地形地貌该项目地面较为平整，南部盖有工地简易房，无其他建筑物，比较利于开发。（二）项目土地指标项目共约500亩，四周需要退还城市公共绿化带，约115亩；项目南部紧邻东昌路有商业用地6.3万㎡（约94.5亩），其余为工业用地约290.5亩。商业用地规划容积率：1.0-2.0。据合作方介绍，如果前期的商业用地开发得力，后期北部的工业用地可想办法变更为商住类或者住宅类用地。三、项目周边环境与配套（一）项目周边环境项目北边是开发区工业厂房；东边是紧邻的宁庄村和农地；东南方向为农田；南部有居民安置区和厂房；西南方向为中国国电职工居住项目（在建）和居民安置房；西部紧邻中国国电办公区，以及开发区CBD商务区项目（在建）。（二）项目周边生活配套情况中小学：世纪园学校、东昌高级中学；大学：聊城大学东昌学院；医院：胸科医院、聊城人民医院、聊城中心血站、东城医院等；行政配套：开发区人民法院、开发区管委会等；超市：百佳超市、龙炘购物中心、慧丰超市、御润万家超市等；酒店：昆仑大酒店等；银行：农行、建行、工行、信用社等；其他：会展中心（在建）、蓝海五星级酒店（在建）等；小结交通较为便利。项目位于聊城市经济开发区繁华区偏东位置，南边紧邻开发区城市主干道东昌路，开发区东扩规划势在必行，随着会展中心和CBD商务区的建设和不断发展成熟，则该项目的区位优势会更加明显。目前周边的商业和生活配套目前较为缺乏，但项目四周都是城市道路，距离开发区繁华区车程较近，繁华区的商业和生活配套设施较为完善，在一定程度上弥补了我项目周边配套缺乏的不足。第二部分城市发展背景分析一、烟台社会经济指标分析（一）聊城市近5年GDP总量和人均GDP变化聊城市近5年GDP总量和人均GDP变化1022.961250.31378.41622.41905.21853122556246132774732902050010001500200025002007年2008年2009年2010年2011年亿元05000100001500020000250003000035000元GDP总量（亿元）人均GDP（元）聊城市近5年GDP年均增长12.9%，增长速度高于全国平均速度。2011年，聊城市的GDP总量1905亿元，在山东省排名13位，处于下游水平；人均GDP为32902元，在山东省排名15位，仅高于临沂和菏泽。聊城市的经济发展水平不高，经济实力有待进一步加强。（二）聊城市近5年社会固定资产投资变化聊城市近5年固定资产投资变化525.2700.01041.1887.7420.325.033.317.314.326.80200400600800100012002007年2008年2009年2010年2011年亿元05101520253035%固定资产投资（亿元）增长率（%）聊城市社会固定资产投资快速增长，尤其是2007年-2009年，增长率直线上升。2011年的固定资产投资额增长变缓，增长率下滑到17.3%。主要原因是第二产业固定资产投资明显减少，房地产开发投资仅增长了0.9%。（三）聊城市近5年城镇人口人均收入和人均消费支出变化聊城市近5年城镇人口收入和支出变化情况12401145591595817889206497939946911628127671384705000100001500020000250002007年2008年2009年2010年2011年元城镇人口人均可支配收入（元）城镇人口人均消费性支出（元）聊城市城镇人口的人均可支配收入和消费性支出逐年增长，但整体情况仍落后于省内平均水平。并且收入和支出的差值有拉大趋势，2011年表现最为明显。说明聊城市城镇居民的消费意识还略显保守。（四）聊城市近5年城镇人均住房面积变化聊城市近5年城镇人口住房面积变化情况31.932.732.934.234.60.80.21.30.4313132323333343435352007年2008年2009年2010年2011年平米00.20.40.60.811.21.4平米城镇人口人均住房面积（㎡）人均住房面积增长（㎡）聊城市近5年来城镇人口人均住房面积不断增加，5年内增长了2.7㎡。2008年和2010年人均住房面积增加比较明显。城镇人均住房面积的不断增加显示出聊城市城镇居民对改善住房条件的迫切需求。也有力的支撑了聊城市的房地产市场的开发。（五）聊城市近5年户籍人口变化情况聊城市近5年户籍人口变化情况580.7590.9604.2584.9597.57.96.76.66.04.25655705755805855905956006056102007年2008年2009年2010年2011年万人0123456789万人年末户籍人口（万人）人口年增长（万人）聊城市的户籍人口增长速度很快，年均增长约6万人。大量户籍人口的增加也大大刺激了聊城市的住房消费，相信未来几年仍是聊城住房消费需求旺季。（六）2011年家庭户均人口以及年龄结构1、家庭户均人口聊城全市常住人口（第六次全国人口普查）中，共有家庭户175.38万户，家庭户人口为556.12万人，平均家庭户规模为3.17人，三口之家是主要家庭单位，高于全省（2.98人）和全国平均家庭户规模（3.10人）。另外家庭户规模逐步缩小和家庭户的增多也相应增加了人均住房需求。2、常住人口年龄结构聊城全市常住人口中，0-14岁的人口为98.24万人，占16.97%；15-64岁的人口为430.27万人，占74.31%；65岁及以上的人口为50.48万人，占8.72%。老龄化水平总体低于全省（9.84%）和国家的平均水平（8.87%）。按照65岁以上老年人口占总人口比重为7%这一国际上划分老龄化社会的标准，聊城市已经进入老龄化社会，老年人口的居住需求会逐渐增加。小结聊城市的经济总量、人均可支配收入、消费支出水平一直处于山东省的下游行列，经济发展增速缓慢，房地产市场开发处于慢热状态，居民的消费意识不高。但是聊城市的人口增长较为迅速，人均住房面积增加较为明显。说明聊城市居民的居住消费需求市场潜力非常大，房地产市场开发前景看好。二、聊城市城市建设发展简介聊城市以山东省加快鲁西经济发展战略为契机，定位：鲁西欠发达地区经济发展中的中心城市、重要的交通枢纽城市、商贸物流中心、旅游休闲城市。特别是近几年，聊城大力提高城市品位，精心打造“江北水城”城市品牌。聊城市在城市建设与发展中突出“水城”特色，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，统一水位标高，进行两岸绿化，形成“城中有水，水中有城，城河湖一体”的城市布局。聊城市2011年三次产业结构调整为13.8：58.2：28，第三产业所占比重提高了4.1个百分点。“十二五”规划中，2015年的三产结构是：10:54:36；明确了加快提升第三产业比重的战略思路。聊城市规划一个大区（东昌府区）、一个省级经济开发区、一个县级市、六个县。东昌府区是聊城的核心城区，第三产业比较发达，特别是物流业和旅游业，东昌湖景区是东昌府区的最为著名景点。第二产业以轻工业为主，主要包括农副产品加工、机械电子、纺织服装、化工建材等产业。经济开发区位于聊城市东部，突出发展先进制造业和高新技术产业，形成了食品动保产品加工、汽车机械制造、轻纺服装、钢管生产、生物医药科技、电子信息等为主的几大产业，目前正在申请批准为“国家级经济开发区”，是聊城城市建设和经济发展最有潜力的区域。临清县级市的经济以民营经济为主，形成轴承、棉纺织、农机制造三大特色产业，经济水平在聊城市下属的县、县级市中是最好的。三、聊城市城市发展空间布局聊城市确定了城市未来发展布局为“一城五区”：一城就是江北水城，五区即市中心区、东部开发区、南部行政生态旅游区、西部能源工业区和北部现代商贸物流区。在发展方向上，实施“东扩南展”计划：以现在的经济开发区为依托，集中向东扩展，形成一个现代化的新城区和工业区；跨过现在的南环路，向南发展以行政、旅游为中心的新城区，把穿城而过的徒骇河由城郊河变成城内河，营造一个新的水城风景区。聊城市的空间发展布局战略中，“东扩”对经济开发区来说尤为重要。经济开发区是聊城市未来重点打造的新城区，必将形成一个新的行政、金融、商务副中心。四、经济开发区发展定位和区域展望聊城经济开发区由山东省人民政府批准设立，位于聊城东部，行政管辖面积为90平方公里，规划区面积42平方公里，辖区人口24.8万，辖蒋官屯办事处及东城办事处两个办事处，是省级经济开发区，目前正积极申请国家级经济开发区。2011年，开发区地区生产总值突破100亿元，增长22%；境内财政收入达到10.89亿元，税收收入达到10.14亿元，地方财政收入5.29亿元，同比分别增长47.89%、46.45%、48.6%，主要经济指标无论增量还是增幅均创历史最高水平。作为聊城对外开放的窗口，外向型经济和高新技术产业的集聚区，开发区是聊城市经济发展的“高速发动机”。开发区作为聊城市“工业强市”战略的重要依托，确立了工业新城规划战略。工业新城规划定位为：“聊城市区的重要组成部分，以高新技术、节能环保、现代制造业、外向型经济为主的综合性现代化生态型工业新城。”（一）开发区城市发展空间布局通过调研，可将聊城经济开发区主要用地类型空间分布进行简要区域划分，如上图所示：1、我项目位于东昌路商业带的中部偏东位置(A区域)，项目往东也有规划商业用地，但目前没有开发。2、项目往西不远即为开发区的商业中心区（B+C+D区域），也是开发区城市繁华区。3、我项目的西邻和南邻有比较大的居住区（蓝色区域部分），东南部仍然是未开发的农用地（绿色区域部分）。相信随着城市开发进程的加快，东部区域仍然会有居住区开发建设。4、目前商业价值对比：A区域（我项目）＜E区域＜F区域＜C区域=D区域＜B区域。未来价值潜力对比：F区域＜E区域＜A区域（我项目）＜C区域=D区域＜B区域。因此，可推断开发区商业开发成熟后，我项目区域的商业价值处于中等偏上水平，仅次于开发区核心商业区。（二）开发区产业结构与布局近几年来，开发区大力调整产业结构，切实转变经济增长方式，以工业为主，大力发展第三产业，工业企业快速发展。形成了以韩国希杰生物科技项目、香港华润啤酒、西班牙食用菌、荷兰DSM为代表的食品、动保产品加工业；以香港华润纺织、金隆纺织、港润印染、大羽制衣、凤凰绣品为代表的轻纺服装业；以聊客集团、昌润织机、万合工业、蓬建集团、东海铸锻为代表的汽车制造、机械制造业；以汇通钢管、兴隆钢管和大东钢管市场为代表的钢管生产、销售业；以创通科技、韩原电子、新兴电子、华益电子等为代表的电子信息产业等五大工业门类，产业聚集能力大大增强。产业规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；中华路西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。我项目位于中华路东侧，与西部的生活居住区、商贸服务区直通，享有区位辐射优势。（三）开发区区域发展展望1、开发区战略等级提升目前，聊城市经济开发区一直为申请提升为“国家级经济开发区”而加快发展。如果通过努力发展，2-3年内申请审批通过，则经济开发区的发展前景十分看好。国家级别和省级别的开发区主要不同之处有：（1）优惠政策的不同：国家级的开发区的优惠政策主要是高新技术企业的两免三减半，软件企业的15%税率征税体制等。（2）权限的不同：国家级别的开发区是市政府的派出机构，在权限上也有别于省级开发区。其中的规划建设和经济管理权限是相对独立的。一旦等级提升，开发区的经济发展和城市建设都将进入快车道，房地产市场也将迎来难得蓬勃发展机遇期。2、聊城东部新城战略聊城市发展规划中明确