2019房地产交易制度政策考点例题

房地产交易制度政策第1页第一章房地产业及相关法规政策第一章房地产业及相关法规政策00第一节房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产业属于第三产业房地产业与建筑业的区别和联系区别联系建筑业物质生产部门第二产业1.业务对象都是房地产；2.密切合作关系；房地产业兼有生产、经营、服务和管理多种性质第三产业二、房地产业的地位和作用1.为国民经济的发展提供重要的物质条件2.带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关行业的发展3.改善居民的住房条件和生活环境4.加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌5.有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐6.扩大就业7.增加政府财政收入三、房地产业的行业细分房地产交易制度政策第2页1.四级业务层次划分（考点）类别特点房地产开发经营业单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动性强、我国房地产市场中占主体地位物业管理业住宅专项维修资金，劳动密集型、知识密集型房地产咨询业提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务房地产估价业知识密集型房地产经纪业需要专业知识、经验、良好信誉，知识密集型、劳动密集型成熟市场中主体地位房地产租赁经营业房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业题源与出题点第一种出题角度·考房地产业务层次（单选、多选）（1）问房地产服务业包括哪些（2）问房地产中介服务包括哪些（3）问房地产开发经营属于哪个层次第二种出题角度·考房地产行业细分特征（单选、多选）（1）给出行业细分、选特征（2）给出特征、问行业（3）给出共有特征、问行业第二节房地产经纪相关法规政策体系一、房地产法律的调整对象（考点）房地产交易制度政策第3页【例题】下列行为中，属于房地产行政管理关系的是（）A.房地产经纪人为客户代办房屋登记B.房地产行政主管部门对房地产经纪人行为进行检查C.房地产经纪行业组织对房地产经纪人进行继续教育D.房地产经纪行业组织对房地产经纪人资格考试试卷进行分析『正确答案』B00二、房地产法规政策体系（记教材中的例子）（考点）宪法房地产法律（全国人大及常委会制定）、与房地产相关的法律房地产行政法规（国务院规定，名称多带“条例”）·地方性法规（地方人大，名称多带“地名”）·行政规章、规范性文件（国务院部门制定，名称多带“办法、规定”）·司法解释（最高院）题源与出题点第一种出题角度·考房地产法律体系（单选、多选）（1）问各种法律法规的层次（2）问制定颁布单位第二种出题角度·考具体法律体系的应用（单选、多选）（1）给一个具体法律法规，选择层次（2）给一个法律层次，选择适合的法律【例题】下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是A.《物权法》B.《住房公积金管理条例》C.《房屋登记办法》D.《房地产抵押估价指导意见》『正确答案』B本章典型题目分析与解答在立法层次上，《城市房地产转让管理规定》属（）A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章『正确答案』D第三节相关法规的有关主要规定类别特点1.国有土地有偿、有限期使用制度《城市房地产管理法》、《土地管理法》2.房地产成交价格申报制度申报的成交价格为纳税依据，如果明显低的，则以评估价格作为依据3.房地产价格评估制度和评估人员资公正、公平、公开原则房地产交易制度政策第4页格认证制度房地产估价师4.土地使用权和房屋所有权登记制度房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记5.房地产行政管理体制00【例题】房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格A.15B.30C.60D.90『正确答案』D房地产交易制度政策第5页第二章房地产基本制度与房地产权利第一节我国土地基本制度一、土地所有制（一）土地所有制的性质和形式中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础（二）土地的全民所有制其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。1998年12月27日颁布的《土地管理法实施条例》（国务院令第256号）第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。00本章典型题目分析与解答【例题】（2010）下列土地中属于国有土地的有（）A.城市市区的土地B.已被国家依法征收的土地C.依法不属于集体所有的林地D.宅基地E.经济适用住房用地『正确答案』ABCE（三）土地的劳动群众集体所有制土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体形式所有权②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权农村集体土地：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定的外，属于农民集体所有（2）宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有（3）由法律规定属于集体所有的森林和山岭，草原、荒地、滩涂本章典型题目分析与解答【例题】《宪法》规定，属于集体所有的土地是（）。A.国家依法征收的土地B.农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地C.宅基地、自留地、自留山D.城市郊区土地『正确答案』C房地产交易制度政策第6页二、土地管理基本制度注意每一条里面的内容（一）土地登记制度国家依法实施土地登记制度。（二）国有土地有偿有限期使用制度（三）土地用途管理制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。（四）耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。本章典型题目分析与解答【例题】根据土地利用总体规划，土地用途包括（）。A.农用地B.城市用地C.建设用地D.公益用地E.未利用土地『正确答案』ACE00第二节我国土地使用制度一、国有建设用地使用制度（一）城镇国有土地使用制度改革已实现了土地使用权和土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度。（二）国有土地有偿使用制度我国国有土地实行有偿使用和划拨两种方式。国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资和授权经营。（三）国有建设用地使用权的设立1.国有建设用地使用权划拨（1）国有建设用地使用权划拨的概念《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。（3）国有建设用地使用权划拨的特征①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土房地产交易制度政策第7页地，均按划拨土地进行管理。⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。2.国有建设用地使用权出让（1）国有建设用地使用权出让的概念《城市房地产管理法》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）国有建设用地使用权出让的方式目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》第一百三十七条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”（3）国有建设用地使用权出让年限国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用。3.国有建设用地租赁国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。（四）国有建设用地使用权的流转和出租建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押，但法律另有规定除外。国有建设用地使用权的流转方式包括：出售、互换、出资、赠与。（一）集体土地使用权的概念集体土地使用权是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。（二）集体土地使用权的表现形式房地产交易制度政策第8页我国物权法规定的土地承包经营权和宅基地使用权在性质上可合称为集体土地使用权。集体土地使用权可分为两种：第一种为农地使用权第二种为农村建设用地使用权。第三节我国房屋基本制度一、房屋所有制（一）城镇房屋所有制1.按所有制结构划分（1）全民所有制房产；（2）集体所有制房产；（3）私人所有房产；（4）外资及中外合资房产。（5）其他房产，如宗教房产、私营股份公司房产等。2.按产权占有形式划分（1）单独所有房产（2）共有房产建筑物区分所有权包括三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权二是对建筑区划内的共有部分享有共有权三是对共有部分享有共同管理的权利（二）农村房屋所有制长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。二、房屋征收（一）房屋征收的概念房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊情况，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是由市、县级人民政府以行政命令的方式执行。（二）房屋征收的限制条件①征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的；②征收必须依照法定的权限和程序进行；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。（三）房屋征收的前提条件公