XXXX年6月2日简阳市阳晨·新世界招商方案

·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：[阳晨.新世界]招商方案成都全心地产投资顾问有限公司2010年6月2日谨呈：简阳阳晨房地产开发有限公司1·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：目录市场调研分析项目分析项目商业定位招商策略简阳市简介简阳市商业市场背景简阳市商业市场现状简阳市商业发展趋势预测简阳市消费者状况简阳市主要商业项目状况项目所处商圈特征分析项目概况项目SWOT分析区域市场对本项目定位可行性分析项目规划设计评价及分析项目商业定位原则项目业态定位项目业态定位原因项目各楼层业态及租金建议技术策略管理策略价格策略招商计划招商原则招商流程招商阶段工作计划·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：简阳市概况简阳市位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游。素有“天府雄州”、“蜀都东来第一州”、“成都东大门”之美誉。全市幅员面积2215平方公里，主城区面积约20平方公里，辖55个乡镇，全市总人口约150万，主城区人口约23万人，城区流动人口约30万人。市政府驻地简城镇。东邻乐至县，南接雁江区，西连双流县和仁寿县，北倚成都市龙泉驿区和金堂县，距省会成都市区仅48公里。市场调研分析简阳市简介·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：交通状况简阳离四川省会成都市区仅48公里，距资阳28公里。区位条件优越，交通便捷。成渝铁路、成渝高速公路、321（广州—成都）、319（厦门—成都）、318（上海—拉萨）国道穿境而过。成简快速通道在建，2011年建成通车；成安渝高速，规划中的成都第二国际机场在成都市金堂县与简阳市交界处，各占一半；与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳。市场调研分析简阳市简介·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：经济实力2008年，全市地方生产总值（GDP）突破140亿元大关，完成145.61亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值完成37.06亿元，增长3.0%，第二产业增加值完成71.87亿元，增长22.6%，第三产业增加值完成36.68亿元，增长12.4%。2008年，简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元，实现工业增加值70.21亿元，同比增长30.4%。市场调研分析简阳市简介·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：成资工业区即“成都·资阳工业集中发展区”的简称。工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交界处，目标规划100平方公里。起步区16.7平方公里动工建设。从2008年6月开始运转起，已有48家企业前来洽谈投资建厂，有意向的20余家，而其中有18家企业只等第一时间入驻，其投资总额将超过25亿元。根据规划，到2012年，工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元。从园区开建的成简快速通道，将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程，与成都经开区拉近至20分钟，而距未来横跨金堂、简阳的成都第二机场只有20公里。市场调研分析简阳市简介·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：简阳市商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，简阳市商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。2002年后，简阳市商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，简阳市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，市场调研分析简阳市商业市场背景·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：简阳市一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。简阳市商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以百货、超市、专卖店、商场、专业市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。市场调研分析简阳市商业市场背景·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：典型的三级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系，商业分布十分集中。商业主要集中在以政府街为核心的区域，该区域集中了大型百货、大型超市、家电卖场、品牌服饰、化妆品专卖店等多种商业形态。以政府街为核心，南街、西街、顺城街主要经营各种品牌服饰专卖店、化妆品专卖店等商品。东街、北街商业档次相对较差，主要经营各种日用百货、副食品、烟酒、服装、皮鞋等商品。政府街上的“香港城”是目前简阳是唯一集“百货、超市、服饰化及妆品专卖店、餐饮、娱乐、休闲等”为主的大型商业综合体。市场调研分析简阳市商业市场现状·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：五友路沿街约1公里的临街底商，主要经营摩托车销售、汽车摩托车配件。以阳晨新世界为核心，沿建设路沿街主要经营各种家具、灯饰、装饰材料辅材等，该区域已成为简阳市集品牌家私、灯饰、装饰材料辅材的专业市场。红建路及滨江路沿线是餐饮、酒吧、KTV较集中的区域；安象街安西巷正在打造聚餐饮、娱乐、休闲的美食风情一条街；而“海上花园”“京龙江水湾”临街二层商铺也是餐饮、娱乐、休闲的主要聚集地。市场调研分析简阳市商业市场现状·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型专业市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向政府路集聚，依托原有的商业环境促进各种商业形态升级。尤其以香港城为代表的大型商业综合体，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需重新达到平衡。从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测商业发展周期图解◆初级阶段◆成长阶段◆成熟阶段◆衰退阶段·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：从上述发展趋势图可以看出，简阳市商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向品质和品牌方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商业市场购物，购买适合自己的品牌。市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从驻地附近购买；服装化妆品等耐用消费品，主要在政府路附近购买；餐饮休闲娱乐等仍在红建路、滨江路等主要集中地消费。区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型商业综合体等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。市场调研分析简阳市消费状况·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：香港城项目位于简阳市商业繁华的政府路上，规划总占地38亩，总建筑面积17万㎡，其中商业建筑面积6万㎡。整个商业部分以“商业中心+步行街”规划设计。市场调研分析简阳市主要商业项目状况·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：该项目是目前简阳市唯一集购物、休闲、文化、娱乐、居住于一体的大型商贸中心。项目商业部分共五层，以“美好家园”大型超市百货为主要业态，其他业态有德克士、名古屋日本料理、各种专卖店、美容美发、网络会所、婚庆、电玩城、美容健身中心等。整个项目租赁和经营情况良好，只有2楼和5楼有较大面积空置。（2楼空置约380平，原为该项目开发公司办公场所，现租赁价格43元/平.月）。市场调研分析简阳市主要商业项目状况香港城·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：海上花园项目位于简阳市公园后街（人民公园沱江河畔），规划总占地160余亩，总建筑面50余万平，其中商业建筑面积约16万平。市场调研分析简阳市主要商业项目状况·全心·全意·全程·全效·《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达6.1米、2楼层高达5.9米。