上海桃浦片区永登路商务广场整体定位及招商策划提报_245页_XXXX年

12010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路[Top〃时代]上海示范投资有限公司策划案上海上实投资顾问·2010.08桃浦工业园〃永登路商务广场〃整体定位〃招商策划提报22010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路【内容纲要】壹〃战略目标〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃004贰〃定位探寻〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃010叁〃产品优化〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃039肆〃招商构思〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃096伍〃运营建议〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃121陆〃商家征询〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃132柒〃合作方式〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃〃166策动目录[永登路商务广场]整体定位招商策划提报32010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路33壹、总体战略目标42010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：提升桃浦镇商业价值，打造知名精品项目经济目标：利润最大化风险目标：商业风险控制我们有什么？（针对现状的实证分析）经验：成熟的项目开发经验区域：有良好的规划前景项目：项目本身无特殊资源，现状条件下商业发展依然有所限制核心问题？解决方案核心问题基础研究篇LocationAnalysis核心问题界定52010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路经济目标：在现有的区域资源、区位、项目资源条件下，实现项目利润最大化；战略目标：提升开发商资源、品牌价值，打造独有的经济型商务办公项目；风险目标：控制项目改造的成本和后期运营管理风险。处于现状中非核心商务区域，片区现有整体形象较差；传统工业区，工业属性较强，商业消费氛围较弱，创意商业发展具不确定性；在园区内众多的工业性质的商业项目中，项目完全突围具备不确定性。在满足利润目标下，实现开发商资源、品牌价值的整合，以创新型思维打造“桃浦镇新商业模式”的一个样板。实现目标约束条件客户目标基础研究篇LocationAnalysis62010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路策略层面：采取怎样的策略才能在未来激烈的市场竞争中制胜?战略层面：如何挖掘项目创意价值点，找到项目切入点？客户目标•战略要求•经济要求•风险控制技术层面：项目现有产品性质的保留与转变、产品创新（新商业模式和办公方式的提出）问题结构化问题界定基础研究篇LocationAnalysis核心问题结构及战略目标72010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路深入挖掘区域现有资源，建立宽泛的城市产业思维，积极整合和培育产业链，使项目具备造血机能，可持续发展要超越常规的区域开发，集中力量整合资源，选择富有拉动性和关联性的引擎项目，事半功倍地推进项目开发产业开发、项目招商等开发步骤同步进行，联动开发要超越等市场和找市场的常规思维，适度超前创造市场，高起点有效介入，及时启动项目初步思考/开发与运作/运营策略产业导入引擎拉动联动开发有效启动客户目标基础研究篇LocationAnalysis82010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路商业地产的开发一直遵循着“整体定位、量衣定做、招商先行、运营跟上，在实现商业价值的同时进行销售”理念，以此来实现商业地产开发利润的最大化。商业地产开发理念客户目标基础研究篇LocationAnalysis92010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路99贰、整体定位探寻102010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路片区价值片区价值桃浦片区的发展定位及区域价值的挖掘？两个基本层面：城市价值：将成为新世纪上海都市型工业和物资配载流通的重要发展及服务基地，地区产业结构调整的驱动核心；市场地位：城市新型工业及服务型物业发展聚集地，将在地区未来物业供应结构担当主角。总体项目概况112010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路片区价值1.区域规划桃浦片区规划紧紧围绕“现代物流、都市型工业、房地产”三大支柱产业，构建新的生产布局，成为上海西北综合物流园区和上海市科技创业中心西区分中心。区域产业发展核心定位为城市“西北物流区”；是先进工业和高新技术产业发展基地；商贸、房地产未来飞速发展的现代化城区；成为面向江、豫、皖、鲁，辐射全国的内陆口岸综合性物流中心；上海西部现代工业的配套基地。规划功能：具有三重性。1）区域产业发展的核心区；2）西部地区产业、商务服务次中心，起到一定的对外辐射作用；3）依托明确的区域功能规划，与三大支柱产业的发展，不断协调和完善城镇自身的发展，这三种功能是相辅相成的。城市工业及物流基地桃浦产业园区桃浦社区桃浦区域规划图上海城区改造西北重镇122010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路片区价值2.交通规划依托立体交通规划优势，桃浦区成为上海市区陆、海、空交通的结合点，有效促进区域的产业发展与开发进程。桃浦产业园区桃浦社区沪嘉高速环西二大道沪宁铁路地铁11号线城际交通铁路：铁路沪宁线、沪杭线、南何支线穿越本镇；公路：南临312国道和沪宁高速公路、204国道横穿镇域；城市交通：城市主干道：西傍外环线，南北向的外环线、祁连山路，真北路等城市主干道形成四通八达的快速干道网络；轨道交通：轨道交通11号线横穿产业园区，起到强势的交通带动作用。132010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路区域至各交通网络站点可达性较好，成为陆、海、空交通的结合点：经外环线至虹桥机场10分钟，至浦东机场45分钟，至吴淞集装箱码头20分钟，有10多条公交线从市内各角落抵达镇内；上海西站、南翔站、桃浦站均在镇域边沿。依托良好的交通优势，有效促进物流行业的发展：建立4平方公里的两大现代物流基地、6平方公里的物流加工配套基地和8平方公里的物流仓储基地，同时吸引国际和中国国内大型物流集团企业进驻，构筑省际公路运输、市域货运集散点和长途大型货车、市内专用货车的转运点，成为面向江、豫、皖、鲁，辐射全国的内陆口岸综合性物流中心。片区价值2.交通规划总体板块概况142010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路片区价值3.产业园区规划高度的规划目标全速驱动园区建设与区域产业发展，使桃浦工业区成为以人为本、以绿为魂，以研发服务、总部经济、创意设计产业、商务服务等为重点的花园式生产性服务业功能区，成为富有活力和效率、适宜创业发展的现代化园区。活力四射的园区建设，催生区域工业及配套服务型物业的繁荣发展。本案集聚效应原则：营造多元功能互动的地区增长极核；生态环境原则：塑造以路为轴、以企业内部环境为精髓的环境景观网络；集约发展原则：建设土地投入强度较高、充分利用节能环保技术的园区；功能整合的区域共享原则：规划与区域功能相互融合的设施节点，整个规划结构综合考虑，兼顾不同功能地块可分性，采用单元开发模式，做到可分可合。152010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路地铁11号线效应：城市新都市工业与物流基地桃浦片区价值演变：桃浦工业区产业飞速发展的快车道上海创新型产业服务基地，下一个市场沸点！地铁驱动、产业集群、产业能量升级、片区价值提升……一切，为桃浦产业园区而来！点燃市场兴奋点，激增片区城市价值162010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路项目解读项目解读本项目的市场竞争与发展方向判研？地段价值、同比竞争、项目价值总体项目概况172010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路项目将规划成为办公、商业为一体的大型商用综合项目。具体位臵：敦煌路、永登路、景泰路围合总占地面积：14171平方米总建筑面积：39661.70平方米容积率：2.80绿化率：21%车位数：280泊拟业态构成：商业广场+办公楼182010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路项目解读2.项目属性项目地处桃浦产业园产业集群区内。良好的产业发展前景，为项目商务功能的打造提供生长土壤。如何充分利用区域产业资源体现项目高度的产品价值和商务形象，是其首要问题。项目重要约束条件——工业用地的土地性质对限制了其使用范围，也意味着运作周期的延长。地块属性/项目属性192010品鉴ShanghaiMeiFangRefrigeratorFactoryConversionPlanningRealEstateNewHumanismMovementTop〃时代汇永登路商业项目整体策划招商思路项目解读竞争解析周边大型办公项目的集中供应，使区域办公产品