苏州中腾项目别墅市场研展报告

解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279571苏州中腾项目别墅市场研展报告苏州中腾项目经过数次调整之后，明确了打造具有苏州本土特色的江南精品别墅。由此，我们对苏州别墅市场的展开了进一步研究，结合目前苏州房地产市场及别墅市场的变化，对以往进行的江南特色别墅调研作出阶段性总结；对苏州高档别墅的发展趋势作出预判；从市场角度出发，提出我司对中腾项目建议和意见，希望从市场的反馈中强化规划理念，突出产品优势，为项目树立苏州顶级别墅形象将来项目推广预埋管线，寻找本项目产品等方面在市场上的机会点，为项目的顺利发展打下良好的基础。一、本次研究的目的与重点1、苏州别墅市场的现状及未来一年内发展趋势预判2、苏州高档别墅市场动态，苏州中腾项目的重点竞争个案分析及竞争态势的预判；3、对苏州中式别墅的阶段性总结及市场认同度的客观反映；从市场角度寻求项目的机会点二、研究的思路与方法（一）研究范围的界定鉴于本项目的高端性质和产品的特殊性，本次市场研究范围主要锁定在苏州市区内的纯别墅社区，其中又侧重于西部太湖旅游度假区及周边西部市场；聚焦于苏州西部市场内总价在500万以上的几个高档别墅项目，具体研究范围如下：1、苏州市区内纯别墅社区2、侧重于苏州高档别墅（总价500万以上）3、苏州中式别墅从市场竞争的角度来看，主要从价格、区域、别墅风格等方面进行分析，认清市场竞争态势及发展趋势。在此需要指出的是，别墅风格本不应成为竞争的主要的因素，但从苏州近解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279572年来别墅市场发展的趋势来看，随着具有本土建筑、文化传承色彩的中式别墅走俏及文化消费的趋势，具有江南民居特色的中式别墅在别墅物业的开发中尽显回归主流的趋势，故在此对苏州中式别墅的发展进行阶段性总结。由于本项目在价格和客户方面最主要的竞争来自苏州太湖及周遍区域，因此本次研究的重点以木渎、太湖旅游度假区、西山等区域内在售和待售的别墅物业为主。（二）研究方法与资料来源1、研究方法有针对性地、有重点地进行研究，不求大而全，空而泛；尽量做到有的放矢；横向比较（竞争区域）与纵向分析（现状与趋势）相结合；定性（中式别墅）分析与定量（价格）分析并重；研究注重延续性，后期继续跟进；2、资料来源主要是通过实地考察、电话及网络搜集等多种调研手段获取项目基础资料，在获取新入市项目信息的同时，对以往项目信息进行了及时的更新整理，确保对项目在一段时间内的持续性关注，更能客观反映市场及项目的发展变化，并据此对趋势进行预判，提出我方观点，并希望从中能带来有利于项目发展的影响和启发。主要资源来源如下：太湖等区域实地考察获取的一手信息苏州搜房网相关信息苏州日报品牌传媒工作室交流获取的二手信息江南文化及江南特色楼盘调研报告苏州区域别墅市场调研报告苏州中腾项目总体定位报告解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279573三、苏州别墅市场分析1、苏州——滋生高档别墅的肥沃土壤成全观点：建筑融于环境，环境凸现建筑，只有二者有机的统一和协调，才能体现出别墅的艺术韵味，在当今房地产发展日趋成熟的嗣后，优越的环境往往是别墅最大的升值空间，同时也是凸现别墅风格的最佳载体。“让建筑成为景观的点缀”，这是上海佘山月湖山庄的开发理念，从一个侧面反映了目前市场上别墅开发的一种理念，也是别墅对景观重视的突出体现。当今别墅价值的体现，一方面依靠产品的创新设计，另一方面则主要依靠优越的自然景观和人文景观提升项目的价值。尤其是自然景观资源的利用，已经成为高档别墅物业不可或缺的重要因素，从某种意义上来看，高档别墅如果离开了优越的自然景观资源，那就无所谓高档了。从项目所处区域来看，自然条件相当优越。东山、西山是离项目较近且较为丰富的自然资源，如能整合其中与项目较为切合的资源，势必形成一股强力的冲击波，震撼整个苏州别墅市场。【西山】西山因太湖而妩媚多姿，太湖因西山而丰富多彩。山峦起伏，奇石嶙峋，峰回路转，曲径通幽，自古就形成了以地带景，以景抒情的八大美景和七大名胜。主要景点有石公山，太湖大桥，林屋洞，罗汉寺，太湖梅园等。【东山】东山，是东洞庭山的简称，以花果丛林、山水名胜、明清建筑著称，东山气候宜人，物产丰富，是名闻江南的鱼米之乡和花果山。主要景点有陆巷古村、雕花楼、紫金庵、三山岛、雨花胜境。解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279574成全建议：从项目地块出发，充分利用内部自然资源，可将内部较好的景观资源加以梳理和提炼，作为销售语言在将来的市场推广加以展示。此外，太湖自然资源、旅游资源丰富，整合太湖周边资源，将有利于项目品质的提升。2、别墅区域市场简析成全观点：2500年历史的白发苏州，具有深厚的文化底蕴，优越的人文自然景观，在苏州别墅第三次浪潮的到来之后，苏州别墅的影响在逐渐向华东（尤其是上海）及全国蔓延。碧波荡漾的太湖、物产丰富的阳澄湖、颇具新都市景观的金鸡湖等区域，都具备了建造高档别墅的绝佳环境，并在此基础上形成了苏州三大别墅区域——木渎、太湖、园区（金鸡湖区域），其他别墅项目散落于古城区、相城区内的别墅市场格局。而这样的格局正随着太湖旅游度假区的大力开发而产生倾斜，未来一年内的别墅市场硝烟将弥漫在太湖上空，苏州太湖区域将成为别墅市场的主战场。古城区、园区的别墅供应将逐步递减，未来将几乎没有别墅供应，而依托阳澄湖的相城区由于区域环境及房地产市场发展滞后，要成为苏州别墅一大区域仍需加以时日。〖园区〗工业园区以优美的城市环境以及高标准的基础设施，获得了苏州房地产开发的制高点，成为苏州市民和外来投资客的理想栖居之地。园区的别墅主要以金鸡湖为景观资源，围绕金鸡湖而建。而从目前市场上看，园区湖东公寓房的开发已经成为未来几年内园区房地产开发的主流。除已建成的东方春晓、澜韵苑、翠湖雅居等湖西项目外，金水湾二期、东岸·绿洲半岛二期及高尔湖花园等几个在售项目将更为稀缺。而从去年到今年的市场反映来看，园区的别墅市场的供求状况几乎无任何变化，价格也是根据市场规律略有微幅上涨，目前该片区解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279575别墅主要情况如下：1、区位：具有明显的区位优势，在苏州房地产开发水平的最高区域及看涨板块，区域价值较高。2、别墅类型：以独栋别墅为主，联排为辅3、户型：联排220㎡左右，独栋350㎡左右4、价格：8000元/㎡左右4、景观优势：金鸡湖自然景观及八大人工景观资源5、置业群体：园区工作的高级白领和外企管理层人士为主6、代表楼盘：金水湾、东岸·绿洲半岛〖木渎〗木渎是江南著名古镇,地处苏州城西,太湖之滨，拥有灵岩山、天平山等自然景观资源及丰厚的文化底蕴，“山近灵岩地最幽，香溪名胜足千秋”是木渎的真实写照。在去年的苏州别墅年内，木渎别墅市场供应量大幅增长，销售也持续火爆，形成了供销两旺的市场态势。但进入今年以来，别墅市场发展步伐有所减缓，以经济型第一居所为主的别墅在国家宏观调控及轻规计划搁置的影响下，区域价格优势逐渐淡化，整个木渎的别墅市场正随着楼市的调整趋于平稳。1、区位：苏州西部建设的主要通道，随着环城高速的通车及区域市场的成熟，区域价值有所提升，但轻轨计划的搁置对区域市场影响较大。2、别墅类型：联排和双拼为主、独栋别墅为辅3、户型：联排及双拼250㎡左右，独栋350㎡左右4、价格：联排及双拼6000元/㎡左右，独栋8000元/㎡左右5、自然景观：天平山、灵岩山6、置业群体：木渎及新区私营企业家、木渎政府官员等7、代表楼盘：天邻风景二期、艺墅家二期、泉景花园二期解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-56327923563279576〖太湖〗太湖旅游度假区内度假别墅拥有太湖等优越的自然生态资源，包括近来西山的西山恬园、太湖·翠峰山庄，分别以古樟园和林屋洞为自然景观依托，打造自然景观别墅。太湖·黄金水岸、太湖天阕、锦绣太湖处于项目前期规划、准备阶段，贵都项目经过重新包装，即将以崭新的面貌入市。就此来看，太湖区域已日趋成熟，区域内市场竞争也相对激烈，借力打力将是项目形象塑造和品牌塑造的重要工作，不可忽视。1、区位：位于苏州西南部太湖旅游度假区，拥有苏州最佳的自然景观资源。目前太湖正加紧建设，各项配套等正在完善，区域价值有待于进一步提升2、别墅类型：独栋3、户型：400㎡左右4、价格：12000元/㎡左右5、自然景观：主要以太湖及附近自然旅游资源为主，拥有较好的自然旅游资源。6、置业群体：上海及苏州企业家为主，并兼有少量其他区域客户7、代表楼盘：天一墅、太湖之星·天王谷、碧瀛谷、西山恬园、太湖翠峰山庄。成全建议：苏州市政府100亿打造环太湖经济旅游区的宏伟计划、政府太湖旅游度假区规划的出台和环城高速的通车等利好消息支撑，太湖发展的潜力无可估量。项目可借太湖区域逐步成熟之势，产品面以我为主，倡导苏州原色别墅，区隔竞争对手，适机进行阻击，根据太湖规划建设步伐及区域内竞争对手动态对于片区形象塑造的成果主动出击，整合太湖资源进行推广，完成自身形象品质塑造，树立区域及苏州标杆项目形象。解决专业问题创造增值价值深圳成全企划有限公司深圳市深南路财富广场B座24楼AP室电话:0755-8373326883733238上海成全置业顾问公司上海市虬江路1007号307-308电话:021-563279235632795773、苏州中式别墅发展综述成全观点：江枫园等中式庭院别墅的热销，将曾经不是市场主流风格的中式别墅赋予了新的内容，成为苏州别墅的一大亮点。水—桥—房”的空间格局；“黑—白—灰”的民居色彩；“轻—秀—雅”的建筑风格；“情—趣—神”的园林意境是江南民居具有的四大神韵，体现了江南水乡人间天堂般的生活情境。粉墙黛瓦、飞檐翘角，配合水乡迷人的自然景色，恰似一幅“浓妆淡抹总相宜”的中国水墨画。结合苏州园林特色和江南民居神韵，具有独特魅力的中式别墅，已经成为未来苏州别墅市场的一张名片。从早期的江枫园、寒舍、远香居、紫竹苑，到目前在售的天伦随园等高档别墅，即将发售的西天恬园等项目，基本上代表了苏州中式别墅发展的历程。如果说早期的中式别墅（以江枫园为代表）销售火爆是主要原因是市场供不应求的话，现在推出的中式别墅应该说是是对中式别墅更深层次的理解和认识，产品是一种物质消费和文化消费，在满足建筑功能需求后向精神需求的实质性转变，缔造出一批具体江南本土特色、传承江南文化的现代江南精品别墅。但是从目前市场情况来看，打上江南烙印的中式别墅同样参差不齐，很多项目有附庸风雅之嫌，采用的空间结构和元素符号较为生硬，更多是采用水主题、花园来代替所谓的“江南特色”。在基本功能需求未解决之前，文化仅仅是一种营销手段。从目前苏州中式别墅的销售情况来看，整体销售情况较好，紫竹苑、远香居、江枫园、等早已销售完毕，寒舍200平米左右的一栋联排别墅从早期的70万左右升到了现在的150万，天伦随园的销售表现不