3建筑市场经营与战略管理

项目三建筑市场经营与战略管理•任务一建筑市场经营概述•任务二建筑市场调查与经营预测•任务三建筑企业经营决策•任务四建筑企业战略管理金书缘文化•能力目标•了解建筑市场的含义及特点•了解建筑市场体系的构成•了解建筑市场经营的内容，树立正确的市场经营观念•了解建筑企业经营方式的含义与分类•理解经营预测的概念、内容和基本方法•理解经营决策的概念、程序和基本方法•了解企业战略管理的概念及特征•熟悉企业战略管理的过程•掌握建筑企业传略环境分析•了解企业竞争战略选择的原则•熟悉企业竞争战略的类型及其选择•掌握企业竞争战略实施与控制方法•任务驱动金书缘文化•任务一建筑市场经营概述•任务导航•本任务主要学习建筑市场的概念及特点、建筑市场体系、建筑市场经营的概念及内容、建筑市场经营观念、建筑企业市场经营方式等知识。•建筑企业经营建筑商品，必须通过建筑市场经营活动才能完成。正确选择经营方式，首先要搞好经营预测与经营决策，寻找市场、承揽任务、投标、合同管理等是有效经营建筑商品的基本问题。•一、建筑市场的概念及特点•（一）建筑市场的概念•建筑市场是进行建筑商品及相关要素交换的市场。建筑市场的构成要素包括以下方面。•（1）由业主（发包方）、承包商（承包方）和为工程建设服务的中介服务方组成的建筑“市场主体”。•（2）不同形态的建筑商品及其相关要素（如建筑材料、建筑机械、建筑技术、劳动力、资金、设计、监理等）组成的建筑“市场客体”。•（3）以招标投标为主要竞争形式的“市场机制”。金书缘文化•（4）保证市场秩序，保护主体合法权益的法律、法规和监督管理体系。•（5）适应社会主义市场经济要求的建筑产品及其相关要素价格形成机制。•（二）建筑市场的特点•建筑产品本身及其生产过程的特点导致了建筑市场具有以下特点。•1.建筑市场范围广，变化大•凡是有生产或有人生活的地方，都需要建筑产品。建筑产品遍及国民经济各个部门和社会生活的各个领域，为建筑企业提供了广阔的市场。另外，建筑产品的需求又取决于国民经济的发展状况，取决于消费者的消费倾向，因此市场需求多样化，市场需求量不稳定。•2.建筑产品生产与交易的统一性•建筑市场交易贯穿于建筑产品生产的整个过程，即首先确定买卖关系，确定价款的支付方式，然后再进行建筑产品的生产，最后通过竣工结算完成交易。此外，建筑产品的形成涉及用户、地质勘查、设计、施工、分包商和中介机构等多家单位的经济利益关系，这个过程体现了建筑产品生产与交易的统一，因此使得交易过程长，市场交换关系复杂。•3.建筑市场主要交易对象的单件性•建筑市场交易的主要对象——建筑产品，种类繁多，要求各异，不可能批量生产。只有根据用户的要求，进行单独设计和施工，组织单件性生产，建筑产品的交易也只能按单件进行。金书缘文化•4.建筑市场交易对象的社会性•所有的建筑产品都有一定的社会性，涉及公众利益，例如建筑产品的位置、施工和使用可影响到城市的规划、环境、人身安全。因此，建筑产品的规划、设计、施工、交易和竣工验收及投入使用整个过程，都是在政府及相关管理部门审查和监督下进行，以保证建筑产品的质量和使用安全。•5.建筑产品交易的长期性和阶段性•建筑产品的生产周期一般较长，这就决定了建筑产品交易关系的完全实现存在于建筑产品的形成过程中，需经历很长的时间。但是，建筑产品各阶段交易的内容、交易的条件不尽相同，因此建筑产品的交易就必须按照工程合同，结合各阶段的特点，分阶段办理交易活动，分期分批实现建筑产品的价值，最终达到整个交易关系的实现。•6.建筑市场交易活动的不可逆性•建筑商品的生产，一般采取订购销售的方式，大多数是在先有确定的用户的情况下进行的。建筑市场一旦达成协议，设计、施工等承包单位就必须按照双方约定进行组织设计和施工生产，建筑产品一旦竣工，则不能退换，不能再加工。金书缘文化•7.建筑市场无固定场所•建筑市场是无形市场，无固定的交易场所。买卖双方通过招标投标等形式沟通购销关系，促成建筑商品的交易。•8.建筑市场竞争激烈•在建筑市场购买建筑商品，一般不可能直接比较建筑商品做出选择，而只能选择承建单位。这就使得建筑市场的竞争体现为建筑企业综合实力的较量，更显得复杂、激烈。建筑企业必须利用各种手段，在工程价格、质量、工期、信誉、服务等方面显示自己的实力和诚意，赢得用户。•二、建筑市场体系•建筑市场体系包括建筑产品市场以及为建筑产品市场服务的生产要素市场和对建筑产品市场提供支持的法律体系、监督体系、社会保障体系（如图3-1所示）。•1.建筑生产要素市场体系•建筑生产要素市场体系包括劳动力市场、建筑材料市场、机械租赁市场、资金市场和技术市场，它对建筑产品市场产生重大影响。金书缘文化•2.法律法规体系•法律法规体系包括法律体系（建筑法、企业法、劳动法、招标投标法、安全生产法、合同法等）、行政法规体系（建筑市场管理条例、工程质量管理条例、安全生产管理条例等）、技术法规体系（勘察设计、施工、监理等方面的规范、规程、验评标准等）和行业规范体系（行业规则等），它是保证建筑市场健康有序运行的前提。•3.社会保障体系•社会保障体系包括人身保险、社会待业保险、医疗保险、离退休保险、工程保险等，它是建筑企业增强活力的基础。•4.监督体系•监督体系包括国家监督体系（劳动部门、质量监督部门）、行业监督体系（各级建设行政主管部门）、法律监督体系（司法部门）、社会监督体系（监理公司、银行等）、社团监督体系（协会等）。金书缘文化•图3-1建筑市场体系示意图金书缘文化•三、建筑市场经营的概念及内容•1.建筑市场经营的概念•建筑市场经营是指建筑企业销售建筑商品以满足业主需求而进行的环境分析、市场调查、市场预测、经营决策、投标与签订合同、工程施工、竣工验收与交付使用、售后服务等综合性活动。•2.建筑市场经营内容•建筑企业进行建筑市场经营，主要包括以下内容。•（1）建筑市场调查•建筑市场调查，就是有目的、有计划、有步骤，系统地收集、整理、分析建筑市场各类信息的工作。建筑市场调查包括两个方面：其一是对影响建筑市场变化的政治、经济、技术、社会、自然等因素的调查；其二是对建筑市场情况的调查，如对用户、对竞争对手、对建筑产品生产要素市场、对相关法规政策、对相关单位等的调查。•（2）建设工程投标•建筑产品作为一种特殊商品，买卖双方主要通过招标投标建立交易关系。建筑企业通过市场调查获得市场需求信息后，选择适宜的工程组织投标。金书缘文化•（3）选择经营方式•建筑企业和建设单位建立交易关系，必须明确经营方式。建筑企业通常以承包作为自己的主要经营方式。承包经营方式很多，如总—分包经营方式、直接承包经营方式、联合承包经营方式等；经营方式的不同，会直接影响工程造价、施工组织方式等。•（4）谈判与签订合同•建筑商品的交易是一种“期货”交易，必须事先签订施工合同，以明确双方的权利义务关系。•（5）办理签证和中间结算•建筑工程施工过程中，往往因为各种原因使工程出现变更，有些变更会影响价格和工期的变化，因此施工中业主和承包商要进一步协调，将达成的一致意见进行签证，以便结算时变更价款。此外，有的工程可以及时办理中间结算，完成部分交易。正是建筑商品生产中的这些固有特点，使建筑市场经营活动深入建筑工程的施工生产过程中。•（6）竣工结算•建设工程竣工验收后，业主与承包商应进行及时交接，当交接完成结清全部工程价款后，建筑商品才算完成最终交易。金书缘文化•四、建筑市场经营观念•1.建筑市场经营观念的含义•建筑市场经营观念，是指建筑企业在从事生产和经营活动时所依据的指导思想和行为准则，经营观念是否正确，直接影响到经营状况的好坏。•2.建筑市场经营应具备的观念•（1）以用户为中心要求建筑企业以满足消费者的需求作为企业生存和发展的基本条件，将用户放在市场经营的中心位置，为业主提供各方面的优质服务。•（2）树立企业形象要求建筑企业在市场经营中注意树立企业形象，以取得良好的社会信誉。主动维护消费者的长远利益和整个社会利益，争创名牌。•（3）讲求经济利益建筑企业经营的最终目的，是要通过建筑商品交易获取利润。现代市场经营，就是要通过良好的企业形象赢得用户，在努力为消费者提供满意服务中获取最大的利润。•五、建筑企业市场经营方式•建筑企业市场经营方式，是指建筑企业在市场经营活动中向业主（建设单位）提供建筑商品或服务的方式。归结起来可分为两大类。•（一）承包经营方式•承包经营方式是指建筑企业通过承包工程向业主（建设单位）提供建筑商品的一种经营方式。它是建筑企业的主要经营方式。•承包经营方式的种类很多，可按以下几种方法分类。金书缘文化•1）按承包的关系分可分为总一分包经营方式、直接承包经营方式、联合承包经营方式等。•（1）总—分包经营方式。指由一家建筑企业总包全部工程建设任务，然后将一部分工程（主体工程除外）分包给其他建筑企业承建的一种经营方式。•在总—分包经营方式中，总包企业直接和业主（建设单位）发生联系，接受委托，对业主（建设单位）负责；分包企业不直接和业主（建设单位）发生联系，而是在总包企业承包的任务中分包一部分工程，对总包企业负责。•总—分包经营方式的主要优点如下。•①有利于工程项目施工全过程统一指挥。总包企业充当全面组织者的角色，接受政府主管部门、设计单位、建设单位的监督，能较好地协调各方关系，保证施工顺利进行。•②有利于提高工程质量，降低工程成本。由于分包单位多系专业公司，对分包的工程有较高的施工水平，能确保工程质量；有较高的劳动生产率和管理水平，能促进工程成本的降低。•③合同约束，责任明确。建设单位、总包单位、分包单位分别用合同的形式把各自的责任固定下来，使各方既受到合同的约束，又受到合同的保护，便于分清责任，共同工作。•总—分包经营方式也存在一些缺点，主要表现在各单位之间的关系复杂，施工中交叉作业，容易产生矛盾。金书缘文化•（2）直接承包经营方式。指建筑企业独立地直接和建设单位签订合同，单独承包工程的一种经营方式。如果一个工程项目由多家建筑企业共同施工，则各家建筑企业分别和建设单位签订合同。•直接承包经营方式减少了总—分包方式的中间环节，承包层次简单，关系清楚。但是，多家承包企业在同一个现场施工，工艺上存在交叉和交接，难免会出现各种矛盾，而承包企业之间因无经济上的联系，关系协调困难。•（3）联合承包经营方式。指由两家或两家以上的建筑企业联合向建设单位承包，按各。自投入的资本份额和承揽工程任务分享利润并共同承担风险的一种经营方式。《建筑法》第二十七条规定：“大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。”•参加联合承包经营的企业，经济上各自独立核算，施工中共同使用的机械设备、临时设施、周转材料等，按使用时间分摊费用。•这种经营方式的优点是由于多家联合，资金雄厚，设备齐全，技术及管理上取长补短，具有较强的竞争能力。不过，联合承包经营一定要划清责任以减少矛盾，否则会因各方的纠纷而削弱联营的优势。•2）按承包的范围分可以分为全过程承包、设计一施工承包、施工承包等。其中施工承包经营方式按承包的范围进一步可分为建设项目施工承包，单位工程施工承包，分部、分项工程施工承包。•3）按承包的费用分可以分为工程造价总包、工程造价部分承包等。金书缘文化•4）按建立承包关系的方法分可以分为招投标承包和协商承包两种。•（二）开发性经营方式•开发性经营方式，指建筑企业按城市统一规划的要求，将建筑工程（建筑商品）建成后出租或出售给用户的一种经营方式。从事开发性经营的企业又叫房地产开发企业。•这种经营方式，是在土地统一开发利用和城市统一规划建设中逐步形成的。随着城市建设的发展，居民住宅、商业建筑、写字楼宇向通用型方向发展，给开发性经营提供了前提条件。开发商可以不预先和用户沟通关系，将工程建成后再出售或出租给用户。•开发性经营方式的业务内容主要有以下几个方面。•（1）房地产开发这是开发性建筑企业的主要经营业务。首先购买土地，然后组织规划、设计、施工，建成后出售或出租，同时进行物业管理。目前，我国兼营建筑施工的房地产开发企业，大多数