[区域开发]青岛八千水城项目应标书

1青岛八千水城项目——项目应标书2008年7月谨呈：青岛八千水城臵业有限公司2本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明31世联对青岛八千水城项目的思考23世联对八千水城项目顾问服务安排世联全国大规模区域开发项目实操案例4世联参与本项目的工作方法及质量保障本项目顾问服务费用54世联对本项目的思考1区域整体发展方向研判核心问题界定解决问题的开发方案启动阶段开发策略设想我们志在将八千水城项目打造为北中国首屈一指的滨海度假新城－项目鸟瞰图－项目基本情况•总用地面积约8271亩•其中：水域2428亩，需填海造地面积5843亩•八千水城公司希望将此区域发展为集高级商务、休闲度假、康乐疗养和水上体育运动于一体的综合性特色国际新城八千水城项目的特点：较大规模、具有稀缺自然资源、位于交通便捷的大都市新兴休闲板块的滨海区域开发运营项目可由308国道、青黄高速、青烟高速进入市区约45分钟，对外交通便利依托海水温泉资源和休闲度假设施，项目所在区域为青岛新兴的都市休闲版块温泉镇流亭机场青岛市区鳌山卫关键词：8000亩大规模滨海风光,山海温泉资源交通便利新兴的城市休闲板块滨海资源因此，八千水城公司在区域发展中将承担区域运营的角色，并将获取土地增值收益最大化为目标区域开发中，土地增值的收益一般能够占整体收益的60%-80%。前期较多基础设施和公共配套投入，60%-80%的利润来自后期成熟区域的开发。关键点：资金流量动态平衡、合理周转率和运营资本结构、土地持续增值。取势：方向明道：本质优术：策略探明区域发展面临的基本环境宏观经济和区域经济判断城市经济和城市发展市场范围内家庭消费特征锁定盈利的重点来源和路径区域运营整体主要获利点各阶段盈利重点和任务风险及解决方案明晰区域规划和发展的策略整体规划功能布局和比例配套的目标和开发策略：时机和规模各阶段住宅开发的市场策略和产品定位01发展方向研判回顾15年来中国类似区域开发运营历程，有助于我们在初期明确区域开发的目标和方向三亚湾新城，7平方公里，2004年开始亚龙湾，18.6平方公里，一期12平方公里，1994年开始京津新城，15平方公里，2004年开始大梅沙，3.5平方公里，2001年开始京津新城和三亚湾新城开发，在3-5年内逐步提升了区域内物业价值4000元/平米4400元/平米6000元/平米8000元/平米三亚湾高尔夫别墅均价11000元/平米200420052006200813000元/平米23000元/平米京津新城度假村别墅但是配套投入的策略和规模各不相同，导致资金利用效率和现金流量差异较大朱孟依：重视现金流产品多元化多余动作不要做鲁能王总：区域伴随大势成长稀缺性和差异化很重要后续开发重在思考盈利模式和开发策略5亿5亿第一年第二年第三年第四年第五年……三亚湾京津新城京津新城和三亚湾新城的配套投入节奏初始投资:3-4亿总资产周转率：0.65-0.8住宅价格增幅：40-50%初始投资25亿总资产周转率：0.2-0.3住宅价格增幅：30-40%一级开发/整体规划一级开发/度假村/大酒店/高尔夫/大学/创业园/总部基地亚龙湾和大梅沙的前世今生：配套价值PK销售物业投入产出基础设施建设公共配套设施建设凯莱酒店和仙人掌酒店商业街管理成本土地出让收益路牌广告酒店经营收益亚龙湾的15年，湾区发展成为中国典范，但对于开发企业来讲，并非成功的，因为我们实际上并没有真正赚到钱，而是不停地投入。——中粮海南公司总经理公主郡产权式酒店土地出让收益高尔夫度假别墅现金流入现金流出亚龙湾开发公司历程图谱我们重点从不同类型区域开发的盈利模式和运营资本利用效率角度，来聚焦符合八千水城的发展道路游客接待强度区域功能比例区域内酒店等经营项目财务表现度假娱乐型WaikikiKuta珠海海泉湾度假居住型AmeliaIslandKapuluaKaanupali三亚湾新城大梅沙休闲度假型NusaDuaLagunaCancun亚龙湾区域空间布局盈利模式、投资回收期和现金流量表休闲度假和度假娱乐驱动型区域开发，主要依靠持续的经营性收益获利，前期现金投入密集，资金回收期较长前期投入较为密集的资金到度假娱乐和接待设施中，目的是取得良好的经营回报。娱乐接待设施的用地超过整个用地的40%主要依靠酒店和娱乐设施的长期稳定的经营收益获取利润，销售型物业开发弥补整体开发的巨大投入最大风险：经营性物业的市场可持续支撑；前期现金流压力-80000-60000-40000-200000200004000060000第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年配套现金流入配套现金流出销售物业现金流入销售物业现金流出总现金流量累积现金流量以销售物业为支撑的度假居住区开发，资金回收期相对较短，资金投入较为平均，不确定性较小-150000-100000-50000050000100000150000200000250000第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年配套现金流入配套现金流出销售物业现金流入销售物业现金流出总现金流量累积现金流量前期配套投入目的在于促进销售物业的吸引力，从而提升去化速度和售价，并规避土地增值税最大风险：销售物业的市场持续吸引力；八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（1/2）企业目标：关注区域土地持续快速增值、关注后续经营风险区域宏观背景：胶东半岛城市群融合、北中国地区海景物业稀缺、青岛都市休闲和第二居所蓬勃发展2季度土地交易价格同比上涨10.8%9.2%10.8%2008年2季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%人均GDP5000美元，城镇化水平为60%，处于主动郊区化的迅速发展阶段，高收入人群开始在环境良好的郊区置业127.8162.7223.5268.423%27%37%20%05010015020025030020032004200520060%10%20%30%40%房地产开发投资（亿元）5476358116534095167407376984631.181.231.100.890.590100200300400500600700800900200320042005200620070.000.200.400.600.801.001.201.40竣工面积销售面积销售/竣工2052232426483075365942554986010002000300040005000600020002001200220032004200520060%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%人均GDP(美元)增幅青岛历年人均GDP与增长率保持15%以上的增长率各市场主体信心较强，连续多年投资额稳定。万平米城市规划配合大青岛加速都市融合和板块分工，东部海岸都市休闲中心区价值凸现莱西平度即墨胶州胶南拥湾发展重点发展“五区”都市商务中心区西海岸现代制造业集聚区东部旅游度假区黄岛—胶州物流中心区平莱产业集聚区——青岛十一五规划东部旅游度假区：以崂山区和即墨温泉、鳌山两镇为主体，高水平规划建设国际水准、国内一流的商务会议中心、旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。——青岛十一五规划纲要温泉镇依托温泉资源和休闲度假设施，已形成区域认知，鳌山在建大规模休闲度假设施，温泉镇和鳌山卫将成为青岛resort区区域内现已建成多处特色休闲度假设施：高尔夫球场、滑雪场、跑马场、温泉度假村等。温泉镇在青岛人中已经形成休闲度假的区域认知。鳌山：规划特色：形成“依山傍海、六岛两湾，三区一环八组团”丰富而独特的、疏密有致的，山、海、岛融为一体的分散组团式空间结构。高尔夫球场度假村温泉温泉镇规划2000090001498105000100001500020000海景房非海景房均价海景与非海景楼盘均价对比（以市南区为例）元/㎡19272101020302006年2007年2008年历年温泉镇住宅推出量在20万以上万平米相对于整体市场，青岛高端物业和度假投资物业的成交量和价格受近期调控影响均较弱，投资者信心牢固2892267601000200030002007年2008年0510152007年2008年6月份青岛市住宅成交量对比圣罗尼克成交量对比13套12-15套相对于其他区域，东部板块逐渐成为以青岛主城区投资度假客户为先导的高端热点板块90%10%青岛本地东北、山东、山西等温泉板块客户构成10%60%30%东北山东省胶南本地胶南客户构成60%20%20%黄岛青岛本地东北黄岛客户构成区域价值逐渐彰显，自成一极百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰蓝泉依泉美庐金盟山庄芭东小镇千禧国际村盛世美域相府百福国际山庄温泉镇板块独栋11000联排7000城阳王沙路板块独栋10000联排7300崂山东板块独栋20000联排17000即墨板块独栋8000联排4000-5000昆泉天籁村海印长天开发区板块独栋10000联排7000八千水城区域运营，选择以度假居住物业销售为主要的盈利模式，是符合企业目标和项目条件的最优选择（2/2）区域内：与周边诸多旅游度假休闲项目启动前夜；区域协调竞合序号名称投资额内容1海棠沐邑-度假别墅等2豪旭日式温泉度假中心8亿日式洗浴中心、酒店3温泉联安健康体检中心1.4亿五星级美式健康体检中心4温泉王朝五星级产权式酒店6.4亿五星级度假中心酒店、温泉洗浴中心、高档住宅5四舍山综合旅游开发1亿集休闲、观光、度假于一体的山地生态旅游6港中旅项目一期27亿五星级酒店、温泉洗浴中心、演艺中心、高档住宅7天逸海湾国际度假城-分为六大功能区：会议酒店区、滨海水上休闲活动区、特色风情街、康健医疗中心、高层及分时度假酒店和VIP国际度假村8颐中鳌山湾滨海公园和花园小镇30亿一期建设鳌山湾滨海公园；二期建设颐中鳌山湾花园小镇；三期建设花园小镇服务配套的设施灵山湾10000多亩旅游项目-娱乐休闲项目江南水城-水上娱乐项目八千水城不仅将成就大青岛地区中高端人群滨海而居的梦想，也将成为全中国范围的滨海度假居住胜地因此，八千水城开发的焦点在于保证可销售物业在整个开发过程中的持续市场吸纳力，并以此推动区域迅速成熟和价值增值整体规划：以可销售物业规划为重点，资源利用主要面向可销售居住物业的价值增值。配套选择、规划和成本收益分析，“未算赢，先算输”：以促进居住用地价值增值和市场成熟为第一（高端立势，形象大于大象，印象大于形象）；规避土地增值税为第二（净利润）；配套本身的经营收益为第三（满足上述两条之后的最好努力）。焦点：迅速提升居住物业的市场吸纳力，并以此尽快催发区域成熟。并以此为基础，最终形成复合功能的、自我发展的、具有典范意义的度假新城休闲度假/会展峰会/体育养生/滨海生态居住02核心问题界定静态粗算的前提假设：低密度物业为主中等强度物业为主中高强度假设持有经营配套净现金流入为零假设整体开发按照开发强度分为三个区域同等物业按照当前温泉镇市场的平均售价计算保守粗算区域开发可销售物业最优的规模，预计约在420万-500万左右，售价对利润影响显著01000000200000030000004000000500000060000007000000约0.6约0.8约1约1.243%44%45%46%47%48%49%50%51%可销售建筑面积销售利润额总成本额成本利润率销售利润额01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000下浮1000基准上浮1000销