蛟龙港海滨广场项目商业规划方案

蛟龙海滨广场项目商业规划方案二○一一年五月1目录第一部分、项目背景……………………………………03第二部分、商业调研分析………………………………09第三部分、项目目标……………………………………26第四部分、项目总体定位………………………………322第一部分、项目背景1.1、开发背景1.2、项目情况1.3、地理位置1.4、项目四至1.5、背景分析1.6、项目前景31.1开发背景蛟龙港产业园整体规划面积6000亩，以蛟龙工业区、蛟龙高新区、蛟龙生活区为主体，集蛟龙中心文化广场，金融中心，蛟龙酒店，蛟龙超市，蛟龙学校，蛟龙医院于一体的城中之城。将成为一个年产值500亿元，利税突破20亿元，解决20万人以上就业，常驻人口达12万以上的的资源节约型、环境友好型、统筹兼顾城乡经济发展的产业新城。成都市产业集中发展示范区，以“产城一体化”发展新模式，打造工业现代化城市产业开发区，推动城乡一体化建设——一座城，需要繁华的商业，更需要消费的惬意。蛟龙海滨广场应运而生……蛟龙港双流园区，产业在升级、功能在升级，一个集合工业、商务、商贸、服务、居住、休闲的宜业宜居宜商的产业新城正在崛起！为蛟龙港双流园区商业配套项目，坐落在蛟龙港黄金地段，总建筑面积约20万平方米，地上17-19层、地下1层为停车场，其中地上1-3层裙楼作为商业使用，商业建筑面积近6万平米，商业楼层层高5.38米。项目开发经济技术指标用地面积28897.89㎡总建筑积204471.80㎡地上建筑面积181080.19㎡商业建筑面积58697.05㎡写字楼建筑面积122383.14㎡地下停车场建筑面积23391.63㎡容积率6.27建筑密度65.97%项目工程进度本项目商业裙楼（1-3层）已结构封顶；1#、3#、5#、7#、9#、11#塔楼已经结构封顶。1.2项目情况蛟龙海滨广场—5—51.3地理位置双流县城本案项目位于成都蛟龙港双流园区内，双楠大道与蛟龙大道纵横交汇之处。毗邻双流新城，距离双流城区中心约1.5公里。距离成都市三环5公里（西南方向），距离成都市中心13公里。1.4项目四至东临蛟龙管委会、蛟龙紫荆影院、蛟龙体育馆、蛟龙商业街、蛟龙百货、渝富桥等，以及明珠花园、世纪花园等多个住宅小区北临黄海一路，为蛟龙港园内厂区。川投国际酒店人居都市阳光南临双楠大道，对面多个住宅项目在建，临川投国际酒店、网球运动中心、双流运动公园，及双流新城区双流运动公园西靠蛟龙港园内厂区及蛟龙活水公园蛟龙商业街网球中心厂区活水公园厂区—7—1.5背景分析作为产业集中发展区之一，蛟龙港得到各级政府的一贯关注和扶持，经过多年发展，已具产城一体化的发展规模。这为配套商业的海滨广场提供了良好的资金保障、基础设施保障和软硬环境条件。蛟龙海滨广场，产业新城新商业时代的引领者！蛟龙海滨广场城市规模化的的产物——区域产业升级的产物——城乡一体化的的产物——随着城市规模化快速发展，商业正逐渐向城市周围辐射发展，随着产业布局和人口分布而新兴的商圈越来越多。成都向南向西、双流新城向西向北发展的趋势催生该新商圈的发展。随着双流新城的重点打造、蛟龙港的快速发展和周围新楼盘的不断建设，区域内常住人口预期激增，商业亟待升级完善，原有商业的档次、形态及格局均无法满足区域居民和流动人口的需要。—8—8第二部分、项目商业调研分析2.1、区域宏观环境分析2.2、区域人口分析2.3、消费者调查2.4、小结2.1区域宏观环境分析双流位于成都平原腹地，三面环绕成都。幅员面积1032平方公里，户籍人口96.61万，辖21个镇、3个街道办事处，县人民政府驻东升街道。中西部第1强县。2010年全国百强县排名第27位。双流机场为我国四大国际航空港之一。2010年双流县国民生产总值达到了485亿元，较2009年增加21.8%，人均GDP达到了50201.8元；2010年社会消费品零售品总额完成126.8亿，同比增加18.2%；境内有着发达的工业基础，近年来光伏光电、新材料等新兴产业初具规模，生物医药、机械电器、新型建材、绿色食品等传统优势产业持续发展。双流概况消费品市场稳中趋旺城乡居民收入增长较快双流县总体经济状况将呈现持续、稳定的发展状态—10—2.1区域宏观环境分析蛟龙港位于成都双流九江境内，接壤双流新城，园区规划面积4平方公里，已入住企业900余户，缔造闻名全国的“蛟龙模式”。是成都中小工业企业集中发展示范区，是节约利用土地发展工业的有益探索，是成都市“城乡一体化战略”实践者。蛟龙概况蛟龙港产城一体化—11—112.1区域宏观环境分析图表：2007-2010年双流县GDP数值统计表010002000300040005000600020072008200920100%5%10%15%20%25%GDP(亿元)人均GDP(十元)增长率%随着人均GDP的增长，双流县居民消费结构已向发展型、享受型发展。进入2010年，随着全县经济的快速发展，消费结构升级更加明显，在城乡居民消费中普遍趋向消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高。经济消费122.1区域宏观环境分析经济消费2006-2010年双流县消费品零售总额统计05010015020025030035020062007200820092010024681012141618零售总额(亿元)增长率（%）随着社会的发展进步和人民物质文化水准的提高，双流县商业市场已开始进行结构性调整，发展升级的趋势明显。品牌店开始入驻，购物中心开始发展，个性化的商业街开始出现，连锁超市、便利店有了较大发展；商业市场呈现出现代化、人性化、个性化、多元化的发展趋势。13区域人口2.2区域人口分析年龄结构分析15%5%10%70%18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上区域人口年龄结构集中在青壮年群体，占总人口70%，这与蛟龙港是一个年轻的新兴城市特征吻合。青壮年是社会财富创造的主力军，同样也是消费大军，他们有稳定的经济收入，在生活需求上比其他年龄层次较丰富；这个群体的消费能力与消费频率较其他年龄区间人群均高，且该区域内消费水平近年保持较高的增势。14区域人口2.2区域人口分析社区名称社区规模居住户数居住人口距离本项目距离明珠花园7.2万㎡900户约2700余人0.3公里龙欣园9.7万㎡1800余户约5000余人0.6公里世纪花园3.5万㎡450余户约1400余人0.5公里玲珑银座5.2万㎡770余户约3000余人0.7公里原有居民楼约30万余㎡9000余户约27000余人0.2-0.8公里人居都市阳光35万㎡6000户约18000人0.3公里欧香名苑16万㎡2700余户约7500余人0.8公里锦绣全程7.8万㎡1200余户约5000余人2公里雁鹅塘18万㎡3000余户约10000余人2公里合计115.5万㎡25820余户79600余人——已入住项目（项目2公里范围内）15区域人口2.2区域人口分析在建项目社区名称社区规模居住户数预计人口距离本项目距离海港广场16万㎡1800余户约5000余人0.8公里富豪新岸17万㎡1048户约3000余人0.8公里东立国际花园80万㎡7346户约24000人1公里国奥村31万㎡782户约2500人1公里佳兆业现代城22万㎡2500余户约7500人1.5公里蛟龙银座二期8.5万㎡1000余户约3500人1.5公里合计174.5万㎡14476户约45500人（项目2公里范围内）162.2区域人口分析区域人口本案双流城区双流新城九江核心区项目2公里范围内，现常驻人口约12万（含流动人口）；未来该区域人口将达30万，蛟龙港产业升级、双流新城的发展与区域内房产开发将带来区域人口的快速增长。2km双流县城镇居民人口50.92万人。—17—172.3消费者调查消费者调查人口结构：区域人口集中分布，整体入住率63%；现常驻人口12万，未来人口总量将达到30万人（均含流动人口）。人口构成：外来租住户25%、征地返迁人员30%、区外在此自购房人员45%。人均收入：3000——12000元/月。主力消费人群：20-35岁中青年为主。人均消费水平：居住人群多在周边企业职员、居民就业，消费水平属于中等。消费频率：区域内企业职员较多，每周一般有多次消费发生。随着区域内新楼盘业主入住，该区域内的消费结构及消费能力将逐步提升。182.3消费者调查消费者调查05001000150020002500食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务近两年双流消费支出变化200820092008-2009双流居民消费支出结构变化2.4调研小结区域商业现状：本案所在的蛟龙港及其以北区域，商业发展落后，以传统商业格局为主，城市景观及商业形象欠佳，缺乏大型综合化一站式购物休闲的现代化商业形态。区域人口规模：增长较快，人口城市化率提高，消费能力增强，消费观念更趋都市化。区域商业前景：区域内高端酒店、文化、运动、国际品牌商业的入驻，表明区域商业前景趋好。蛟龙港的未来发展：随着“蛟龙模式”的不断再造与升级，园区产业升级、城市功能升级、区域人口结构与规模的升级，项目商业具备有利的基础条件和发展空间。海滨广场——双流商业旗舰，扬帆起航正当时。—25—20第三部分、项目目标3.1、提升园区整体价值3.2、带动区域商业升级3.3、实现自身商业价值213.1提升园区整体价值——立足于蛟龙港新城的城市定位方向，建设发展方向，突破园区生活理念、商业模式、消费方式，树立蛟龙新城新地标，打造蛟龙产业新城品质生活引擎，完善产业配套，提升蛟龙形象。完善蛟龙港的商业配套功能，促进蛟龙港整体招商和运营的提档升级。良好的商业品质品牌形象，有效提升蛟龙港整体的品质品牌形象。一站式购物休闲的商业服务，促进蛟龙港宜居宜业宜商的新城打造建设。推动蛟龙产业新城快速无缝融入双流新城，融入成都城市新商圈。223.2带动区域商业升级——立足于打造区域新商业、新商圈，完善区域商业配套，提升区域商业形象，突破园区藩篱。建立独特而鲜明的商业组团形象，创新业态组合。以业态、档次的差异化完善区域商业配套，提升区域商业形象。满足区域常驻人群的消费，带动品质生活追求；以商业品质品牌提升项目的区域辐射力及其影响力。树立城市新商业新地标。重新定义城市商业文化内涵。打造城市商业品质和品牌，引领购物时尚。以差异化竞争优势，提升商圈形象。实用、超前的商业规划，满足蛟龙新城商业功能升级的需要，满足项目商业未来发展的需要；追求持续、长远的资产和品牌价值。塑造项目商业人文景观与舒适的购物消费环境；满足项目各类商业功能的综合化需求；满足各类商业业态的需求；满足消费者需求；符合城市发展的需要。3.3提升自身商业价值立足于商业项目的长远发展，结合项目的功能价值和现实目标，不断提升项目自身的经营价值、品牌价值和资产价值。—31—24第四部分、项目总体定位4.1、总体功能定位考量4.2、总体定位4.3、档次定位4.4、形象定位4.5、客群定位4.6、功能定位4.7、业态定位25蛟龙海滨广场，能为城市带来什么样的新商业呈现？……26成都，下一站：蛟龙海滨广场！对于成都，不像以往，仅局限于市中心少数几个商圈，随着城市发展升级，新商圈在成都东西南北遍地开花，如万达商圈、建设路商圈、青羊商圈、沙湾商圈等等。新商圈的发展是以市场需求为基础的，并不断带动区域生活品质的提升。蛟龙海滨广场——蛟龙商圈黄金坐标，承载的是蛟龙商圈升级开篇，延伸成都商业发展新篇章。蛟龙产业新城打开了城市品质生活的通道，新城、新形象，将迎来质的飞跃。蛟龙海滨广场——新城商业首座，领擎蛟龙新城品质生活。对于蛟龙，产城一体化的发展，必然通过产业结构不断优化，摒弃传统高耗低端产业，规模聚集低碳高端产业。以商业服务驱动产业创新升级，高品质的蛟龙海滨广场——高品位的商业文化内涵——高端产业升级，续写蛟龙新传奇。拓展成都商业版图，主动融合大成都城市发展升级蛟龙产业格局，先锋驱动宜业宜商福地升级蛟龙城市形象，魅力绽放健康宜居之城274.1项目总体功能定位考量A、产业