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重庆房地产发展趋势研究去年中国房地产行业经历了“先扬后抑”,前三季“繁荣、火热”虽然到四季度的“调控回落”,不可否认的是,2016年是中国楼市史上火爆的一年。还记得2016年国庆后,全国二十余城接连出台控房地产限购限贷政策,就是为了给火爆的楼市降降温。炒房客一个个赚得衣钵满钵,却给刚需购房者带来无穷的压力。在那时,面对全国房价齐齐大涨的环境下,唯有重庆房价依旧波澜不惊。人们赞称:重庆是楼市中的一股清流,房价增速全国垫底,但经济增速却保持第一。重庆,中国楼市中的一股清流2016年11月百城价格指数:数据来源:房天下在全国一二线城市房价普涨好几轮的背景下,截至去年11月,百城房价指数数据显示,作为全国四个直辖市之一的重庆,房价依旧保持在7500元/平方米,低于珠海、东莞、佛山等二三线城市,还被同为西南的经济强市-成都远远抛在了身后。2016年11月重庆、成都房价均价对比图数据来源:中商产业研究院整理要知道,2016年重庆的经济增速可谓是惊艳四座,蝉联全国冠军位置。相较于全国其他直辖市的房价,重庆的房价可以算得上是“低廉”。2016年11月中国四个直辖市房价均价对比图数据来源:中商产业研究院整理同为直辖市的重庆,同期房价仅为北京的五分之一,上海的六分之一,天津的二分之一。楼市高烧下重庆房价为何波澜不惊?2016年1-11月重庆主城区商品住宅成交均价统计图数据来源:中商产业研究院整理去年全国楼市一片火热,除了一线城市,发展潜力大的二三线城市也被轮番爆炒了一番,重庆处在这样的大环境下,作为经济的领头羊,房价依旧平稳上涨,且幅度很小,甚者没赶上人均收入增长水平,归结原因,笔者认为这与当地实行的土地政策有着密切关系。据央广网报道,重庆原市长黄奇帆2016年9月22日在“2016市场监督管理论坛”上表示,重庆将在未来3年关闭1500家房地产公司!这是因为,黄奇帆认为,按照重庆目前的人口规模,重庆的房地产公司已经出现过度饱和的状态,其中不乏许多“空壳”公司,而如此之多的“空壳”公司将成为行情不好时的搅局者,成为社会不稳定的源头。且在土地拍卖中,重庆执行了一项制度:任何房地产商参与拍卖土地,都要对其资金来源进行审核,只要一经查实是资金来源中涉及高利贷,就取消其竞拍资格,这样就可能避免很多问题的发生。重庆房价在楼市高烧下波澜不惊,总的来说有以下几方面的原因:1.大量土地储备重庆市拥有类似于一个省的面积。重庆的国土面积为8.2403万平方公里(中国省级行政区第26名)。相对于其他几个直辖市,土地面积都要大上不少,拥有大量的土地储备。2.地票制度重庆2008年设立了农村土地交易所,推行地票制度。简单说就是用地指标交易简单说就是用地指标交易。由于18亿亩耕地红线的限制,很多城市的新增用地很少。重庆农民有了地票,就可以将名下废弃宅基地复垦,形成新增耕地指标。通过土地交易所,农民在全市范围内拍卖指标。城里人买到地票,就能在城郊结合部征地,开发房地产。除了农民,乡镇企业、村集体都能产生地票。2008年设立地票制度以来,截至2016年5月份,重庆累计交易地票17.7万亩。地票制每年为重庆增加约14%的供地,极大增加了重庆土地市场供给。2004年以前,京沪的土地供应并不比重庆低。但是2005年后,京沪两地房地产企业购置土地分别只有773.87万平方米、754.32万平方米,只有重庆1385.4万平方米的一半左右。此后的10多年间,重庆每年供地面积是京沪的2到3倍。来自国家统计局的数据显示,2014年重庆供地1864.59万平方米,京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米,也就是说2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。重庆每年新增商品房开工建设和商品房产销面积一直排名全国前茅,近两年已超过2000万平方米。大量的土地储备和供应,导致开发商不敢随意定高价。3.充足的保障房重庆一直奉行“市场+保障”的双轨制理念,在重庆很多黄金地段,都有成片的保障房。截止2015年底,重庆累计开工建设了公租房69.2套、4475万平方米的保障房。预计到2020年,将通过公租房和其他保障住房,将重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%,这些房子都便宜地供应给了低收入和外来务工群体。根据公开报道,重庆现在约有60万农民工、大学生住的是公租房。数据显示,从2013年以来,这几年重庆市出租了11万套保障房、公租房,基本上分配比例是进城农民工50%,原住民35%,大学毕业生15%。充足的保障房,不仅满足了本地人,也满足了低收入的外来务工群体。就算你房价炒得再高,对于购买刚需房的人们,任你房价如何涨,也可以租5年政府的公租房,再以较低的价格买下来,这就大大打击了炒房者的积极性。4.二套房房产税重庆从2011年开始试点个人住房房产税改革,对于购买高档住房和在重庆市无户籍、无企业、无工作的“三无”外地人员购买第二套房增收房产税。最新出台的重庆“国五条”指出,将严格执行二套房信贷政策,并暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。这种种措施都大大打击了炒房客。重庆将会成为下一个房价暴涨的城市么?去年12月30日,重庆原市长离任后,有些媒体就称,重庆房地产政策将要改革了,房价将迎来大涨,有外地人打飞的去重庆买房的消息也在朋友圈热传。近日,重庆房管局针对主城楼市异常现象公开声明:近期有极少数唯利是图、缺乏社会责任感的企业和个人,企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作,实现房价快速上涨牟取暴利,引起市外少数企图炒房者的跟风,以及市内购房者的担忧。宣称接下来将加大对“炒房”的打击力度,多措并举,坚决遏制“炒房”,严厉打击违法违规销售,确保广大人民群众正常居住购房需求。具体措施:一是严禁已购的预售商品住房转让,严禁以撤销网签合同备案等方式变相进行商品住房转让。二是严格执行房产税改革试点有关规定,市外在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无”人员在我市购第二套房要征收房产税,尤其是房产税一旦计征,该套房屋每年都要征税,该套房屋转让后每年也要征税。对此,我们将与市级相关部门联动,从严审核身份,防止通过虚假证明等手段逃税漏税。对以前通过提供虚假材料隐瞒“三无”人员身份规避征收房产税的,一经查实,其所购房屋严格纳入应税范围。三是与金融机构联动,对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。并欢迎各地有识之士来重庆安家置业。从重庆对待房地产行业的政策和态度上看出,对于“炒房”坚决说不,笔者认为重庆过去对楼市控制很稳的那些举措,在一定时期内还将继续保持的。再加上中央如今对资产价格泡沫十分警惕,谨防系统性风险也成为主基调,对房地产调控又是新一轮的加码,再三强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。所以重庆房价,短期内想复制一线城市之前那种暴涨模式几乎是不可能的,不过随着重庆的城市竞争力不断升级,经济的快速腾飞,未来的重庆房价,笔者认为将会走出一个慢牛趋势,就让我们拭目以待吧。(中商情报网鱼叔)中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构,研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。中商行业研究服务内容行业研究是中商开展一切咨询业务的基石,我们通过对特定行业长期跟踪监测,分析行业需求、供给、经营特性、盈利能力、产业链和商业模式等多方面的内容,整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源,为客户提供深度的行业市场研究报告,全面客观的剖析当前行业发展的总体市场容量、竞争格局、进出口情况和市场需求特征等,对行业重点企业进行产销运营分析,并根据各行业的发展轨迹及实践经验,对各产业未来的发展趋势做出准确分析与预测。中商行业研究报告是企业了解各行业当前最新发展动向、把握市场机会、做出正确投资和明确企业发展方向不可多得的精品资料。中商行业研究方法中商拥有10多年的行业研究经验,利用中商Askci数据库立了多种数据分析模型,在产业研究咨询领域利用行业生命周期理论、SCP分析模型、PEST分析模型、波特五力竞争分析模型、SWOT分析模型、波士顿矩阵、国际竞争力钻石模型等、形成了自身独特的研究方法和产业评估体系。在市场预测分析方面,模型涵盖对新产品需求预测、快速消费品销售预测、市场份额预测等多种指标,实现针对性的进行市场预测分析。中商研究报告数据及资料来源中商利用多种一手及二手资料来源核实所收集的数据或资料。一手资料来源于中商对行业内重点企业访谈获取的一手信息数据;中商通过行业访谈、电话访问等调研获取一手数据时,调研人员会将多名受访者的资料及意见、多种来源的数据或资料进行比对核查,公司内部也会预先探讨该数据源的合法性,以确保数据的可靠性及合法合规。二手资料主要包括国家统计局、国家发改委、商务部、工信部、农业部、中国海关、金融机构、行业协会、社会组织等发布的各类数据、年度报告、行业年鉴等资料信息。数据来源数据种类金融机构金融机构公开发布的各类年度数据、季度数据、月度数据等政府部门宏观经济数据、行业经济数据、产量数据、进出口贸易数据等行业协会年度报告数据、公报数据、行业运行数据、会员企业数据等社会组织国际性组织、社会团体公布的各类数据等行业年鉴农业、林业、医疗、卫生、教育、环境、装备、房产、建筑等各类行业数据公司公告资本市场各类公司发布的定期年报、半年报、公司公告等期刊杂志在开期刊杂志中获取的仅限于允许公开引用、转载的部分中商调研研究人员、调研人员通过实地调查、行业访谈、获取的一手数据中商的产业研究服务优势产业研究优势优势体现丰富的数据资源、强大数据挖掘能力中商是中国首家自建数据库系统的产业研究咨询机构,公司自主研发的Askci数据库和CISource中商情报通对各类数据建立中商企业数据库、全球数据库、宏观经济数据库、行业数据库、区域数据库、调研数据库等专业数据库,覆盖近5000多个细分产业数据。知名的研究团队,优质的研究咨询服务中商拥有具备专业背景知识和熟悉产业运营的复合型人才,产业分析师、行业专家及咨询顾问共计300余名,在宏观经济、区域经济、细分行业及政策法规研究方面具备很强的实力。公司研究团队为客户提供专业的产业研究咨询服务及个性化的专项咨询服务。专门的客服团队,满足客户个性化咨询服务公司建立了专门的客服团队,能够更为准确的了解客户的需求并满足,并且能够对客户的需求进行快速的处理,深入为客户提供多样化、个性化产品解决方案。通过加强员工培训与业务创新,开创了民营银行筹建、保险公司筹建等新型咨询服务业务。产业大数据平台成就最具影响力行业门户公司旗下中商情报网是是国内专业的商业大数据发布和查询平台,经过多年的发展吸引培养了一批忠实用户,已成为中国财经领域“最具影响力行业门户”,为国内外企业、金融从业人员、创业人员、科研院所工作者等提供客观、时效、高价值的商业资讯。中商的影响力国家政府部门及权威媒体广泛报道与引用中商产业研究院专业研究结论国内外主流财经媒体及国家政府部门大量引用中商数据及研究结论,如央视财经、凤凰财经新浪财经、中国经济信息网、国家商务部、发改委、国务院发展研究中心(国研网)等。
本文标题:重庆市房地产发展趋势研究
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