衡东金堰龙庭项目提案-确定版(1)

建议案名：龙庭华府、堰北豪庭提案：深圳瑞吉《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网这是一个值得关注和付出的地产项目！她将为衡东注入久违的人文精神，缔造城市创新的典范她是唯一占据了未来稀缺的核心城市资源，拥有秀美多姿的“人工湖”自然景观与卧龙山脉，依托高速连接线、衡岳北路、衡东汽车站、建材市场等多重价值的物业，其生命力、影响力将超越人们的想象。瑞吉观点本策划案希望找到和塑造能融合本项目混合业态的推广主题概念和强势卖点。以强势的整合传播体系，贯穿独特的风格将项目形象展示给目标客户，全面契合新富精英阶层的置业标准，最终实现市场推广目标。在短短五天的项目推广策划过程中，我们倾注了超常的激情和心力；为房地产行业越来越稀缺的人性光辉和文化魅力，表达我们深深的敬意。瑞吉表达本案的成功，必须是住宅和商业整体成功。本案建议包含多种不同类型物业，因此必须有一个强势的形象来统领，既不能分散推广，更不能相互排斥。同时在项目的推广中，需要以“城市引导者”的姿态，全力倡导“都市田园主义”的现代新生活主张。瑞吉主张《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞吉格言我们坚信：任何一个楼盘都有它独一无二的卖点，而我们所能做的，就是准确地找到它，并将它巧妙而有力地传达给消费者《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网瑞吉寄语•拥抱城市，成就未来；•一个引领时尚的梦想；•一座田园与城市交融的乐园；•尊贵、潮流、时尚、静谧；•一个新城市的核心即将开启……与稀缺的自然资源相比，繁华的泛CBD城市资源更为稀缺。就衡东而言，水岸资源丰富，但兼具人文、水岸、秀山而可供开发的城市土地，放在全国或全球，都具有其不可多得的价值。关于资源《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网关于定位•城市地标；•新城核心；•龙脉华府；•新贵领地。第一篇（项目策划）一、前期市场调研二、产品形象定位三、整体营销策略及推广建议四、衡东楼市未来走势分析五、本项目投资风险及规避第二篇（营销代理）一、策划及代理佣金二、项目合作保障条件市场调查衡东县经济坏境分析1、人口：全县常住人口为629725人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的594131人相比，十年共增加35594人，增长5.99%。年平均增长率0.60%。全县户籍人口为737081人。2、经济：县域经济发展继续保持强劲势头，实现总量、均量、质量“三量齐升”。全年完成GDP151.72亿元，同比增长14.5%，增幅居衡阳市7县市第一；完成财政总收入7.5669亿元，同比增长37.62%，增幅居衡阳市第一。财政总收入比2010年增收2.0686亿元，增量相当于2005年一年的总量。全年完成税收5.8792亿元，比上年增收1.755亿元，增长42.55%，税收收入占财政总收入的比重为77.7%，比上年提高2.69个百分点。其中金虎集团、领欣铜业分别纳税1.52亿元、1.01亿元，县首次出现纳税过亿元的企业。工业支撑作用进一步增强，全年完成规模工业总值235.7亿元，增长49%；实现规模工业增加值58.64亿元，增长21.6%；工业对经济增长的贡献率达51.2%。荣获“全省油茶大县”称号。全年实现农业总产值49.2亿元，增长5.6%。全县粮食总产量达38.95万吨，增长2.7%。第三产业增长迅速。社会消费品零售总额达44.91亿元，增长18%。罗荣桓故居纪念馆成功获评国家4A级旅游景区，荣桓镇成功创建“全省旅游名镇”。衡东房地产市场分析(新建商品房市场分析)1.商品房供应情况2013年1-6月份，全县批准商品房预售面积161588平方米，1862个基本单元，其中住宅100579平方米，700套，非住宅61009平方米，1162套，与去年同期比分别为1.74︰1，1.30︰1，4.00︰1。4-6月份，全县批准商品房预售面积85813平方米，795套，其中：住宅69762㎡，475套，非住宅16051㎡，320套，与去年同期比分别为5.32︰1，3.82︰1。1-6月份，衡山县批准许可商品房预售面积为90096㎡，衡南县批准商品房预售面积为113622㎡，同期比分别为我县的42%，79%。2.商品房销售情况2013年1-6月份，全县网上签约963起，签约销售面积100418㎡，签约总金额30399.58万元，其中住宅499起，面积70427㎡，非住宅464起，面积29991㎡。4-6月全县网上签约484起，签约销售面积49645㎡，签约总金额8577.13万元，其中住宅236起，面积33852㎡，非住宅248起，面积15793㎡。1-6月份，衡南县签约销售48049平方米，签约总金额10105万元；衡山县销售21475平方米，销售金额5653.74万元。两个县销售总面积分别为我县的47%，21.4%。衡东房地产市场分析(新建商品房市场分析)3.商品房供销售情况1-6月，全县商品房供销比（期间商品房批准预售面积：期间商品房网上签约销售面积）为1.61︰1；衡南县为2.36︰1，衡山县为4.2︰1；分别比我县高出46%和160.1%。4-6月，全县商品房供销比1.72︰1。4.商品房户型消费情况1-6月，全县网上签约销售户型90㎡/套以下21宗，签约面积1777.66㎡，占2.5%；90-144㎡/套，303宗，面积39666.79㎡，占56.3%；144㎡/套以上的175宗，面积28980.98㎡，占41.2%。衡东房地产市场分析1.交易量情况：1-6月，全县二级市场完成房屋交易444起，交易面积68264㎡。与去年同期比较，交易面积增涨8%，其中4-6月交易244起，交易面积26948㎡。1-6月同期与衡南县比较为1.54︰1（68264︰44302）。2.1-6月份，房产一、二级市场交易成交量比为：1.47︰1，衡南县为2.18︰1。（二级市场存量房情况分析）衡东房地产市场分析1-6月全县办理抵押登记434件，抵押登记面积311899㎡，抵押融资总额42211.9万元，其中住宅抵押登记面积10606㎡，融资总额15126.01万元，与去年同期比较抵押面积增涨61%，融资额增涨63%。1-6月，全县办理抵押登记244件，抵押面积127849㎡，抵押融资总额18036.9元，其中住宅抵押登记面积55057.67㎡，融资总额9725.45元。1-6月，衡南县办理327件，抵押登记面积41086平方米；衡山县办理407起，抵押融资1.95亿元；南岳区办理307件，抵押登记面积76803平方米，抵押融资6700万元。（抵押融资市场分析）衡东房地产市场分析自去年以来，我县房地产开发市场由县城向新塘、大浦、石湾、杨林、杨桥等乡镇辐射，这一方面使房源供应区域扩大，另一方面使我县商品房房价相对平稳。前段，我县房地产市场运行基本情况是：1.区域价格差异较大。县城商品住宅均价已突破3000元/㎡，周边乡镇还停留在1300-1800元/㎡之间。2.全县商品房住宅均价格相对平稳。3.按揭消费乃是我县商品房消费的主流，占88%（15126：17192）。前段全县房地产市场运用情况及下段趋势项目周边及潜在竟争项目分析锦泰新城项目占地面积项目建筑面积绿花率容积率22421㎡179968.6538%2.1８面积区间价格区间均价产品形态99㎡——176㎡3100—37003300多层、小高层、超高层营销策略集中销售（座门等客）开发商湖南锦泰房地产开发有限公司代理商／广告徐径凌峻·中国（户外＼现场＼短信评台）金领100项目占地面积项目建筑面积绿花率容积率约10000约5000030%5面积区间价格区间均价产品形态113㎡——145㎡3500—42003800小高层、超高层营销策略集中销售（座门等客）开发商湖南富盈房地产开发有限公司代理商／广告徐径东视机构（户外＼现场）项目周边及潜在竟争项目分析金科名邸项目占地面积项目建筑面积绿花率容积率约90000约3600020%4面积区间价格区间均价产品形态11６㎡——147㎡预计3500多层、超高层营销策略集中销售（座门等客）开发商湖南乐居开发有限公司代理商／广告徐径东视机构（户外＼现场＼短信）项目周边及潜在竟争项目分析香格里项目占地面积项目建筑面积绿花率容积率约4000多约260010%5面积区间价格区间均价产品形态11６㎡——147㎡预计3500多层、超高层营销策略集中销售（座门等客）开发商湖南乐居开发有限公司代理商／广告徐径东视机构（户外＼现场＼短信）项目周边及潜在竟争项目分析尚达豪庭项目占地面积项目建筑面积绿花率容积率约7000约3000010%4.5面积区间价格区间均价产品形态130㎡---150㎡3400---41003700超高层营销策略集中销售（座门等客）开发商湖南尚达置业有限公司代理商／广告徐径东视机构（户外＼现场＼短信）项目周边及潜在竟争项目分析市场分析总结经过我们对衡东房地产开发市场的初步调查了解，根据掌握的初步资料又进行了分析，现总结如下：市场方面：衡东的房地产开发市场起步较晚，目前尚处于成长期向成熟期过度的阶段，几年的市场培育，一批有实力的房地产开发企业正逐步成熟。但由于基本上都是本土企业，开发中尚有许多不规范之处，整体开发思路、开发规模都有较大的提升的空间。规模方面：从走访的几家房地产开发企业和楼盘来看，大部分都是十万平方米之内的小型开发规模，目前较大规模的有锦泰新城和建材市场等极少的几个项目。市场分析总结设计方面：衡东房地产开发在设计理念上仍处于比较传统的户型阶段，缺乏创新，无论通透性、采光性、实用性方面都存在比较严重的不足，目前仅锦泰新城在这方面有一些突破。营销方面：衡东房地产营销基本上是被动销售，对项目及企业缺乏系统性的推广包装，对项目优势缺乏有效提炼，对目标客户缺乏精准分析。价格方面：多层楼梯房一般在3000元∕㎡左右，城区内差异不大。电梯房价格差距较大，最低为3100元∕㎡起，最高达4100元∕㎡以上，价格差异多出现在地段及周边环境资源上。去化方面：衡东目前开发的住房去化形势较好，除一些尚未定价面市的项目外，已经开盘的项目去化率均在80%以上。但是面门的去化难度较大，存量较多，基本上是有价无市。基于上述分析，衡东房地产开发有着比较大的潜力可挖，品质和价格均有较大的提升空间。第一篇（项目策划）一、前期市场调研二、产品形象定位三、整体营销策略及推广建议四、衡东楼市未来走势分析五、本项目投资风险及规避第二篇（营销代理）一、策划及代理佣金二、项目合作保障条件产品形象定位《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网关于案名•龙庭华府•签语：智谋兼备，德量荣达，威望成师，洋洋大观。•含义：才能谋略齐备，坚刚有德。享天之福，为功利荣达的吉数。宜为人的顾问，威望洋洋，乃师数也。（吉）•堰北豪庭•签语：纯阳独秀，德高望重，和顺畅达，博得名利。•含义：纯阳独秀的吉数。胆力才谋具备，礼仪有德，健全和顺，能成就大志大业,实为博得名利富贵的最大好运数。（吉）•金堰龙庭•签语：载宝沉舟，浪里淘金，大难尝尽，大功有成。•含义：载宝沉舟之象。心力不济，意志薄弱，倾家荡产，悲哀困苦，破坏失败。然而也有大艰难尝尽后而又成功者，但难免于不幸的命运，故说生在富贵也败亡。或依其他运的关系，致陷于孤独，刑罚，病患，短命等灾祸之中。（凶）一、项