襄阳电厂项目融资计划书XXXX0922

襄阳电厂房地产项目融资计划书湖北上达投资有限公司二0一二年九月襄阳电厂房地产项目融资计划书0目录第一章公司介绍.........................................1第二章项目分析.........................................3第三章市场分析.........................................6第四章市场定位........................................30第四章管理团队........................................43第五章财务计划........................................46第六章融资方案的设计..................................57第七章项目技术经济效益评估及融资方案...................60襄阳电厂房地产项目融资计划书1第一章公司介绍一、公司简介(一)公司注册资本金湖北上达投资有限公司成立于2007年，注册资本金1000万元。(二)公司专业经营湖北上达投资有限公司有限公司经工商局核准登记注册成立，公司主营业务是房地产开发及商品房销售，兼营房屋租赁、物业管理、酒店投资等业务。湖北上达投资有限公司的足迹遍布湖北、广州、衡阳、长沙、张家界等城市。(三)公司宗旨与战略企业历史的作用在于思想文化的明鉴，这种沉淀带给我们的不仅是优良传统，更是一种前行的动力和追求，也是一种洞悉现实的眼界和行为逻辑思考；在发展中，我们始终认为人是核心因素。我们重视员工的创造力和团队凝聚力，我们专注客户生活价值和品味的实现。我们坚持合作多方的价值共赢，我们致力于企业公民对社会的贡献。(四)公司定位及优势湖北上达投资有限公司将以高端房地产开发为主导，兼顾商业、酒店、物业管理及贸易多元化发展，成为品牌声誉卓著的综合型房地产运营商。襄阳电厂房地产项目融资计划书2公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。(五)公司运作能力以及服务特点公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。二、项目前期阶段与湖北省襄阳市政府及华电襄阳电厂洽商，开发襄阳电厂房地产项目。该项目已获得襄阳市政府立项批准及襄阳电厂委托开发协议。（具体批示文件复印件详见附件）三、董事会决议公司在董事长陈洪主持下,召开襄阳电厂房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资，考虑股权合作与债权合作两种模式向社会公开筹资开发该房地产商住项目。襄阳电厂房地产项目融资计划书3第二章项目分析一、项目的基本情况(一)开发范围1、区位本项目用地位于襄城庞公北片区滨江地段，南与华电小区一期用地相连，北临汉江，由城市道路将用地分为四个地块。2、用地范围用地位于华电住宅小区一期用地北侧，跨越建锦路，北至滨江路。用地面积为94.7亩。(二)规划要求及有关约定1、保护汉江堤防和水资源环境，合理利用周边环境，加强小区生态环境建设。2、结合滨水特色，塑造良好的滨江景观。3、对土地进行开发强度控制，合理开发利用土地。4、相临地块统一规划，协调建设。本项目征用土地总面积为94.6亩，其中代征城市道路面积为2.60ha,代征公共绿地为0.59ha。依据《襄樊市庞公北片区控制性详细规划》，滨江地块属于滨江景观重点控制区，开发强度（建筑密度、建筑高度、绿地率）给予以一定的控制，规划应保证滨江绿化走廊建设和滨水视线通廊，保持滨江开敞通透性。襄阳电厂房地产项目融资计划书4该项目经我公司与华电集团襄阳电厂协同与襄阳市政府洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上，市政府将会给与本项目相应的优惠政策。项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。二、主要规划指标土地面积94.6亩,建筑面积:201,914.24平方米，用地性质为商住用地，容积率3.2。项目数额项目数额项目数额总用地面积63,098.20可规划用地面积63,098.20高层面积148,914.24容积率3.20建筑总面积201,914.24商业配套30,000.00建筑密度25%可销售面积201,914.24车库建筑面积20,000.00绿地率35%道路广场系数会所3,000.00绿化面积22,084.37道路占地面积26,071.00总套数1,489.14三、地块周边规划用地现状为农田，在用地北部有少量村民住宅。现状有4米宽的村庄道路，用地内无其它城市道路。用地南侧为华电小区一期用地的运动场和花卉园，西侧为隆中制药厂。襄阳电厂房地产项目融资计划书5四、周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高(一)目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；(二)项目距城市商业中心2.5公里，毗邻襄阳公园，项目的外部交通优势很明显，将大大带动本项目周边的人气；(三)教育、医疗等社会配套有所不足。五、环境分析1.区域环境：地块位于中央生活区，毗邻襄阳公园、汉江、襄阳古城，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。2.居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近汉江对居住条件十分好。3.景观环境：项目毗邻襄阳公园和汉江，享有景观优势。4.商业环境：未来襄阳城市轨道交通的开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。5.竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。6.类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。襄阳电厂房地产项目融资计划书6第三章市场分析一、襄阳宏观经济分析襄阳市地处湖北省北部，居长江最大支流汉江的中游，秦岭大巴山余脉，是国家级历史文名城，湖北省域副中心城市，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市。2010年12月襄樊市更名为襄阳市后，行政区划不变。全市版图面积1.97万平方公里，人口588万，城区面积100平方公里，人口120万，市区经济稳居湖北省第二位，全地区经济位居湖北省第三。全市上下以建设“产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳”为重点，以招商引资和项目建设为抓手，着力提升省域副中心城市综合实力，全市经济保持了平稳较快发展态势。2010年襄阳市GDP达1538亿元，较上年增长16.2%；规模以上工业总产值2300亿元，较上年增长54%；地方财政总收入141亿元，较上年增长48.8%，其中地方一般预算收入51亿元，较上年增长37.8%。在全国城市GDP排名中，襄阳市排第75位，较2009年上升3位；在省内GDP排第三位，仅落后宜昌市9亿元。襄阳市工业总产值、财政总收入、农业总产值、社会消费品零售总额等指标居湖北省第二位。11年上半年，全市工业经济保持了高速增长的势头，呈现出“发展步伐加快、总量加速扩张、结构不断优化、后劲明显增强”的良好态势，工业增速高于全省6.9个百分点，连续6个月位居全省襄阳电厂房地产项目融资计划书7第一，工业经济对全市经济发展的支撑和拉动作用进一步增强。但随着宏观调控政策效应释放和外部环境发生变化，工业经济发展中的制约因素增加，襄阳市保持工业经济持续快速增长的压力加大。综合当前襄阳市工业经济面临的宏观经济形势，有利条件和不利因素，11年下半年襄阳市工业经济总体上仍保持快速增长的态势。2011年前三季度，襄阳市实现GDP1422亿元，同比增长16.2%，高于去年同期0.6个百分点，增幅位居全省第一；工业实现增加值665亿元，同比增长27.8%，地方财政总收入达到139亿元，同比增长47.2%，地方一般预算收入66亿元，同比增长49.6%。襄阳市计划到“十二五”末，地区生产总值达到5000亿元，工业总产值达到6500亿元，地方财政总收入达到350亿元，地方一般预算收入达到150亿元，经济总量占全省的比重力争达到15%以上，成为鄂豫陕渝毗邻地区中心城市。襄阳市“十二五”规划预测，到2015年，全市生产总值年均增长14%，达到3500亿元；地方一般预算收入年均增长21%，达到132亿元；人均生产总值达到58万元；全社会固定资产投资达到2550亿元，年均增长25%，5年累计达到8500亿元以上；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到24130元和11620元。襄阳市十五届人大四次会议审议的《襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》提出：未来5年，要努力建成全国重要的汽车及零部件生产基地、高新技术产业基地、新能源汽车产业基地、航空航天产业基地、现代农业基地、区域性综合交通枢纽和物流基地、区域性旅游目的地和鄂西生态文化旅游圈核心基地，进一步襄阳电厂房地产项目融资计划书8增强产业集聚力、科技创新力、环境承载力、文化软实力，把襄阳建设成为综合实力强、辐射带动力大的省域副中心城市，全省重要的核心增长极，鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。《中共襄阳市委、襄阳市人民政府关于加快建设“四个襄阳”推进省域副中心城市跨越式发展的意见》：按照省委、省政府部署，坚定不移推进产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳建设，努力使襄阳成为全省发展的重要增长极和支撑点，走在全省科学发展、跨越发展的前列。二、襄阳地产市场现状总论目前房地产业已成为襄阳市重要的支柱产业，对襄阳市社会经济发展做出了积极贡献。襄阳房地产开发投资持续增长，增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面。(一)襄阳房地产市场特点前十年的房地产发展主要集中在长虹路两侧：2004年，枕临汉江的闽发汉江国际建成，9万平方米的体量，15层至23层地标风范与奔涌的汉江和谐辉映，是当时的高档滨水楼盘。2005年，闽发世纪新城奠基，总建筑面积18万平方米，绿化率高达50%，由10栋高层围合而成，打造为拥有高档居住环境的楼盘。2006年，现代城凯旋国际奠基，定位为长虹路段的又一高档、低碳楼盘。襄阳电厂房地产项目融资计划书92007年3月，民发商业广场正式开业后，引来世界零售业巨头沃尔玛，长虹路商圈渐有崛起、超越人民广场商圈之势。2008年6月，17万平方米大型复合社区民发·城市印象建成，为长虹路又添一道亮丽的风景。2009年8月，享有中国商业地产航母之称的万达集团，总投资40亿元的万达广场开工。项目建成后，成为市区规模最大、投资最多、档次最高、环境最优的现代化建筑群，成为市区新标志。同年，总建筑面积36万平方米，17栋现代简约风格的高层楼盘——民发天地在长虹北路与邓城大道交会处悄然绽放。2011年，民发集团于诸葛亮广场南侧，倾力打造民发盛特区———55万平方米商务综合体，填补了襄阳市高端商务楼盘的空白，并荣获2011年房地产奥斯卡“最具投资价值楼盘”奖。纵观21世纪第一个十年的襄阳楼市，樊城区是住宅开发最集中的区域，而长虹路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的一半，其住宅价格也因为被人们一路看好，长期领涨襄阳楼市今年的襄阳楼市将呈现六大走向：一是“三高”楼盘将出现。今年，高品牌、高品质、高价格的“三高”楼盘将现襄阳楼市，全精装房会在一定范围内开始推广，楼盘品质及产品创新将大大升级。二是老城区房源将进一步稀缺。今年，市中心尤其是人民广场商圈楼盘上市量将有所减少，成房源稀缺区域；与之相对应，二手房售价和租金可能有10%-20%幅度的上涨。襄阳电厂房地产项目融资计划书10三是连锁性大型二手房中介公司将出现。去年，市区(不含襄州区)共成交二手房5490套，二手房交易数量首次超过商品房。在新房价格普遍大幅攀升的背景