产业园区产业地产规划、招商、运营实战

..产业园区/产业地产规划、招商、运营实战阎立忠著序在本书写作之前和写作过程中，笔者走访了各地不少园区，接触了很多业内人士，越是走访调研，越是感觉应该尽快写成此书，为产业园区和日趋火爆的产业地产的建设经营提供些许助益与启示。产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园，以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。得产业者，得天下。毋庸置疑，美国当下的全球“大佬”地位与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出的惠普、英特尔公司（下文简称英特尔）、甲骨文股份有限公司（下文简称甲骨文）、雅虎、朗讯科技公司（下文简称朗讯）、思科系统公司（下文简称思科）、苹果公司（下文简称苹果）、谷歌等一批产业巨擘，奠定和捍卫了美国全球第一经济体的地位，让美国梦变得如此现实和光鲜。美国《洛杉矶时报》在一篇题为《硅谷梦》的报道中曾评价道：“在文艺复兴之后所发生的全部事件中，对世界影响最大的莫过于硅谷的技术。”评价颇为大胆，可对美国人的如此“自夸”，又有谁能够轻易否认呢？时代造就了硅谷，硅谷开创了另一个新时代同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园对所在城市及其国家和地区的科技进步和经济发展居功至伟。回头来看中国的产业园。被称为“中国硅谷”的中关村科技园，历经二十余载发展，发明专利达到2万余件，海内外上市公司逾220家，培育出联想集团（下文简称“联想”）、百度、新浪、北京科兴生物制品有限公司、中星微电子有限公司等一大批顶尖企业，成为全国高科技产业园区的领头羊，其业绩足以令很多城市望其项背。在全国国家级开发区、工业园区投资环境评价中连续14年位居第一的天津开发区，2013年工业总产值达8053亿元，几乎接近天津全市工业总产值的1/3。近年来，以北京798为代表的文化产业聚集区方兴未艾，掀起了国内文化创意产业园..的建设热潮。这既盘活了老厂房、老社区，又带动了文化产业的振兴繁荣，为城区转型发展探索出一条可行之路……受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠，从联想、中兴通讯股份有限公司（下文简称中兴）、海尔集团（下文简称海尔）到万科企业股份有限公司（下文简称万科）、万通投资控股股份有限公司（下文简称万通）、绿地集团（下文简称绿地），产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图。产业园区不仅是现代新兴产业的发展载体，而且是中国城镇化建设的承载载体。不管你是否意识到，“产业园·城市·国家”已非一篇小题大做的文章，而是一篇恢宏巨著！目前，国内的产业园区及产业地产项目达数千计，且数量、规模仍旧呈蓬勃发展之势。但整体而言，各地区、各行业的产业园区的规划建设与招商管理等相关环节均存在不同程度的问题：建设品质与运营水准参差不齐，重复建设与恶性竞争愈演愈烈，空城、死城现象屡见不鲜。对此，我们可以用“五多五少”对业界现状加以形容，即：（1）地产开发多，产业运营少；（2）重复建设多，个性定位少；（3）炒作概念多，营运内容少；（4）依赖政府多，自行拓展少；（5）专一人才多，跨界人才少。可见，当今产业园区存在缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神等严重问题，因此，产业园区与产业地产的建设经营需要摒弃浮躁与急功近利。着眼于现实，写这本《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》，意在投砾引珠。通过认知、规划、招商和运营四个环环相扣的主题篇章，力求以战略的高度、实战的角度和多元的维度，运用深入浅出的理论、丰富翔实的案例，系统解读产业园区与产业地产的建设精要和营运技巧，引导帮助产业园区与产业地产的规划者、经营实践者们以更宽广的视野、更灵活的思路、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运营管理，打造更多对业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社会经济发展。笔者自身即是一名一线的实践者、操盘者，由于日常工作十分繁忙，写作本书只能忙里偷闲、见缝插针。平心而论，文中涉及很多方面还有待进一步调研、思考、实践和扩充，此书权当1.0版本的园区营运参考吧。..目录第一篇认知........................................................5有认知，才有方向；知形势，方知走势。产业园区与产业地产是新兴的复合型产业，是产业与地产的有机融合体。打造传奇的产业园，成就出色的产业地产商，必需从行业认知开始。第一节产业园的“前世今生”................................5第二节忽如一夜春风来，千园万园竞相开.....................11第三节产业地产，做产业还是做地产.........................11第四节跨界·融合·升位，演绎产城一体.....................14第五节美国硅谷与128公路的启示...........................14第六节园区产业，铁桶与竹篮的选择.........................14第七节园区建设的新“九通一平”...........................14第八节总部基地热的冷思考.................................18第二篇规划.......................................................18园区规划是勾画园区的发展轨迹，找寻园区的成长基因。是事半功倍，还是事倍功半，一切尽在规划。产业规划、建设规划、招商规划和运营规划，每个园区都在规划自己的路。第一节园区规划，这个真得有...............................18第二节科技园，科技不是唯一...............................21第三节工业园，“换鸟”加“飞地”..........................21第四节创意园，你的创意在哪里.............................21第五节园区建设选址与建筑配套：跟着定位走，围着产业转.....21第六节园区配套，由“杨振宁想喝咖啡”说起.................26第七节读书郎撞上打铁匠——进驻企业的业态冲突与管控.......29第八节园区与概念，不穿“皇帝的新装”.....................29第九节学学欢乐谷模式：先引人来，做热区域.................29第三篇招商.......................................................29招商是规划经营能力的集中体现，直接关系产业园区的生死前途，关乎区域经济的成败发展。园区招商好比战场角逐，是一场“海、陆、空”的全面会战，比拼的是战术策略与战斗执行力。第一节产业园招商“六部曲”...............................29第二节没有USP，招商难如意...............................33第三节产业链招商，串个“糖葫芦”.........................37第四节行商与坐商，动静两相宜.............................37第五节联合招商与公共关系营销.............................41第六节园区的场所精神与圈层营销...........................41第七节园区的话题事件与网络营销...........................41第八节园区活动推广与品牌打造.............................41第九节詹姆斯·卡梅隆来啦——“龙头老大”的招商效应.......41..第十节售楼美女的烦恼：玩法不同的产业地产.................41第四篇运营.......................................................41未来，靠运营而来。只有通过运营，方能赋予园区以活力和魅力，实现园区与企业的共赢成长，练就园区独到的运营模式，实现园区的可持续经营发展。园区特色运营也堪称产业园的最大卖点。第一节物业、商业、产业，一个都不能少——园区运营“三业”并举...............................................................41第二节运营即是招商.......................................44第三节孵化器，专职神圣而特殊的“养殖业”.................44第四节不走寻常路——产业园的运营创新.....................44第五节园区公共服务，“忽悠”没出路........................44第六节产业地产，运营不适症的四大症候.....................47第七节“名分”是必需的——谈产业园区的资质/项目申报......47第八节走出去——产业园区的品牌复制经营...................47后记：行业十大“猜想”.............................................54..第一篇认知第一节产业园的“前世今生”产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区的形式多种多样，如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园等以及近来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者，必须知悉产业园的综合背景情况，如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式，等等，做到顺势而行。一、园区投资主体与建设类型（一）政府建设管理模式中国早期开发建设的产业园基本是政府主导并投资的，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给开发建设公司负责。伴随园区经营的规模化和规范化，园区管委会的行政管理功能日趋完善，开发建设公司的专业化分工日趋明显，衍生出市政建设、地产开发、物业管理、商业服务、企业孵化、产业投资管理等众多专业公司。此类模式的代表园区有北京中关村、上海张江高科技园区、天津经济技术开发区、苏州工业园、武汉光谷等。（二）企业建设管理模式伴随工业地产和产业地产的迅猛发展，各地相继出现了由工业地产商或产业地产商开发建设的产业园，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园，以及产业新城等。早期企业主导开发建设的产业园区大多位于大型产业园区内，属于“园中园”、“子园区”，这是因为“子园区”的产业政策、产业运营还需依赖区域政府或园区管委会（母园区）。近期企业投资开发建设的很多产业园区规模较大，独立于城市一隅，自成一国，投资商/运营商自行承担园区运营与企业服务。此类模式的代表园区不一而足、各领风骚。（1）有专营物流园的外资投资运营商新加坡腾飞集团、美国AMB（安邦信）、普洛斯集团。（2）有以产业运营见长且拥有多个典型案例的清华科技园、大连软件园。（3）有以自建自用为主并兼顾产业链营造的中兴产业基地、海尔产业园。（4）有产业地产开发商模式的联动U谷（联东集团）、天安数码城集团。..（5）当然还有传统地产商转型而来的万通工社，等等。产业园区的政府建设管理模式和企业建设管理模式各有特点和优劣势。（1）政府主导模式。优点：在产业园核心功能、产业运营和产业资