西安富力综合体项目_市调成果沟通会

陕西富力地产北郊项目市调成果沟通会本次沟通内容Part1.Part2.Part3.世联项目小组进行的市调工作市调初步结论沟通下阶段工作思路3在过去的7个日历日里，世联专案组进行了如下调研与研究工作工作内容收集的数据进行的访谈•项目周边及地块勘察•西安市宏观经济情况•西安城市发展现状•西安城市总体规划•区域房地产市场状况•经开区发展规划•……项目和地区的背景调研目标市场与客户的集中调研•各物业市场消费者访谈•地产专业人士访谈•楼盘销售人员访谈•……•经开区规划局陈工•居然之家经理王先生•世纪金花(经开店)曲经理•中大国际谢勇•康师傅企划部王先生•经发国际会所销售主管•……•住宅、商业、写字楼、公寓等各种物业类型市场调研•区域环境实地调研•……2010.1.62010.1.124市场调研资源情况（项目资料卡及相关访谈纪要见附件）住宅项目（21个）：经开区（16个）：风景御园、魏玛公馆、白桦林居、白桦林间、首创国际城、御景华府、海荣名城、西安印象、海璟时代、雅荷春天、双威理想城、双子座公寓、市政馨苑、紫薇风尚、兴盛园、紫薇希望城高新区（2个）：莱安逸境、融侨城曲江（3个）：芙蓉世家、湖城大境、龙湖紫都城写字楼项目(18个）经开区（9个）：经发大厦、利君V时代、赛高街区、赛高国际、第5国际、天地时代广场、凯鑫国际、雅荷中环大厦、恒佳国际高新区（7个）：高科广场、高新银座、都市之门、旺座国际城、金桥国际、创业大厦、汇鑫IBC中心区（2个）：中大国际、长安国际商业市场经开区商业、小寨商圈、内城商圈、高新商圈…公寓项目（10个）风景御园、天地时代广场、第5国际、赛高街区、赛高国际、紫薇风尚、莱安逸境、万达广场、珠江时代广场…本次沟通内容Part1.Part2.Part3.世联项目小组进行的市调工作市调初步结论沟通下阶段工作思路通过对市调工作的讨论总结，专案团队关于以下几个方面形成了初步结论一、关于城市宏观背景及发展规划二、关于项目所在区域的发展趋势三、关于各物业类型市场环境的初步判断西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大；西安也是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一；国家西部大开发“十一五”规划把西安为中心的大关中作为带动和支撑西部大开发的战略高地之一。以关中为依托的西安是大西北和亚欧大陆桥（中国段）上最大的中心城市，作为大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。2008年西部城市宏观数据分析省会城市兰州乌鲁木齐银川西安GDP（亿元）846.281020514.112090增长率11.51%15%13.3%15.8%人均GDP（元）23250283613415427934城市户籍总人口（万）322.28236.05165.43772.3数据来源：统计信息网及2008年统计公报城市概况2000-2008年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛2001年，西安GDP总量在全国15个副省级城市中位居倒数第二。随着国家西部大开发的推进，西安市的GDP已上升至西部第三位。2008年西安市GDP总量达到2190亿元，按照常住人口计算，人均GDP为27934元，按平均汇率折算为3714美元。2000-2008年西安市人均GDP变化趋势9484106281183113341152941585917825213392793412%11.30%12.80%14.60%3%12.40%13%30.90%050001000015000200002500030000200020012002200320042005200620072008元/人0%10%20%30%40%人均GDP增幅0.00500.001000.001500.002000.002500.008101214161820GDP(亿元)646.13734.86826.68946.661102.3127014741737.12190.0增长率（%）11.9213.7312.4914.5116.4515.2216.0317.8715.6200020012002200320042005200620072008西安市2000-2008年GDP增长变化图数据来源：西安市统计信息网城市经济近几年西安市GDP增速保持在13%以上，宏观经济的迅猛发展，带来房地产市场的高速发展。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2008年西安市人均GDP3714美元，房地产市场处于快速发展期向平稳发展期过渡的阶段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器城市经济西安08年人均GDP为27934元，按平均汇率折算为3714美元，房地产市场将从快速发展期进入平稳发展阶段。数据来源：西安市政府《关于“十一五”规划实施情况的中期评估报告》、政府公报、西安统计信息网西安2001-2008年城镇人均可支配收入西安2000-2008年户籍人口600.00650.00700.00750.00800.000.000.501.001.502.002.50户籍人口（万人）增长率（%）户籍人口（万人）688.00694.80702.59716.60725.00741.7753.1764.3772.3增长率（%）2.000.991.121.991.172.311.531.481.102000200120022003200420052006200720080200040006000800010000120001400016000200120022003200420052006200720080.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%人均收入增长率0200400600800100012001400200120022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会零售总额增长率西安2001-2008年社会零售总额截止到2008年，西安市常住总人口837.52万，根据西安市总体发展规划，到2010年，总人口将达到955万人，市区人口695万人；2008年，西安城镇居民人均可支配收入15207元，增长13.3%。2008年，西安社会社会零售总额1154.30亿元，比上年增长25.3%。西安市2000-2008年人口及增长随着人口快速增长，城市消费水平和总体消费规模快速提高，商业市场空间快速扩大消费水平经开区西高新曲江浐灞古城区西郊功能定位：自然资源丰富，但发展仍处于起步阶段，区域陌生、配套匮乏；房地产开发：区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展；浐灞新区：生态新区功能定位：凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区；房地产开发：成为西安高端低密度物业聚集区，但后续发展供应有限；曲江：文化旅游区功能定位：“中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心”房地产开发：西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间。高新区：科技新区功能定位：位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好；房地产开发：成为西安房地产开发热点区域；经开区：制造业基地政务新区功能定位：大力还原西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区；房地产开发：老城保护和内城边缘旧城改造；古城区：旅游中心商业中心功能定位：传统老工业区房地产开发：受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢西郊：传统老工业区政府的北迁、大明宫遗址建设，为北部发展带来利好。西安市主要由六大功能板块构成，目前大城南区的曲江、高新板块依然是城市热点发展区域城市空间发展核心区——商贸发达，生活配套成熟，未来其居住和行政功能将逐渐退化，发展成为城市的旅游中心和商业中心位于西安核心区的钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，是西安财富与商业交易场所的灯塔；未来的核心区将发展成商贸旅游服务区。行政中心搬迁后，会逐渐弱化和分离老城的行政、交通、居住等功能，而旅游观光、文化交流功能将会得到强化；计划到2050年，老城区的人口将由现在的42万降低到25万。经开区西高新曲江浐灞核心区西郊城市空间发展浐灞——自然资源丰富，未来将发展成为高尚居住旅游生态区，但片区目前各项配套设施较为落后，还处于刚刚起步发展阶段经开区西高新曲江浐灞核心区西郊浐灞新区自然资源十分丰富，浐灞河三角洲、万亩水面、西北最大生态湿地，如此可圈可点的亮点，让浐灞在西安新发展区域中独树一帜；浐灞新区与其他新区最大的不同，在于其以河流治理、生态重建为主，开发为辅的区域发展定位。截至06年，生态区在流域治理和城市基础设施投资已经达到17.3亿元。20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物，芦苇、鱼、虾都是孩子们儿提时最美好的回忆。而我们两年前开发这里时，却被满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水所震惊——浐灞河管委会规划建设局丁局长区域治理、基础设施和配套建设是浐灞地区未来数年的主题城市空间发展曲江——政府大力打造的新兴文化旅游区，依托其历史和文化价值，未来将发展成为西安市的旅游区、生态度假区及豪宅集聚区曲江是史上久负盛名的皇家园林，兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为中国古典园林之先河；区位因素赋予了片区的城市价值，内外现代化交通网络的铺设，大型配套设施的营建，旅游及居住人群的剧增，进一步强化了其城市属性；未来将建设中国最佳传统文化示范区，西部文化产业集中消费区，西安最佳生态环境区，最佳生活居住区。经开区西高新曲江浐灞核心区西郊片区以唐文化为主题进行营造，通过旅游资源整合文化资源转化为片区的人文景观资源，迅速提升了片区的价值。大唐芙蓉园大唐不夜城曲江欢乐世界丝路风情园大唐爱情谷城市空间发展西高新——西安的经济中心、科技中心，未来片区开发热度将持续，其作为城市经济龙头的地位在很长一段时间内仍将保持经开区西高新曲江浐灞核心区西郊1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；未来15年左右高新区将建设成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、孕育新兴业态的创新之城。10412116120827083214.15%14.64%17.01%19.10%21.30%01002003004005006007008002001200220032004200520100%5%10%15%20%25%30%35%GDP（亿元）占西安%片区历年GDP占西安市GDP的比例呈上升趋势，预计2010年其GDP将比2005年翻两倍，城市经济龙头地位在很长一段时间内仍将保持通过短短十几年，高新区已经从一个科技园区发展成一个新兴城区，成为西安市民向往的高尚生活区。城市空间发展西郊——属于传统的老工业区，未来将发展成为城市的综合新区，片