上海金石宾馆营销投标方案_184PPT

上海金石宾馆营销投标方案目录•公司简介•经典案例•代表个案操盘介绍•专案小组人员名单•市场篇•企划篇•价格篇•附件市场篇目录壹：宏观市场与区域房地产市场研判1、城市阅读2、区域发展与板块现状3、市场供应与楼盘分布4、产品发展与走势5、面积、价格与客源分析6、地块分析贰：项目整体定位策划1、项目概况2、项目SWOT分析3、战略目标4、项目定价分析宏观市场与区域房地产市场研判壹城市阅读区位解读东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口长江与东海在此连接正当我国南北弧形海岸线中部交通便利，腹地广阔，地理位置优越重要经济城市风景旅游城市历史文化名城上海上海地理位置示意图城市经济历年上海生产总值4771.1712188.8513698.1510366.37050001000015000200002500030000单位：亿元生产总值4771.1710366.3712188.8513698.152000年2006年2007年2008年全年实现生产总值13698.15亿元。按可比价格计算，比上年增长9.7%。保持了经济平稳较快发展的步伐城市格局钢铁物流现代服务业汽车嘉定国际航运中心先进制造业航天产业城市格局中心城中央商务区政治经济文化中心公共活动中心在招商引资中，将更多地关注与航天产业有关联的产业，更好地打造“航天闵行”产业品牌而搭建的科技信息交流平台。以张江高科技园区为龙头，向金桥出口加工区和外高桥保税区延伸的40平方公里高科技产业带，集聚着40多家经认定的大企业技术中心。南汇的东南端是上海洋山深水港，东北部是上海浦东国际机场，这使南汇成为上海国际航运中心建设的前沿地区。上海宝山国际钢铁物流服务业基地已显露雏形，是宝山区建设“精钢宝山”的重点项目之一与它同等“重量级”的宝山宝钢造船板配送中心、不锈钢加工配送中心等钢铁延伸业基地也正在加快建设。北西东南城市规划“多核、多轴”空间布局结构中心城是上海政治、经济、文化中心新城新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市城市交通规划上海轨道交通规划根据新一轮轨道交通建设规划，2010年至2020年，上海将建８条轨道交通新线，并对5条线路进行延伸，到2020年，上海城市轨道交通网络总长将达877公里。轨道交通9号线西起松江新城站，东至杨高中路站，目前一期已至宜山路站，实现了与3、4号线的换乘，途经松江新城、松江大学城、佘山国家旅游度假区、七宝现代居住区、漕河泾新兴技术开发区等重要区域。二期目前正在加快建设中，预计2010年全新贯通。9号线站点规划利好，区位价值提升上海步入了中心城与新城多轴、多核发展的时代漕河泾板块成为徐汇区产业发展核心轨道交通促进区外人口导入，改善区内交通区域认知区域解读徐汇区位于上海市中心区的西南部。东与卢湾区比邻与浦东新区隔江相望西与闵行分界北与静安区、长宁区接壤徐汇区辖12个街道、1个镇：天平路街道、湖南路街道、斜土路街道、枫林路街道、长桥街道、田林街道、虹梅路街道、康健新村街道、徐家汇街道、凌云路街道、龙华街道、漕河泾街道、华泾镇。区域格局徐汇区主要产业格局分布：漕河泾新兴技术开发区徐家汇知识文化综合商务区铁路上海南站现代交通商贸服务区徐汇中心城漕河泾板块上海南站板块重要发展区域格局格局解读：漕河泾新兴技术开发区。主要功能是信息通讯、生物医药、新材料等高新技术产业的研发和制造，以及生产性服务业等。徐家汇知识文化综合商务区。主要功能是现代服务业集聚中心、商贸中心、文化体育活动中心、信息产业集聚区等，体现城市副中心的繁荣和繁华。铁路上海南站现代交通商贸服务区。主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心、创意产业等。本案赶上漕河泾园区与上海南站商贸服务区的开发战略机遇漕河泾园区概况园区地处徐汇区南部开发区总规划面积14.3平方公里拥有中外高科技企业800多家，其中外商投资企业300多家1991年被批准为国家级高新技术产业开发区漕河泾开发区上海南站现代交通商贸服务区概况进出上海的国际级门户——是和谐号动车组往返上海、浙江省与江西省的门户是联接长三角和境内外的重要交通枢纽成为上海城市又一人流、物流、商流、信息流高密度区域将重点发展商务、商贸、旅游、创意等产业，成为地区级商贸中心和服务中心。徐家汇知识文化综合商务区上海目前起步较早、条件较成熟、发展较迅速的城市副中心之一大力推进徐家汇中心、上海数字娱乐中心等重点项目及商务楼宇建设加快对徐家汇商圈内现有商务楼宇的智能化改造。区域经济地区生产总值550.92750.76650.5902004006008001000单位：亿元生产总值550.92650.59750.762006年2007年2008年全年实现徐汇区生产总值（GDP）550.92亿元，比上年增长9.2%，增幅高于去年1.2个百分点。第二、第三产业结构比例为24.2∶75.8，第三产业比重比上年提高2.0个百分点。经济保持平稳较快增长本案依托徐家汇成熟的商业配套引入上海南站、漕河泾的客源人群城市房产分析上海大市－市场供应上海历年办公楼供应情况3911784.50306090120150单位：万平方米供应面积3984.51172007年2008年2009年2007年后，市场供应不断放大，部分项目推迟竣工日期，使得2009年上海办公楼市场出现了供应高峰，预计将有117万方的办公楼供应上海大市－价格状况上海办公楼成交均价131781229119125174880100002000030000单位:元/m2均价131781229119125174882009年3月2009年2月2009年1月2008年12月2009年1月上海办公楼成交均价涨幅明显，这主要是与成交楼盘的价格结构有关，一些中心区域办公楼的成交对办公楼整体市场的价格拉动也起到一定作用。2009年2－3月是传统商办市场的传统淡季，销售均价有所回落宏观调控不断出台，加重了市场的观望气氛，迅猛上涨的势头得到遏制市区市场－发展轨迹商住楼老式办公楼高层智能化办公创意产业园民用住房早期的老式商业用房建筑群整体布局设计LOFT创意产业园成为未来办公需求的新趋势市区市场－区域结构六大CBD主轴中山公园板块长风生态板块打浦桥板块大宁板块五角场板块在市区传统CBD日趋饱和的态势下，呈现内环向外扩展趋势次级商务区主要集中在城市中心的北面，南面的发展较为薄弱本案本项目最终目标：导入南部地区有效办公人群板块分布陆家嘴CBD徐家汇CBD淮海路CBD人民广场CBD南京西路CBD虹桥路CBD主力均价：25000-48000元主力均价：28000元主力均价：30000-50000元主力均价：20000-25000元板块介绍人民广场CBD作为传统的核心CBD，以及轨道交通枢纽型商业中心，目前已有十多家大型商场，数十家知名企业总部和上百家物流、贸易、信息产业、网络等企业落户于此，以来福士广场为代表的甲级写字楼，其租金水平已经达到了13元/平方米/天，其中在售型甲级写字楼均价在48000元/平方米左右。徐家汇CBD该区域作为上海最成熟的城市副中心，繁华度较高，但目前高档写字楼较少，大部分租金价格在6-12元/平方米，早期主要有美罗大厦，目前较新的以港汇广场为主要代表，租金在10元/平方米左右。目前，徐家汇中央商务区写字楼入驻率在95%左右。板块介绍南京西路CBD南京西路沿线聚集了较多的高层办公楼，同时租金始终保持较高水平，区域内拥有多幢顶级写字楼，如恒隆广场、中信泰富广场、嘉里中心等，租金报价基本在8-15元/平方米/天，目前市场放量买卖的单元数量较少，入住率将逐步合理化，空置率将小幅下降。淮海路CBD淮海路商圈办公楼主要集中在淮海中路沿线，办公的企业大多为国内和国际的知名企业，行业性质则多为信息咨询、广告、保险以及投资等。该区域办公楼分布较为集中，选择范围较大，租金在7-12元/平方米/天，该区由于是成熟的商圈，因此出租情况良好。板块介绍陆家嘴CBD这块面积1.7平方公里的地区，规划建有42幢甲级写字楼，区域拥有百余家跨国公司和金融机构，上千家贸易、投资和服务型企业。该区域一度成为上海炙手可热的办公区域，租金曾高达20元/平方米/天。受到全球金融危机的影响以及外资的撤离，使得该区域内目前空置率较高，租金回落幅度较为明显。虹桥CBD虹桥商务区是上海最早成形的CBD，租赁虹桥写字楼的企业，主要来自制造业、技术咨询业、教育培训业等行业，也有一批外地政府、企业驻沪机构、吸引这些企业租赁的，主要是虹桥的便捷交通和比较低的商务成本，目前虹桥地区租金在3-5元/平方米，相对其他的区域，租金升幅缓慢。区域房产分析区域板块发展漕河泾板块上海南站板块徐汇中心板块本案北南2002200420062008板块现状中心板块：28000元/㎡上海南站板块：17000元/㎡漕河泾板块：22000元/㎡本案区域规划本案中心连接产业园区和生活行政区的纽带次中心区域发展分析本案市场供应21.965.750510152025总体量剩余量漕河泾板块主要写字楼供应(单位：万方)2006-2008漕河泾板块土地出让总占地面积(㎡)用地性质2006年10714商办2008年10731.1商办总计12445.1漕河泾板块内的办公楼主要集中在漕宝路沿线，但数量较少，且这些办公楼基本为老式办公楼，外立面陈旧，内部设施较差。销售型办公楼稀缺，创意形态产品空白(注：根据漕河泾板块主要竞争楼盘估算，剩余的量包含小部分综合商业房产)楼盘分布漕河泾新兴技术开发区SVA越界科技大厦普天科技信息产业基地中华门大厦望族城光大会展中心徐汇公寓本案明申商务广场现代商务中心楼盘信息案名地址产品总体量(万方)光大会展中心漕宝路70号高层24明申商务广场漕宝路400号高层3.56中华门大厦宜山路520号高层2.1科技大厦宜山路705号高层2.16SVA越界田林路苍梧路多层(LOFT)10徐汇公寓沪闵路9260弄高层3.8普天科技信息产业基地宜山路700号多层、高层6.64望族城漕溪路250号高层7.29现代商务中心龙漕路51弄4号楼住宅裙房(LOFT)0.35规划和开发主题定位：打造漕河泾板块地标性商业建筑成为上海LOFT创意商业楼的典型样本成为漕河泾板块商业类项目的价格龙头建筑风格：LOFT创意办公开发：一次性开发，低开高走居多规划和开发楼盘定位规划和开发光大会展中心甲级写字楼由东、西两翼组成，并以空中走廊相连接，东馆为三组六幢高30层连体式大型综合建筑，包括展览会议场馆，4万平方米四星级宾馆以及办公楼、公寓楼及酒店式公寓。西馆是一幢三层大空间的标准展馆。SVA越界创意产业园前身是上海金星电视厂，后期在规划下，改造成10万方的大型创意产业园，引入OFFICEPARK概念，融合办公/创意/休闲配套三大功能。明申商务广场纯产权写字楼83-954㎡弹性空间产品发展分析老式办公楼商住两用房高层智能化办公LOFT创意办公依托建筑形态未来市场稀缺体现其节能和管理的优势商住两用房老式办公楼智能化办公产品分析案名建筑类型价格(元/㎡)套数光大会展中心高层20000620明申商务广场高层21000140中华门大厦高层16000216科技大厦高层14000144SVA越界多层(LOFT)22000自由分割徐汇公寓(商住)高层1500060普天科技信息产业基地多层、高层16000未正式公开望族城(商住)高层14000434现代商务中心住宅裙房(LOFT)1700044注：部分办公楼售价根据租金进行推算得出产品分析板块内纯办公楼数量较少多为老式办公楼，且房龄较长外立面陈旧，内部设施较差产品设计较为单一，多为高层建筑板块内LOFT形态办公楼多为工业厂房及住宅裙房改建产品走势200220062009老式办公楼时代价格低廉购买力强传统观念智能化办公楼时代价格成长快管理趋于完善观念LOFT创意办公总价低双层空间时尚观念面积分析面积(平方米)配比(％)80-10027101-120