世联-青岛鲁能领秀城项目销售执行投标报告104页

青岛鲁能．领秀城项目－－－－－－－－销售执行投标报告鲁能价值运转体鲁能价值运转体2006.１１.27谨呈：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司１写在前面0４２项目理想１６案例启示38回归本质56世联价值８2理想ＶＳ现实23CONTENTS目录写在前面自24个月前……1[2004-11-23]我们持续的关注着：熟悉而亲切．．．．．．[2004-12-23][2005-5-31][2005-8-2]我们经历了－－政策核心:供应结构调整z遏制投机行为历史•2005年后国家出台的各项调控政策，以限制价格的涨幅、打压投资炒房、调整体供应结构等，目的在于规范楼市、平稳房价、遏制投机、限制豪宅供应等。•而70/90政策限制随着细则的明晰，我们不受其限制。2010-2025：6.8%2001-2010：7.2%高盛公司2011-2020：5%2000-2010：6%亚洲开发银行2011-2020：5.5%2001-2010：6.9%世界银行2015-2020：6.3%-7.2%2010-2015：5.6%-7.1%2005-2010：6.4%-7.8%2002-2005：6.9%-8.1%国务院发展研究中心根据库兹涅茨理论：当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展当GDP增长率＞8%房地产行业将高速发展预测结果：GDP增长率预测部门国外机构对未来20年中国GDP预测而,中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。且,大事记表明：和谐为先z稳定金融z长线看好2006年2007年2008年2010年政策年/政治年政府换届/十七大世博会„国六条„加息„70/90„限制外资„营业税及个税„国六条„加息„70/90„限制外资„营业税及个税„增强调控„促进沟通„增强调控„促进沟通„展示区域国际形象„树立区域国际地位„展示区域国际形象„树立区域国际地位奥运会„展示国际形象„树立国际地位„展示国际形象„树立国际地位„总结经验„确定发展思路„总结经验„确定发展思路而今而今我们我们《世界之光》这张合成图片向我们呈现出地球夜晚的样子。城市的灯光辉映出我们这个星球比较繁荣的区域，中国灯光区域不多，主要集中在东部沿海城市，而青岛就在其中。变迁注定了稀缺。大连，随着星海国宝销售接近尾声，环视大连，已无城市内、一线海景资源、大盘供应。从全国视野看，与同等经济辐射力的城市相比青岛，无城市内、一线海景资源、大盘供应。厦门，岛内历来无大盘开发的概念，０５－０６年随着外来品牌开发商的进入，大盘开发在岛外开始出现，而岛内一线海景供应主要集中在五绿湾，未来供应量为40—50万米，已被厦门建发股份下属联发集团、厦门国贸分割拿下。深圳，同类项目供应主要集中在红树湾区域，而随着中信红树湾、红树西岸等楼盘的开发，供应量缩小，未来供应约为40-50万平米。稀缺的豪宅，又面临如下机会点……豪宅机会点锁定1：财富化运动z两个市场的分离¾房地产在大问题上将会稳步前进，但在一些具体主管部门的管理上可能会遇到一些麻烦，会出现有一些争论。但从总体来看，成熟的主流的经济学家的观点在变化，就是认为中国20年来的房地产发展对中国经济的影响以前估计的太小，其实是成绩远远大于失误。¾我认为汇率太重要了，资产走高就走高了，美国的资产价格在走高，英国在走高，澳大利亚在走高，全球性地走高，凭什么中国非得走低？这个不对。¾这是一个大的财富化运动，特别支持的一点就是一定要把物业税收起来，最长期的是谁持有的房子多谁为政府多交钱，这是中央提出和谐社会的基本要求，财富化我们不反对，但是我们反对拥有财富投入房地产他没有负担，不向政府交税，这个我是特别反对的。¾中央政府对首付一刀切下来对全国不适应，我们国家银行的钱不是少，我们国家的银行的钱是太多了，主要是贷不出去。市场本身、银行本身它不是一个利益集团，市场本身有需求。¾关于说一边空置房在增加，一边价格在涨，这个事我们要分清两个市场，第一是商品房作为居住用房的所谓耐用消费品的市场，另外确实是作为一种资产价格投资升值的市场，这两个市场目前看起来在几个主要的中心化城市已经出现了分离。也就是说，作为资产的价格，一路上涨。2004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显；根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平；从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主。豪宅机会点锁定2：外资银行人民币业务的放开使得房子尤其是顶级豪宅成为了“提款机”(＝财富工具)楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例双子星城2004年54812680050%50%苹果城2004年29813480070%30%晓港美院2005年20706750070%30%珠实3H2005年19934700070%30%表广州投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例新天地2004年17844800030%70%淘金山2005年1455711200024%76%置地逸轩2005年62356980060%40%风格名苑2006年35793980030%70%表深圳投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例自住比例工体3号2005年630001600090%10%柏悦居2005年730004300095%5%银钻公寓2006年300002400040%60%海晟名苑2006年160002000020%80%表北京投资性购房与自住性购房比例楼盘名称开盘时间可售面积（平方米）均价（元/平方米）投资比例%自住比例%丝庐花语2004年－150006040静安四季苑2005年－253655050汇丽花园2005年－125427030盛第大厦2006年－103772080表上海投资性购房与自住性购房比例豪宅机会点锁定3：金融创新及资本聚集效应使得房子不再成为生活必须品或者身份的标签，多种终端用途复合化自住投资度假作为顶级豪宅的青岛·领秀城项目，其对资源的独占性优势凸现了其作为财富工具的特点；1、长期我们看好项目的升值空间；2、短期内区域价值尚未被完全兑现，同时政策存在一定的制约因素；此时发展商可以尝试与知名担保公司的抵押合作方式，将项目变成融资的渠道和经营性的收益项目，对客户而言，可以享受高于银行利率的稳定的现金回报，形成双赢的局面。可以尝试的经营方式：选取一部分物业与顶级酒店统一管理，作为酒店的湖景套房(别墅/公寓)，或者作为企业的会所进行经营，从而获得提供给客户的稳定的收益保障。拨开历史，一个在全国高价值平台运转的，精雕细琢“领秀城”应运而生。项目理想来自24个月实践与积累……２如今承载，是鲁能.领秀城的成功售买吗？远远不够远远不够？鲁能印象．．．．．．鲁能.大连鲁能.大连鲁能.青岛鲁能.青岛鲁能.福州鲁能.福州鲁能.三亚鲁能.三亚鲁能.厦门鲁能.厦门鲁能.海口鲁能.海口鲁能，正沿滨海城市实现自己的取地梦想鲁能，正沿滨海城市实现自己的取地梦想青岛领秀城厦门项目、福州项目、海口海蓝椰风项目、三亚湾新城项目、大连金石滩项目……济南领秀城宜宾项目重庆项目北京优山美地鲁能在全国规模化生产规模化生产后的鲁能地产需要更新“鲁能模式”，实施品牌滚动地产品牌发展的几个阶段万科产品系列有规模化扩张的战略需要产品系列化高级阶段1庞大的客户基础或客户专营的能力先天性的区域性资源或成本优势开发商具有极强的土地获取能力适用前提新鸿基客户的主导性高级阶段2招商、华侨城、万科在坂田社区开发商的区域性主导，形成边际效应中级阶段鲁能“量大就是美“初级阶段相关案例基本特征品牌阶段现实理想我们肩负的是，鲁能未来几百载辉煌使命！我们肩负的是，鲁能未来几百载辉煌使命！是鲁能建立全国最具影响力品牌的转折点！是鲁能建立全国最具影响力品牌的转折点！他要实现的是鲁能里程碑是开发！他要实现的是鲁能里程碑是开发！鲁能理想，不在是单纯的实现单个项目售买，他有一个中国品牌梦！而我们的项目正是肩负着鲁能梦开始的地方……我们的理想意味着，理想一：实现品牌溢价２０％。理想二：创建鲁能滨海豪宅社区标准。理想三：创建鲁能客户标准。理想四：创建世界滨海社区特色场，形成“新天地”效应。理想VS现实我们需要解决3个问题……3现实中，我们需要解决的3个问题，３、企业战略层面2、项目战略层面1、项目策略层面项目核心竞争力是什么？如何做区域领导者，掌握话语权？企业如何实现品牌滚动？现实理想•保证高于市场正常销售速度30%；•实现品牌溢价20％。VSVS•海湾无正面肉搏战事；•但受到小规模楼盘的对价格与速度的干扰，他们以典藏式的销售模式影响我们的销售节奏；１１..项目核心竞争力是什么？豪宅产品的供应量和消化量豪宅产品的供应量和消化量————供应量和消化量基本持供应量和消化量基本持平，市场发展平稳平，市场发展平稳豪宅市场•目前青岛市场供应的豪宅项目有8个，总建筑面积在150万平米左右•在售的几个项目的月销售速度都在月均15套以内•尚未入市的项目面积总计在100万平米以上1.57.2302.243.73573.3目前供应量尚未开盘尚未开盘尚未开工备注-----1/3（待考证）5恒基新天地15~16套/月70%一期5万平米亚麦山城------------30金岭世家15套/月33%5.56檀香湾----------57鲁能领秀城10套/月40%12燕岛国际公寓14套/月60%5.6领世华府----------3丽都国际三期销售速度目前销售率总建面（万平米）‹月均10~15套是豪宅产品的平台销售速度。数据来源：市场调研数据豪宅市场豪宅的售价直指一线城市，最高售价达到豪宅的售价直指一线城市，最高售价达到22--33万元万元//平米平米1.3万/平米05.10燕岛国际公寓1.6万/平米06.9丽都三期1.8万/平米05.10领世华府0405.1006.906.10入世时间2.5-3.２万/平米清泉墅2.1万／平米2.1万/平米2.5万/平米均价玺景园恒基•新天地东海路9号在售楼盘28套2.1万/m2银钻公寓30套1.7万/m2观湖国际18套1.7万/m2工体3号30套1.8万/m2公园大道18套1.9万/m2维多利亚30套1.6万/m2东方瑞景20套1.9万/m2Golf公寓35套2万/m2华贸公寓20套2万/m29号公寓32套2万/m2海晟国际2套2.5万/m2NAGA11套4万/m2柏悦居1套7万/m2昆仑公馆销售速度销售价格在售楼盘青岛豪宅项目售价北京豪宅项目售价本项目20062007世纪广场东海路9号恒基新天地领世华府20082009燕岛国际未来与本项目直接竞争三个项目：世纪广场、东海路未来与本项目直接竞争三个项目：世纪广场、东海路99号、恒号、恒基新天地基新天地我们面对我们面对的竞争的竞争结束战斗豪宅市场近期豪宅的供应量主要为东海路近期豪宅的供应量主要为东海路99号项目、世纪广场、恒基新号项目、世纪广场、恒基新天地，是本案未来的主要竞争者天地，是本案未来的主要竞争者¾东海路9号18层以下，1梯五户，为两居室面积140-210平米，18层以上，一梯三户，为三居室，面积300-320平米户型共两栋50-58层塔楼，约366套总套数价格：2-3万低区总价：300-500万高区总价：800-1000万占地约10100平方米，总建筑面积95368平方米市南区东海路9号，地处青岛CBD核心，北靠湛山，南临浮山湾。价格规模位置¾恒基•新天地二居158m2,8套,5%三居210m2,8套,5%四居300m2以上,160套，90%户型1幢独栋，8幢叠拼，2幢多层，1幢小高层。总计176套总套数均价2.1万元/平米；叠拼3~3.6万元/平米，90%以上的户型总价超过600万南区基地面积24632平米，北区